مسئله تعادل میان عرضه و تقاضا و رکود در بازار مسکن همواره یکی از موضوعات پر تکرار و مزمن در اقتصاد کشور و به ویژه در زمینه «اقتصاد مسکن» بوده است. طبق آخرین اطلاعات ارائه شده در خصوص شامخ مسکن و ساختمان، شاخص کل مسکن به عدد ۳۸ در ابتدای دی ماه رسیده که گویای رکود در این بازار است. شاخص شامخ یا همان «شاخص مدیران خرید» به عنوان یک ابزار اقتصادی، وضعیت کلی صنایع کشور را از طریق نظرسنجی از مدیران خرید سنجش کرده و شاخصی از ۰ تا ۱۰۰ برای ارزیابی رونق یا رکود اقتصادی هر حوزه صنعتی ارائه می دهد.
تحلیل دقیق تری از اطلاعات منتشر شده، نشان دهنده وضعیت نامناسب این بازار است. برای نمونه، شاخص فروش شرکت های ساختمانی عدد ۳۹ را نمایش می دهد که زیر سطح ۵۰ قرار دارد و به معنای وجود چالش های جدی در فروش است.
فعالان و مشاوران املاک در تهران نیز بر رکود بازار مسکن تأکید می کنند و اخیراً «داوود بیگی نژاد»، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اظهار داشته است: «اکنون در اکثر نقاط تهران، شاهد رکود عمیق در بازار مسکن هستیم؛ هرچند برخی تحرکات مشاهده می شود، اما این جستجوگران در بازار رفتار متفاوتی دارند.» این اطلاعات در شرایطی منتشر شده که به تازگی اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نشستی مشترک با وزیر راه و شهرسازی و معاونان ایشان، بانک ها را به عنوان یکی از موانع اصلی در پیشبرد طرح های مسکن معرفی کرده اند.
با توجه به این وضعیت، سؤالاتی در ذهن ها شکل می گیرد از جمله اینکه چه اتفاقی در بازار مسکن در حال وقوع است؟ رکود تا کجا ادامه خواهد داشت و سال آینده با چه سناریوهای قیمتی روبرو خواهیم بود؟ در این راستا، در میان فعالان بازار و مردم، سؤالاتی نظیر اینکه رکود در بازار مسکن چه زمانی به پایان می رسد و وضعیت مسکن در سال آینده چگونه خواهد بود، مطرح شده است. در همین ارتباط، «حسن محتشم» عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و کارشناس این حوزه، در گفت وگو با به این سؤالات پاسخ داده است:
مسکن، به عنوان یک کالای سرمایه ای تبیین شده است
حسن محتشم در گفت وگو با عنوان کرد: «رکود در بازار مسکن ادامه دار خواهد بود تا زمانی که شرایط فعلی نرخ ارز تغییر نکند. وضعیت بازار به گونه ای است که مالکان مسکن در فکر این هستند که اگر ملکی را بفروشند، چه گزینه ای می توانند به عنوان جایگزین کنند تا حداقل سرمایه شان حفظ شود. بنابراین، اگر فردی به اجبار ملکی را بفروشد، مسأله ای نیست، اما در غیر این صورت بعید است کسی بخواهد ملک خود را با شرایط کنونی به فروش برساند، چرا که آگاه است که در صورت فروش در این شرایط ممکن است متضرر شود. هیجانات ناشی از نوسانات نرخ ارز، تأثیر مضاعفی بر وضعیت اقتصادی و در نتیجه بر بازار مسکن گذاشته است. به علاوه، برای درک وضعیت رکود بازار باید مشخص شود که چه نوع رکودی حاکم است. آیا این رکود ناشی از تقاضای واقعی برای مسکن است یا خیر؟ واقعیت این است که به دلیل افزایش بیش از حد قیمت ها، قدرت خرید افراد به شدت کاهش یافته و در حال حاضر تعداد کمی قادر به خرید مسکن برای مصرف می باشند. آن هم اندک افرادی که اقدام به خرید مصرفی می کنند، معمولاً به واحدهای مسکونی کوچک متراژ محدود می شوند.»
وی ادامه داد: «اگر به تاریخچه قیمت مسکن از زمان بعد از انقلاب نگاه کنیم، متوجه می شویم که از دوره ریاست جمهوری آقای رفسنجانی تا کنون، قیمت ارز سه برابر شده است. همین افزایش قیمت ارز در دوره های آقای احمدی نژاد، روحانی و رئیسی نیز تکرار شد. در دولت کنونی نیز علی رغم تمام تلاش هایی که برای بهبود وضعیت انجام گرفته، این معضل همچنان ادامه دارد؛ از این رو باید به این مسئله توجه شود که وضعیت فعلی صرفاً به چند روز اخیر محدود نمی شود، بلکه دارای سابقه ای طولانی است. وقتی سیاست های ارزی ما به سمت افزایش مضطرب کننده پیش رفته و یک روند صعودی در پیش گرفته است، تأثیر این روند بر بازار مسکن نیز به وضوح قابل مشاهده بوده؛ به طوری که عمده خریدهای مسکن در این سال ها بیشتر با هدف سرمایه گذاری انجام شده و نه مصرف. به عبارتی، میزان مصرف مسکن کاهش یافته و در مقابل، سرمایه گذاری در این بخش حتی افزایش یافته است.»
هیچ یک از دولت ها برنامه ای منسجم برای مدیریت بازار مسکن ندارند
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان در ادامه بیان کرد: «معمولاً نوسانات قیمت در هر کالایی، از جمله مسکن، تحت تأثیر شرایط عرضه و تقاضا قرار دارد که یک اصل کلیدی در علم اقتصاد به حساب می آید. چنانچه قیمت یک کالا در شرایطی بالا رود که عرضه متناسب با آن نباشد، در کنار قیمت واقعی خود، افزایش بیش از حدی به متقاضی تحمیل خواهد شد. متأسفانه ما در این راستا یکی به دو نداشته ایم و در طول زمان بی توجه به تقاضا، تولید عرضه نکرده ایم؛ به همین دلیل هر روز به کمبودها افزوده شده است. دلیل این وضعیت نیز روشن است: عدم سرمایه گذاری کافی در حوزه تولید. متأسفانه تأمین نقدینگی برای متقاضیان مسکن فراهم نیست و به همین ترتیب، تقاضای سرمایه ای به طور فزاینده ای در حال گسترش است. در این نوع تقاضا، افرادی که دارای سرمایه هستند، به منظور حفظ ارزش دارایی های خود، به فعالیت های اقتصادی می پردازند و از آنجایی که راه رفتن به سمت تولید مشکلات خاص خود را دارد و دولت ها قادر به حذف یا کاهش موانعی نیستند که تولید را تحت فشار قرار می دهد، سرمایه داران تمایل کمتری به سرمایه گذاری در تولید نشان می دهند و ترجیح می دهند دارایی های خود را به بازارهای دیگر مانند بورس، خودرو، ارز و طلا و البته مسکن منتقل کنند.
وی افزود: «در بازار بورس، به دلیل هیجانات و مشکلات تحریمی و سیاسی، مردم در سال ۱۳۹۹ تمایل زیادی به سرمایه گذاری در بورس پیدا کردند و سقوط این بازار موجب شد تا سرمایه های خرد مردم تحت تأثیر قرار گیرد و ناامیدی در میان افرادی که مایل به فعالیت در بازار سرمایه بودند، به وجود آمد که این خود به تضعیف تولید در کشور لطمه زد. برخی از سرمایه ها نیز جذب بازار خودرو می شوند که این نیز یک سیاست نامناسب است، چرا که برای خرید خودرو باید بین صفر تا ۱۲ برابر قیمت جهانی پرداخت کنیم؛ در حالی که درآمد ما به صورت ریالی است. ازاین رو، منطقی ترین و معقول ترین مسیر برای حفظ سرمایه های مردم، بازار مسکن است. با این وجود، در کنار افزایش قیمت ناشی از افزایش قیمت مصالح و تجهیزات ساخت وساز، شاهد روند افزایشی قیمت ناشی از تقاضای سرمایه ای نیز هستیم. متأسفانه هیچ یک از دولت ها نتوانسته اند برنامه ای جامع و کاربردی برای مدیریت بازار مسکن ارائه و به مرحله اجرا درآورند که وضعیت فعلی به این شکل نباشد.»
این کارشناس حوزه مسکن در مورد سناریوهای احتمالی قیمت مسکن در سال آینده گفت: «در حال حاضر (دی ماه ۱۴۰۳) هنوز اصلاحات جدی در ساختار اقتصاد کشور و به تبع آن در بازار مسکن به وقوع نپیوسته است؛ بنابراین بعید به نظر می رسد که تغییرات قابل توجهی را شاهد باشیم. تکرار وضعیت موجود به معنای تداوم افزایش قیمت در بازار مسکن است. کاهش ارزش پول ملی نیز یک عامل دیگر بر افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار است. انتظاری که از دولت وجود دارد، این است که قیمت دلار را در یک وضعیت تقریباً ثابت نگه دارد. طی ۵ ماه گذشته، افزایش ۳۰ درصدی قیمت ارز رخ داده است. افزایش قیمت ارز به معنای افزایش هزینه های مصالح مختلف است؛ اما نمی توان بازار را بدون تغییر در رکود نگاه داشت. بازار مسکن به دنبال تثبیت قیمت ارز است. تجربه نشان داده که پس از تثبیت نرخ ارز، قیمت مسکن نه تنها متناسب با آن افزایش می یابد، بلکه حتی با یک ضریب بیشتر، افزایش خواهد داشت. این وضعیت می تواند آسیب جدی به افرادی که فاقد مسکن هستند و همچنین به کسانی که به دنبال تهیه مسکن می باشند، وارد کند. به همین دلیل است که خرید خودرو برای بسیاری یک آرزو و خرید خانه یک رویا شده است. در حقیقت، زوج های جوانی که پشتوانه ای ندارند و می خواهند با درآمد خود خانه ای خریداری کنند، باید خانه را تنها به عنوان یک رؤیا در نظر بگیرند.»