مسئله عدم اقدام مؤثر و جدی در راستای جلوگیری از بروز وضعیت بحرانی کنونی در سال‌های اخیر، موضوعی است که نیازمند بحث مفصل‌تری است. اختلاف نظرها میان مدیران در دوره‌های مختلف حل این معضل را پیچیده‌تر کرده و همچنین عوامل متعددی از جمله استخدام افراد غیرمتخصص و وجود لایه‌های پنهان رانت و چالش‌های بودجه‌ای به این مشکلات دامن می‌زند.
در این متن نگاهی به وضعیت فعلی بازار مسکن در ایران خواهیم داشت و بررسی می‌کنیم که با تورم چگونه شرایط زندگی مردم کشور تحت تأثیر قرار گرفته است.
سیاست نوسازی بافت فرسوده که بر زمین ماند
در جریان سخنان نامزدهای انتخاباتی، به پروژه‌های مسکن مهر و مسکن ملی اشاره‌هایی شده است که با توجه به واقعیت‌های موجود در زندگی مردم، به وضوح نتوانسته‌اند نتایج مطلوبی را به ارمغان بیاورند.
وعده‌هایی که هرگز محقق نشدند
ولی در میان وعده‌های اقتصادی برخی نامزدهای ریاست جمهوری، چند وعده وجود دارد که بیشتر به نوعی از نوع “محال” به نظر می‌رسند!
این وعده‌های مسکنی در شرایطی مطرح می‌شود که هنوز عقب‌ماندگی قابل توجهی در عملیاتی شدن وعده دولت سیزدهم برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال تحت عنوان «نهضت ملی مسکن» مشاهده می‌شود، زیرا در حال حاضر این طرح در مرحله تأمین زمین برای ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد متوقف شده است.
محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس یازدهم و نماینده مجلس دوازدهم در گفتگویی با خبرگزاری کار ایران اظهار داشته که در زمینه مسکن، قانون جهش تولید مسکن باید مبنای همه برنامه‌های ساخت مسکن قرار گیرد و هر رئیس‌جمهوری که به قدرت برسد، موظف است آن را به مرحله ی اجرا در آورد؛ زیرا هیچ برنامه و وعده‌ای در این حوزه هیچ اعتباری ندارد.
او افزود که قانون جهش تولید مسکن یک برنامه جامع است که تمامی جوانب ساخت و تأمین مالی در آن لحاظ شده است و وعده‌هایی که در مراحل بعدی بررسی قرار می‌گیرند می‌توانند پیشرفت این قانون را کُند کنند؛ بنابراین مبنای کار در حوزه مسکن تنها باید بر پایه اجرای این قانون باشد.
انتخابات و وضعیت بحرانی
بسیاری از متخصصان بر این باورند که عده زیادی در انتظار پایان انتخابات برای شروع معاملات خرید و فروش هستند. بررسی‌های میدانی حاکی از این است که انتخابات به قفل شدن بازار خرید و فروش املاک انجامیده و منجر به رکود و توقف فعالیت در این بازار شده است. فعالان این حوزه به امید به وجود آمدن شرایطی باثبات‌تر و مطمئن‌تر تصمیم به اتخاذ اقداماتی در بازار نموده‌اند.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ با رکود شدید مواجه شد و گزارش بانک مرکزی در فروردین ۱۴۰۳ نیز نشان‌دهنده ادامه این وضعیت است. در حالی که پیش‌بینی‌ها در مورد قیمت‌ها در این بازار به سمت افزایش گرایش دارد. اگر رکود به همراه افزایش قیمت‌ها پس از انتخابات همچنان ادامه یابد، خطر رکود تورمی بازار را به چالش می‌کشد.
تجارت نیوز در گزارشی تحت عنوان مسکن در آغوش تورم به تحلیل این موضوع پرداخته است: در حال حاضر برای خرید یک واحد مسکونی 60 متری در مناطق پایین شهر که به عنوان حداقل قیمت بازار مسکن محسوب می‌شود، تهران بودجه‌ای بیشتر از ۲ تا نزدیک به ۳ میلیارد تومان مورد نیاز خواهد بود. بر اساس تحقیقات انجام‌شده، هم‌اکنون تقاضای مصرفی تقریباً وجود ندارد و از سوی دیگر، توان مالی متقاضیان سرمایه‌ای نیز برای خرید چنین آپارتمان‌هایی ناکافی است و این وضعیت به کاهش تورم مسکن در برخی مناطق و کاهش قیمت‌ها در بعضی معاملات منجر شده است.
آشیانه‌دارشدن، معادله‌ای با هزینه‌های بالای ۷۰ سال
بدین ترتیب، ترکیب سه عامل انتخابات، نقدینگی و قیمت به عنوان مانع اصلی در برابر تورم مسکن در این دوره عمل کرده است. طبق گزارش‌های بانک مرکزی، در اردیبهشت‌ماه قیمت مسکن حدود ۴ درصد افزایش یافته است، اما بررسی میدانی از وضعیت درون بازار مسکن در خرداد نشان می‌دهد که معاملات صورت گرفته در این ماه با قیمت‌های کمتری نسبت به اردیبهشت انجام شده است.
بر اساس اطلاعات تازه منتشرشده توسط مرکز آمار ایران که نشان‌دهنده نرخ تورم در خردادماه می‌باشد، در بازه زمانی ماهانه، قیمت‌های مسکن با رشدی ۲.۳ درصدی همراه بوده و در همین بازه زمانی، بازار اجاره نیز رونق ۲.۲ درصدی را تجربه کرده است. از سویی، نرخ تورم سالانه مسکن نیز به ۴۰.۷ درصد رسیده است.
طبق استانداردهای جهانی، خانوارها باید یک سوم از درآمد خود را به هزینه‌های مربوط به مسکن اختصاص دهند تا رفاه آنها تأمین شود؛ اما در حال حاضر ایرانی‌ها به ویژه در کلانشهرها گاهی مجبورند تمامی درآمد خود را صرف تأمین مسکن کنند و در نتیجه به شغل‌های دوم یا سوم روی می‌آورند. آمارهای رسمی حاکی از این است که شکاف بین حداقل دستمزد و میانگین قیمت مسکن همواره در حال افزایش است و لذا برای بسیاری از خانوارها، خرید مسکن با اتکا به درآمد ماهانه عملاً غیرممکن گردیده است.
طبق آمارهای بانک مرکزی، یک واحد ۷۰ متری در تهران در فروردین ۱۳۹۶ به قیمت ۳۰۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان عرضه می‌شد، در حالی که پایه حقوق در آن سال ۹۳۰ هزار تومان بود؛ بنابراین خانوارها با پس‌انداز کامل درآمد خود طی حدود ۲۷ سال می‌توانستند در تهران صاحب خانه شوند. در حالی که امروزه قیمت همان آپارتمان ۷۰ متری به تقریباً پنج میلیارد و ۷۱۴ میلیون تومان رسیده است. با در نظر گرفتن پایه حقوق سال ۱۴۰۳ به میزان ۷ میلیون و ۱۸۲ هزار تومان، خانوارها باید نزدیک به ۶۶ سال از درآمد خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند آن واحد متوسط را در تهران خریداری نمایند. البته با توجه به تورم فزاینده مسکن و رشد شدید قیمت‌ها در سال‌های اخیر، به نظر می‌رسد این رقم هر روز بیشتر گردد.
سقفی که دیگر وجود ندارد.
در این راستا، با آغاز فصل جابه‌جایی و با توجه به وضعیت مستاجران، شرایط بازار مسکن به شکل پیچیده و غامضی است. قیمت اجاره‌ای که حاکی از عدم وجود ضابطه مشخصی در تعیین آن است؛ و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از احتمال مشخص کردن حدو ۲۵ تا ۳۰ درصدی افزایش اجاره‌بهای مسکن در جلسه شورای‌عالی مسکن خبر می‌دهد.
سقفی که هیچ وقت رعایت نشد
به نقل از تسنیم، ابوالفضل نوروزی اظهار داشت که در حال حاضر ۲.۶ میلیون واحد نهضت ملی مسکن در مراحل ساخت مختلف قرار دارد و بخش زیادی از این واحدها ماهیانه به متقاضیان واجد شرایط تحویل می‌شود و امروز نیز قرار است ۶۶ هزار و ۷۹۱ واحد مسکونی افتتاح و بیش از ۵۰ هزار قطعه زمین به متقاضیان واگذار گردد.
وی توضیح داد که بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی به زمین مربوط می‌شود که در این طرح به شکل اجاره ۹۹ ساله به مردم ارائه خواهد شد. در افتتاح‌ها و واگذاری‌های امروز ۶ تیرماه تقریباً تمامی استان‌ها به جز تهران، سیستان و بلوچستان و خراسان رضوی که در هفته‌ها و ماه‌های اخیر افتتاح‌های خود را انجام داده‌اند، مشمول هستند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین گفت که در جلسه هجدهم شورای‌عالی مسکن یکی از مواردی که مورد بررسی قرار خواهد گرفت، سقف اجاره‌بها است و وزارت راه و شهرسازی در کنار ساخت‌وساز و اجرای طرح نهضت ملی مسکن، برای تنظیم بازار اجاره، طرح تعیین سقف اجاره‌بها را در نظر دارد تا اینگونه هم حقوق مستأجران و هم موجران رعایت شود.
نوروزی در ادامه افزود، بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت موظف شده است در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد وجود دارد، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند. نرخ اجاره‌بها بعد از جلسه امروز شورای‌عالی مسکن مشخص خواهد شد که در استان تهران رقمی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد خواهد بود.