یک کارشناس بازار مسکن گفت: معتقد به وجود حباب قیمت مسکن در مناطق جنوبی و متوسط تهران نیستم؛ آنچه که شکل گرفته متاثر از تورم زمین و رشد قیمت مصالح ساختمانی است. حباب در واحدهای لوکس و لاکچری ایجاد شده که بخشی از آن هم در ماههای اخیر تخلیه شده است.
حسن محتشم اظهار کرد: تا زمانی که درباره رشد نقدینگی فکری نشود کند داستان تورم کالاها از جمله مسکن ادامه خواهد داشت. مسالهی مهم در شرایط فعلی ثبات اقتصادی است. اینکه دلار نرخهای بالاتر را هم به خود ببیند و روی یک عدد تثبیت شود بهتر از این است که در یک فرآیند نوسانی نامشخص قرار بگیرد زیرا ابهام به تولید و سرمایهگذاری لطمه میزند.
وی افزود: وقتی که ما شاهد خلق نقدینگی هستیم با افزایش قیمت مجموعه کالاها و خدماتی مواجهیم که مسکن هم جزئی از آن است. تغییر قیمت کالاها به تغییر قیمت نهادههای ساختمانی و متعاقبا نوسانات بازار مسکن منجر میشود.
دولت ۶۰۰ هزار واحد بسازد کفایت میکند
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساخت و ساز در رکود قرار دارد خاطرنشان کرد: در سالهای اخیر ساخت و ساز بخش خصوصی حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده که هماکنون نیز با مقداری شدت و ضعف، همین مقدار تولید میشود. آنچه که دولت باید انجام میداد اضافه کردن ۶۰۰ هزار واحد به این عدد بود تا تولید سالیانهی مسکن به یک میلیون برسد اما در یک و نیم سال گذشته، بستر و شرایط افزایش ساخت و ساز فراهم نشد.
محتشم، پاشنه آشیل طرح نهضت ملی مسکن را کمبود منابع دانست و گفت: دولت میبایست بخش خصوصی را وارد پروژه نهضت ملی مسکن میکرد تا از طریق منابع سازندگان، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی، کارها پیش برود. اما وزارت راه و شهرسازی راسا وارد کار شد و به عنوان کارفرما، پروژهها را در دست گرفت. با توجه به تورم، شاخصهای تعدیل هم میبایست هر سه ماه یک بار بهروز میشد اما این اتفاق رخ نداد یا دیر رخ داد. بنابراین سازندگان تمایلی برای ورود به این پروژه ندارند.
هزینه ساخت مسکن در مناطق جنوبی تهران حدود ۲۵ میلیون تومان است
وی درباره موضوع حباب در بازار مسکن گفت: متوسط قیمت خانه در تهران به ۴۸ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و در برخی مناطق جنوبی قیمتها حدود ۲۵ میلیون تومان است. در جنوب تهران قیمت زمین به ازای هر واحد تقریبا متری ۸ میلیون تومان است. متری ۱۲ میلیون تومان هم هزینه ساخت میشود و با هزینههای جانبی و حداقل سود برای سازنده به عددی حدود ۲۵ میلیون تومان میرسیم که با قیمت در مناطق جنوبی برابری میکند. بنابراین برای محدوده جنوب تهران فرضیهی حباب را نمیپذیرم.
این کارشناس بازار مسکن در عین حال تاکید کرد: حباب در آپارتمانهای لاکچری و لوکس شمال تهران است که متقاضیان خاص خود را دارد. آپارتمان و پنتهاوس در شمال تهران کالای عمومی نیست که به کلیت بازار مسکن تعمیم داده شود و اثری بر قدرت خرید عموم مردم ایجاد کند. البته در آن مناطق هم بعضا قیمتها به متری ۳۰۰ میلیون تومان رسیده بود که به دلیل نبود مشتری، الان متری ۲۰۰ میلیون تومان شده و بخشی از حباب آن تخلیه شده است. به طور کلی آپارتمانهای معمولی و متوسط به پایین در شرایط فعلی حباب ندارد و آنچه در بازار میبینیم متاثر از هزینههای ساخت است.
محتشم، راهکار ایجاد آرامش در بازار مسکن را کنترل تورم دانست و افزود: به دلیل رشد قیمت مسکن از حدود ۱۰ سال قبل تقاضای واقعی امکان ورود به بازار نداشته و هماکنون نیز ندارد. عموما تقاضاهایی که در هر مقطعی ایجاد شده سرمایهای بوده است. این سرمایهی کاذب به هر حال وجود دارد و تعیینکنندهی قیمت است. اگر تقاضای واقعی هم به بازار بیاید افزایش قیمت تشدید میشود.