تأیید حق مالکیت

یکی از موضوعات مهم و پرکاربرد در حوزه دعاوی حقوقی و شکایت‌ها، موضوع اموال و مالکیت است. این دعاوی معمولا در قالب‌هایی نظیر دعوی تصرف عدوانی، خلع ید، تصرف اموال وراثتی و غیره در محاکم قضایی مطرح می‌شوند.

با توجه به اهمیت مالکیت و ضرورت پیشگیری از دعاوی آتی، بنیاد حقوقی سخن آرا به همکاری با قضات بازنشسته دادگستری و وکلا ملکی و ثبتی در پی تهیه و انتشار این نوشتار تحت عنوان “اثبات مالکیت” برآمده است. این متن شامل تمامی نکات کاربردی است تا خواننده را از مراجعه به منابع دیگر بی‌نیاز کند. همچنین، تیم پشتیبانی بنیاد سخن آرا همواره آماده پاسخگویی به سوالات و مشکلات خوانندگان محترم است.

اثبات مالکیت

اما سوالات زیر در خصوص مالکیت مطرح می‌شود:

– در عالم حقوق، تعریف مالکیت به چه نحوی بیان می‌شود؟
– چگونه مالکیت یک شخص بر یک مال به رسمیت شناخته می‌شود؟
– چه روش‌هایی برای اثبات مالکیت وجود دارد؟
– در محاکم چگونه می‌توان از حقوق خود نسبت به مالی که مالک آن هستیم دفاع کرد؟
– دادگاه صالح برای بررسی دعاوی مربوط به مال غیرمنقول کجاست؟

به تمامی پرسش‌های فوق و نکات کلیدی و اساسی حقوقی آن در ادامه می‌پردازیم.

تعریف سند

نخستین نکته‌ای که در بحث مالکیت نیاز داریم عنوان کنیم این است: آیا شما سندی برای اثبات ادعای خود دارید؟

به طور خاص، در قانون مدنی، سند به طور دقیق در ماده 1284 تعریف شده است:

سند به هر نوشتۀ قابل استناد در مقام دعاوی یا دفاع اطلاق می‌شود.

با توجه به این تعریف، سند می‌تواند به دو دسته تقسیم شود: سند رسمی و سند عادی.

سند رسمی

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر رسمی سایر مامورین قانونی تحت صلاحیت آن‌ها و مطابق با مقررات قانونی تهیه و تنظیم شده باشند، رسمی به حساب می‌آیند (ماده 1287).

دسته‌ای از اسناد رسمی شامل اسناد اداری، اسناد موجود در دفاتر رسمی، قوانین و دستورهای دولتی و امثال آن‌اند.

علاوه بر تعریف ارائه شده در ماده 1287، ماده 21 قانون ثبت نیز بیان می‌کند که: پس از انجام مراحل مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر صادر می‌شود.

اهمیت سند رسمی به چه دلیلی است؟ سند رسمی ویژگی‌ها و نکات مهمی دارد که این نوشتار به بررسی اجمالی نکات مربوط به اثبات مالکیت پرداخته‌است و برای جزئیات بیشتر ارجاع به مقالات تخصصی در وبسایت بنیاد حقوقی سخن آرا داده می‌شود.

نکته اول: سند رسمی تنها در صورتی معتبر است که محتوای آن مخالف مقررات نباشد. به عنوان مثال، سند رسمی که تحت فشار یا اکراه امضا شده باشد، به عنوان سند رسمی شناخته نخواهد شد، زیرا با اصول قانونی در تضاد است.

نکته دوم: تعیین اعتبار اسناد رسمی نسبت به طرفین، وراث و قائم‌مقام آن‌ها برقرار است و تنها در مواردی که قانون تصریح کرده باشد، اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث نیز قابل قبول است.

نکته سوم: شهادت‌نامه به خودی خود سند محسوب نمی‌شود و تنها اعتبار شهادت را خواهد داشت (در ادامه بیشتر به این مورد پرداخته خواهد شد).

نکته چهارم: اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی، شهادت‌نامه و اماره‌های تصرف از اعتبار بالاتری برخوردار هستند.

نکته پنجم: هیچگونه ادعای انکار یا تردید در برابر این اسناد قابل قبول نیست و تنها می‌توان به ادعای جعل اشاره کرد.

نکته ششم: در صورتی که ادعای جعل مطرح نکنید، تنها با ثابت کردن اعتبار نداشتن سند می‌توانید اعتبار آن را زیر سوال ببرید.

نکته هفتم: تاریخ سند رسمی بر خلاف سند عادی در برابر همگان قابلیت استناد دارد و این خود نشان‌دهنده قدرت اثباتی بالای این اسناد است.

رونوشت از سند رسمی

گاهی به دلایلی ممکن است به اسناد رسمی دسترسی نداشته باشیم یا سند رسمی مفقود شود. قانون ثبت در ماده 74 به این مشکل رسیدگی کرده‌است.

1. با مراجعه به دفترخانه محل صدور، می‌توانید رونوشت سند را دریافت نمایید.

2. گواهی مطابقت سند نیز از دفترخانه اخذ خواهد شد.

به این ترتیب، رونوشت سند رسمی به منزله سند رسمی تلقی شده و مجاز به ارائه در محاکم به عنوان سند رسمی خواهید بود.

سند عادی

در مواد 46 و 47 قانون ثبت، ثبت برخی از اسناد و معاملات الزامی تلقی شده است. در این موارد، سایر دلایل نمی‌توانند به عنوان دلیل معتبر قرار گیرند، اما به موجب شورای نگهبان که ماده 1309 قانون مدنی را ابطال کرده است، در حال حاضر، معاملات مندرج در مواد فوق با استفاده از سایر دلایل مانند سند عادی یا شهادت شهود نیز قابل اثبات‌اند.

اسنادی که شرایط درج‌شده در ماده 1287 قانون مدنی را نداشته باشند، به عنوان اسناد عادی در نظر گرفته می‌شوند. به بیان دیگر، اسنادی که توسط ماموران صلاحیت‌دار و در محدوده اختیارات قانونی آن‌ها تهیه نشده باشد، رسمیت نخواهند داشت.

نکته‌ای که در ارتباط با اسناد عادی حائز اهمیت است این است که این اسناد می‌توانند در برخی امور، اعتبار اسناد رسمی را نیز داشته باشند، به شرطی که:

الف) طرفی که ادعا به ضرر او صورت گرفته، صدور سند را از طرف منتسب‌الیه تأیید کند.

ب) در صورتی که در محکمه ثابت شود که طرفی که سند را تکذیب یا برآن تردید کرده، واقعا آن را امضا یا مهر کرده باشد.

قابل ذکر است که در برخی نواحی، مانند شمال کشور، برای یک زمین وسیع، سند مادر وجود دارد که به قطعات کوچک تقسیم شده، ولی برای آن قطعات کوچک‌تر سند رسمی صادر نشده و نقل و انتقال این قطعات از طریق مبایعه‌نامه‌های عادی یا وکالت‌نامه‌ها انجام می‌شود.

نکته دوم در ارتباط با اسناد عادی و قابلیت ارائه آن‌ها در محاکم هم در ماده 1293 ذکر شده است به صورت زیر:

هرگاه سند توسط یکی از مامورین رسمی تنظیم شده باشد، اما آن مامور صلاحیت داشته باشد یا مراحل قانونی در تنظیم آن را رعایت نکرده باشد، در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، سند عادی محسوب می‌شود.

سند اصلاحات ارضی

اثبات مالکیت با استفاده از سند اصلاحات ارضی ممکن است، و توان اثباتی آن طبق رویه‌های قضایی متفاوت است، با این حال، این امر ثابت شده است که قابلیت اثبات این نوع سند کمتر از سند عادی نیست.

روش‌های اثبات مالکیت:

علاوه بر سندهای رسمی و عادی که ارائه‌دهنده مالکیت یک مال به شخص هستند، طبق ماده ۱۹۴ قانون آیین دادرسی مدنی، هر دلیلی که خواهان برای اثبات ادعای خود و خوانده برای دفاع به کار می‌برد، به عنوان دلیل شناخته می‌شود. بنابراین، مواردی چون اقرار، شهادت و اماره تصرف می‌توانند در شرایط خاص به عنوان روش‌های قانونی اثبات مالکیت محسوب شوند.

اقرار

ممکن است متصرف ملکی در مکتوبی به خاطر اشتباه، به طور غیرمستقیم مالکیت خود را انکار کند و این مکتوب به عنوان مدرکی علیه او در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.

بنابراین، هرگاه کسی به امری اقرار کند که نشان‌دهنده حق او باشد، نیاز به دلیل دیگر نیست.

توجه: اقرارنامه می‌تواند به طور شفاهی یا کتبی به دادگاه ارائه شود.

شهادت

اگر سند، چه رسمی و چه عادی، در محاکم مورد قبول واقع نشود، شهادت می‌تواند به عنوان دلیل مطرح شود. به همین دلیل، باید استشهادیه‌ای تنظیم شود که در آن نام و آدرس شهود ذکر گردد.

نکته قابل توجه این است که ارائه استشهادیه کافی نیست و هر یک از شهود باید به صورت جداگانه در دادگاه حاضر شده و شهادت خود را ارائه دهند.

طبق بند (ب) ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی، گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن برای معتبر بودن شرایط شهادت الزامی است. در غیر این صورت، شهادت شنیده نخواهد شد.

اماره تصرف

در ادبیات حقوقی، اصلی وجود دارد به نام اماره تصرف و قاعده‌ی ید.

در اصطلاحیت حقوقی، تصرف به معنای دخالت و تصمیم‌گیری مالکانه نسبت به امور و اموال می‌باشد. تصرف به دو نوع حقوقی و عادی تقسیم می‌شود.

حمایت از تصرف به طور کلی حمایت از مالکیت افراد است، زیرا تصرف به عنوان قالب ظاهری یک وضعیت حقوقی است.

ماده 35 قانون مدنی بیان می‌کند:

تصرّف به عنوان مالکیت دلیلی بر مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد.

دو شرط اساسی در استناد به دلیل اماره تصرف حائز اهمیت است:

1. تصرف باید به عنوان مالکیت باشد.

2. مشروع بودن تصرف.

دادگاه صالح و نحوه‌ی تنظیم دادخواست اثبات مالکیت

صدر ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی به این صورت بیان می‌کند:

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مربوط به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

بنابراین، مطابق ماده 12 قانون مذکور، وزندگی‌ کرده، باید دادخواست خود را در دادگاهی مطرح کنید که مال غیرمنقول در آن حوزه قرار دارد.

نمونه‌ای از دادخواست ذیل می‌تواند به شما در تهیه و تنظیم یک دادخواست اثبات مالکیت کمک کند.

شایان به ذکر است که در صورت بروز هر گونه ابهام و سوال، می‌توانید از طریق سایت یا شماره تماس ذکر شده، با وکلای متخصص و مشاورین معتبر بنیاد حقوقی سخن آرا ارتباط برقرار کنید.

شرایط اساسی در تنظیم دادخواست

در قدم اول، دادخواست تنظیمی باید ویژگی‌های زیر را داشته باشد:

1. وجود یک قرارداد، چه کتبی و چه شفاهی.

2. اثبات اعتبار قرارداد.

3. اثبات مالکیت نسبت به یک مال.

4. تصرف در مال.

5. الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دادخواست اثبات مالکیت.

مدارک لازم برای دادخواست اثبات مالکیت:

1. تصویر سند یا قرارداد.

2. تصویر مصدق رسید پرداخت وجه که گواه مالکیت شما باشد.

3. استشهادیه شهود و مطلعین با رعایت ضوابط ذکر شده.

4. در صورت نیاز، درخواست برای تحقیقات محلی از بابت اثبات مالکیت انجام گیرد.

نحوه‌ی تنظیم دادخواست اثبات مالکیت:

همان‌طور که پیشتر اشاره شد، موضوعاتی نظیر تصرف عدوانی، خلع ید و حتی استفاده از اسناد عادی یا رسمی می‌توانند به عنوان دعاوی اثبات مالکیت مطرح شوند که با توجه به موضوع، نحوه‌ی تنظیم دادخواست متفاوت خواهد بود.

به عنوان مثال، در دادخواست اثبات مالکیت از طریق اسناد عادی، شخص با داشتن سند عادی ادعا می‌کند که شخص ثالثی که سند رسمی مالکیت نیز در دست دارد، مالک نیست و نسبت به مالکیت او اعتراض خود را بیان می‌کند.

به منظور حفاظت از حقوق شما، بنیاد حقوقی سخن آرا متشکل از وکلای پایه یک و قضات بازنشسته دادگستری، تحت مدیریت دکتر عباس پهلوان زاده در کنار شماست تا در زمینه اثبات مالکیت و سایر دعاوی ملکی با همکاری بهترین وکیل ملکی تهران و کرج در حل معضلات حقوقی به شما یاری رساند.

شما می‌توانید برای دریافت مشاوره رایگان در عرصه امور ملکی با شماره 09128443840 تماس بگیرید و یا از سایت سخن آرا دیدن نمایید.