فضای حاضر در بازار معاملات املاک را می‌توان با هفت بیانیه توصیف کرد. گزارشی که به‌عنوان نتیجه مطالعات میدانی از نبض بازار مسکن تهران جمع‌آوری شده، نشان‌دهنده تغییر قابل توجه رفتار فعالان این بازار در مقایسه با ماه‌های گذشته است؛ به‌طوری‌که واسطه‌های ملکی، نوسانات ارزی را عامل این تغییرات می‌دانند. در حال حاضر، دو دسته از خریداران در بازار وجود دارند که با مشکل «نقدینگی» مواجه‌اند. برخی از فروشندگان –که املاک نوساز را ارائه می‌دهند– دو پیشنهاد برای حل این معضل به بازار ارائه کرده‌اند.
با شکل‌گیری صفوف متفاوت در بازار مسکن تهران، رفتار بازیگران و جریان معاملات این بخش دستخوش تغییر شده است. جدیدترین تحقیقات حاکی از آن است که در پاییز امسال، توازنی جدید در وضعیت عرضه و تقاضا در این بازار به وجود آمده است. در حالی که اواخر سال گذشته و اوایل تابستان، تقاضا در برابر عرضه و فروش آپارتمان‌ها به لحاظ کمی غالب بود، اما به‌ویژه در فصل پاییز امسال، این ترکیب به‌شدت معکوس شده است. به‌طوری که هم «تعداد فایل‌ها» و هم «تعداد فروشندگان» نسبت به «تقاضای خرید»، به طور چشمگیری افزایش یافته است. تغییرات در آرایش عرضه و تقاضا، اگرچه از تابستان امسال و با بروز ثبات و کاهش قیمت‌ها آغاز شده بود، اما در ماه‌های آخر پاییز و اوایل زمستان به اوج خود رسیده است.
تحقیقات میدانی و نظرات فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که نه‌تنها حجم عرضه مسکن نسبت به دوره مشابه سال گذشته و نیز نیمه اول سال‌جاری به طرز قابل توجهی افزایش یافته است، بلکه در مقابل، تعداد متقاضیان نیز کاهش یافته است. در پاییز و زمستان سال گذشته تا تابستان امسال، وضعیتی کاملاً متفاوت را شاهد بودیم، به‌طوری که تقاضا نسبت به عرضه و فروش کمتر بود!
تحول در ماهیت تقاضای مسکن
تحقیقات میدانی همچنین نشانگر هفت پیام متفاوت در بازار معاملات مسکن فصل سرد سال است. نخستین پیام مربوط به «معکوس شدن روند رفتار بازیگران بازار» است که در بالا به آن اشاره شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که تقاضا در هفته‌ها و روزهای اخیر کاهش محسوس و همزمان با آن، فایل‌های فروش مسکن افزایش یافته است. به‌طوری که به اعتقاد فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف تهران، تقاضا نسبت به زمستان گذشته بیش از ۵۰ درصد کاهش یافته و در برخی مناطق، فایل‌ها به شکل چشمگیری بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته‌اند. پیام دوم به «تغییر ماهیت تقاضای کنونی در بازار مسکن» مربوط می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که ماهیت تقاضا به شکل قابل توجهی از خرید سرمایه‌ای به سمت تقاضای مصرفی، به ویژه تبدیل آپارتمان‌ها و تقاضای برای آپارتمان‌های «با قیمت مناسب» حرکت کرده است. در واقع، وزن غالب متقاضیان کنونی، تقاضای مصرفی یا سرمایه‌گذاری بلندمدت است. در حال حاضر، مشهودترین تغییر در بازار مسکن تهران، کاهش هیجانات در سمت خرید و افزایش فعالیت فروشندگان و سازندگان برای فروش واحدهای مسکونی است.
تناقض قیمت‌ها با بودجه خریدار
سومین پیام از وضعیت بازار مسکن در فصل زمستان به «تفاوت موجود بین قیمت‌ها و بودجه خریداران» بازمی‌گردد. بر اساس بررسی‌ها، اگرچه در پنج ماه گذشته شاهد کاهش و ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار هستیم، اما همچنان حدود ۲۰ درصد اختلاف میانگین بین قیمت‌های پیشنهادی و انتظارات خریداران وجود دارد که این دوم به ناتوانی مالی متقاضیان و انتظارات آن‌ها برای کاهش بیشتر قیمت‌ها مربوط می‌شود.
افزایش رکود در بازار نوسازها
یکی از ویژگی‌های مهم زمان حاضر بازار مسکن که به عنوان چهارمین پیام شناخته می‌شود، مرتبط با «رکود سنگین‌تر در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده» است. درحالی که تا قبل از تابستان، سازندگان بیشتر تمایل داشتند که به جای شروع پروژه‌های جدید، واحدهای نوساز خود را نگه دارند، اما اکنون تعدادی از آن‌ها به فروش روی آورده‌اند و با بازار سرد زمستانی روبرو شده‌اند. اولین دلیل این موضوع، رکود شدید در کل بازار مسکن و به تبع آن، تاثیرش بر فروش نوسازهاست. همچنین، تفاوت قابل توجه قیمتی بین نوسازها و واحدهای قدیمی در وضعیتی که تقاضا بیشتر مصرفی است و قدرت خرید نیز ضعیف است، موجب شده که رکود فروش نوسازها شدت بیشتری پیدا کند. همین شرایط، برخی از سازندگان را ناچار کرده است که از طریق سه روش تشویقی برای جذب خریداران اقدام کنند.
روش‌های «فروش قسطی»، «معاوضه» و «خام‌فروشی»
تحقیقات نشان می‌دهد که در حال حاضر سه گروه از فروشندگان در بازار مسکن تهران فعال هستند. اولین گروه تقریباً از سازندگانی هستند که به فروش آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده مصمم‌اند و با توجه به رکود سنگین این واحدها در بازار، به غیر از روش‌های معمول فروش، اقدام به استفاده از سه روش دیگر نیز کرده‌اند. برخی از این سازندگان که خواهان واقعی فروش آپارتمان‌ها هستند، پیشنهاد «پرداخت چند مرحله‌ای» را مطرح می‌کنند. در این راه، فرآیند پرداخت قیمت آپارتمان را از سه مرحله رایج به پنج یا حتی بیشتر افزایش داده‌اند.
یک روش دیگر که این روزها در آگهی‌های فروش آپارتمان‌های کلید نخورده به میزان قابل توجهی دیده می‌شود، طرح پیشنهاد «معاوضه» است، به گونه‌ای که آپارتمان نوساز در مقابل ملکی قدیمی و قابل ساخت مبادله می‌شود. این پیشنهاد هم در بافت فرسوده و هم در سایر نقاط تهران قابل مشاهده است. اخیراً نشانه‌هایی از بازگشت برخی سازندگان به فعالیت‌های ساختمانی و شروع پروژه‌های جدید به ویژه در محله‌های بافت فرسوده رصد شده است.
در برخی از آگهی‌ها همچنین نماد «خام‌فروشی» آپارتمان‌های تازه‌ساز به چشم می‌خورد. بعضی سازندگان با کسر درصدی از بهای فروش، آپارتمان‌های نوساز را به قیمت کمتر از عرف ناحیه ارائه می‌دهند، در حالی که واقعیت این عمل، ناقص‌فروشی و عدم نصب تجهیزات داخلی ساختمان است که با این روش به دنبال جذب خریدار به‌سرعت در بازار سرد فعلی هستند. در میان سازندگانی که پیشنهاد معاوضه دارند، بعضی درخواست تهاتر یک آپارتمان بزرگ‌تر به علاوه مبلغی نقدی در مقابل آپارتمان کوچک‌تر دارند. این اقدام به منظور این است که قابلیت نقدشوندگی دارایی ملکی خود را افزایش دهند.
علاوه بر این گروه از سازندگان، دو دسته دیگر از فروشندگان نیز در بازاری فعال هستند. یکی از آن‌ها «فروشندگان واقعی» هستند که آپارتمان‌های خود را با «قیمت‌های منصفانه» به بازار ارائه کرده‌اند و در میان آن‌ها افرادی نیز هستند که برای انجام معامله حاضر به ارائه تخفیف به خریدار هستند. اما گروه دیگر، فروشندگانی هستند که همچنان در برابر کاهش قیمت‌های نامعقول ایستادگی می‌کنند و برای فروش چندان تصمیم جدی ندارند مگر اینکه خریدار با قیمت غیرمنطقی و بالایی اقدام کند، که با توجه به شرایط فعلی بازار، غالباً موفق به فروش نمی‌شوند. دلیل این موضوع، وجود فایل‌هایی با قیمت‌های بالاتر از سایر فایل‌ها در آگهی‌های فعلی است؛ این فایل‌ها متعلق به فروشندگانی هستند که در برابر تعیین قیمت مناسب برای فروش مقاومت دارند.
چالش «داشتن نقدینگی» برای خرید
ششمین ویژگی بازار مسکن در وضعیت کنونی، به چالش «نقدینگی» برای خرید مسکن مربوط می‌شود. اگرچه هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضاهای مصرفی است و عرضه فایل‌ها نیز از تقاضا فراتر رفته است، اما حتی در مواردی که هر دو طرف –خریدار و فروشنده– عزم انجام معامله دارند، انجام خرید به سادگی ممکن نیست. دلیل این وضعیت به این موضوع برمی‌گردد که عمده تقاضا در بازار مسکن، «متقاضیان مصرفی به شکل تبدیل به احسن» است که باید قیمت خرید آپارتمان موردنظر خود را از طریق فروش ملک فعلی و تأمین ما به التفاوت نقدی تامین کنند.
به این ترتیب، حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد بهای ملک مورد نظر باید از طریق فروش ملک فعلی تأمین شود و تنها درصد کمی نقدینگی برای خرید آن ملک موجود است. حتی در بسیاری از موارد، حتی همین مبلغ ناچیز هم باید از طریق فروش دیگر دارایی‌ها تأمین شود؛ بنابراین این روزها بازار مسکن با چالش «نقدینگی» مواجه است و این مسئله یکی از علل اصلی است که در کنار «ضعف در قدرت خرید»، «انتظار برای کاهش بیشتر قیمت‌ها» و «مقاومت برخی فروشندگان در تعیین قیمت منصفانه»، به تشدید رکود معاملات مسکن دامن زده است.
در مجموع، تغییراتی که در بازار مسکن تهران به‌دلیل افزایش فایل‌ها و کاهش محسوس تقاضا به وجود آمده، به صورت «افزایش مدت زمان درجا ماندن فایل‌ها» در بازار نمایان شده است. در شرایطی که سطح قیمت‌ها با قابلیت خرید متقاضیان سازگار باشد، افزایش عرضه مسکن به بازار، پس از چندین ماه ثبات و کاهش قیمت می‌تواند به افزایش حجم معاملات خرید منجر شود. اما در وضعیت کنونی که با وجود ثبات و کاهش قیمت‌ها و افزایش فایل‌ها، همچنان بین قدرت خرید و قیمت‌های فروش فاصله ملموسی وجود دارد، این مسئله به شکل افزایش مدت زمان درجا ماندن فایل‌ها و دوره انتظار برای فروش آپارتمان‌ها ظهور می‌کند. در حالی که در زمان رونق معاملات مسکن، مدت زمان ورود فایل به بازار و فروش آن کمتر از یک هفته بود، در شرایط کنونی، فعالان بازار از رسیدن این زمان به بیش از یک ماه و حتی دو ماه خبر می‌دهند. هرچند مدت زمان دقیق ورود فایل تا فروش در هر معامله متفاوت است، اما این زمان تقریبی از برآیند اظهارات واسطه‌های فروش مسکن در مناطق مصرفی تهران استخراج شده است.
قیمت نوساز در چهار منطقه مورد تقاضا
بر اساس جمع‌آوری اطلاعات از حجم بالایی از فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن در چهار منطقه مورد تقاضا تهران و انطباق آن با اظهارات فعالان بازار، قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز و کلید نخورده در این مناطق به‌وضوح معین شده است. به این ترتیب، می‌توان گفت متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز معمولی در منطقه ۴ تهران، حدود ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، در منطقه ۵ بین ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان، در منطقه ۹ حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان و در منطقه ۱۱ حدود ۷۰ تا ۷۵ میلیون تومان برآورد می‌شود.
البته این ارقام براساس قیمت‌های پیشنهادی و نهایی فروش آپارتمان‌هایی است که از ابتدای زمستان امسال به بازار مسکن این مناطق عرضه شده و یک برآورد متوسط و منطقی است. البته قطعاً ممکن است در برخی از فایل‌ها قیمت‌های بالاتر یا پایین‌تری نیز وجود داشته باشد، اما بازه قیمتی منطقی برای فروش آپارتمان نوساز و کلید نخورده در این مناطق به‌طور میانگین به اعداد ذکرشده فوق برمی‌گردد.
چشم‌انداز ارزی بازار مسکن
تحقیقات نشان می‌دهد که از نظر واسطه‌های ملکی، وضعیت فعلی نتیجه «ثبات محسوس نرخ ارز» در ماه‌های اخیر است که در پنج ماه گذشته، خود را در قالب کاهش و تثبیت نسبی قیمت مسکن نشان داده و خریدهای کوتاه‌مدت را در بازار متوقف کرده است. فعالان بازار مسکن بر این باورند که بازار تا پایان سال در همین روند باقی خواهد ماند و تغییرات قابل توجهی رخ نخواهد داد.