هاجر شادمانی: معمای رکود قابل توجه در بازار اجاره در پایان سال با شناسایی دو عامل اساسی، روشن شد. تحقیقات اخیر صورت گرفته در خصوص وضعیت بازار اجاره مسکن پایتخت در اسفندماه، نشان‌دهنده رکود عمیق در این بازار علی‌رغم افزایش تعداد مستاجرهاست. اگرچه یک بخش از این رکود به کاهش طبیعی میزان عرضه و تقاضا در فصل زمستان نسبت به فصل‌های بهار و تابستان مرتبط است، اما شدت رکود در بازار اجاره در انتهای امسال، به گفته واسطه‌های ملکی، بیشتر از رکودهای زمستان‌های قبلی به خصوص در سال‌های اخیر به نظر می‌رسد. این وضعیت سوالی اساسی را مطرح می‌کند: چرا با وجود افزایش تقاضا برای اجاره تحت تأثیر کاهش اجباری خرید اولین خانه، بازار اجاره شب عید عملاً تعطیل یا نیمه تعطیل شده است؟ آیا تعداد مستاجرها در اسفند ماه کاهش یافته است؟
به نقل از دنیای اقتصاد، در پاسخ به این معما، می‌توان ردپای «انتقال معاملات اجاره از بازار سنتی به فضای آنلاین» از یک سو و «افزایش قابل توجه تمدید قراردادها بین مستاجر و موجر بدون نیاز به مداخله واسطه‌های ملکی»، را شناسایی کرد. اگرچه جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره معمولاً در نیمه اول سال و به خصوص در سه ماه تابستان انجام می‌شود، اما در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش ورودی به بازار اجاره به علت کاهش قابل توجه خرید خانه اول، معاملات اجاره تقریباً در تمامی ماه‌ها و فصل‌ها انجام می‌شد. این ورود جدید به ویژه از سوی خانوارهای تازه شکل گرفته ناشی از ازدواج‌های جدید در بازار اجاره مشهود است. اما سوالی که مطرح می‌شود این است که چرا با وجود کمرنگ شدن الگوی سنتی بازار اجاره، رونق شب عید عملاً به حالت تعطیل درآمده است؛ به گونه‌ای که در برخی مناطق و محله‌های شهر تهران، واسطه‌های ملکی از تعطیلی کامل این بازار و عدم وجود حتی یک مورد معاملۀ اجاره مسکن خبر می‌دهند. در واقع، وضعیت غیرعادی بازار اجاره در پایان امسال تهران، یک معما در مورد علت رکود عمیق در این بازار علی‌رغم افزایش تعداد مستاجرها به وجود آورده است. در دل این معما سوالات متعددی نهفته است، از جمله اینکه آیا تعطیلی بازار اجاره در نیمه دوم اسفند به دلیل کاهش مستاجرهاست؟ آیا زوج‌های جدید وارد بازار خرید خانه شده‌اند؟
این معما و تمامی این سوالات تنها یک جواب دارند: «خیر». بررسی‌ها بر اساس آمارها و تحقیقات میدان نشان می‌دهد که نه تنها تعداد مستاجرها کاهش نیافته، بلکه در سال‌های اخیر و از جمله در سال جاری تحت تأثیر ادامه رشد قابل توجه قیمت مسکن، ورودی به بازار اجاره افزایش یافته و خروجی از این بازار کاهش یافته است. به عبارت دیگر، بخشی از تقاضای بالقوه خرید خانه (خانه اولی‌ها) که در سال‌های گذشته اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند، اکنون به دلیل افزایش شکاف میان قدرت خرید و قیمت مسکن (ضعف قدرت خرید) مجبور به ورود به بازار اجاره شده‌اند. همچنین، گروهی از مستاجرها که پس از چند سال سکونت در مسکن استیجاری با پس‌انداز و وام مسکن، به خانه‌دار شدن نزدیک می‌شدند، بعد از جهش قیمت‌ها موفق به خرید نشده و همچنان مستاجر باقی مانده‌اند. ورود خانوارهای جدید به بازار اجاره و کاهش خروج مستاجران از این بازار تحت تأثیر جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره در سال‌های اخیر شده است. به‌گونه‌ای که در تمام ایام سال، تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد. اما در اسفند ماه امسال، بازار اجاره به شدت دچار رکود شد. در بررسی دلایل بروز این رکود سنگین، دو علت اصلی شناسایی شده است.
دلیل اول کاهش مراجعه مستاجرها به بنگاه‌های ملکی برای بازدید از فایل‌ها و واحدهای مسکونی اجاره‌ای و در نتیجه کاهش تعداد قراردادهای اجاره مسکن در بازار سنتی، ناشی از انتقال بخش قابل توجهی از مستاجران به سامانه آنلاین دولتی ثبت قراردادهای اجاره است.
در حقیقت، یکی از علل رکود بازار سنتی معاملات اجاره مسکن در روزهای پایانی سال، عدم کاهش واقعی تقاضا در این بازار نیست. بلکه بخش زیادی از مستاجران و متقاضیان، با تأسیس سامانه آنلاین ثبت قرارداد اجاره از سوی دولت، قراردادهای خود را بدون مراجعه به بنگاه (بازار سنتی) منعقد می‌کنند. از این رو، به صورت سنتی در بازار حضور ندارند و در مشاهدات میدانی نیز قابل شناسایی نیستند. این سامانه امسال به راه افتاده است.
تمایل دو طرفه به تمدید
دلیل مهم دیگر رکود بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی امسال، تمایل دو سویه بازیگران این بازار به تمدید قرارداد سال قبل بدون مراجعه به بنگاه‌های معاملات مسکن بوده است. در دو سال گذشته، که تورم اجاره مسکن در سطوح بالا به افزایش قابل توجه اجاره بهای پیشنهاد شده توسط موجرها منجر شد، بخش زیادی از موجرها تمایل داشتند که واحد خود را تخلیه کرده و با اجاره بهای بالاتر به مستاجر جدید عرضه کنند. اما امسال این تمایل تغییر یافته است. در زمستان امسال، نه تنها مستاجرها بلکه درصد زیادی از موجرها نیز ترجیح می‌دهند قرارداد سال قبل خود را تمدید کنند.
این تمایل در روزهای پایانی سال به دلایل مهمی افزایش یافته است. نخستین دلیل، مشغله‌های زیاد موجرها در روزهای پایانی سال است. به دلیل مشغله‌های فراوانی که افراد در این موقع از سال به دلیل انجام کارهای متفاوت دارند، تمایل به تمدید قرارداد اجاره برای جلوگیری از درگیر شدن با پروسه بازاریابی، تعمیر و بازسازی واحد بین زمان تخلیه تا اجاره به مستاجر جدید، بیشتر می‌شود.
علاوه بر این، بالا بودن هزینه بازاریابی و ثبت قرارداد با مستاجر جدید (به دلیل افزایش قابل توجه اجاره‌بها و وابسته بودن پورسانت واسطه‌های ملکی به مبلغ اجاره)، یکی دیگر از عواملی است که بسیاری از موجرها تصمیم به تمدید قرارداد سال قبل به جای ورود به بازار جدید اجاره می‌گیرند.
از نظر دیگر، تخلیه واحد مستأجاری به منظور واگذاری آن به مستاجر جدید مستلزم هزینه‌های تعمیر و بازسازی (نقاشی و …) است. این هزینه‌ها به دلیل تورم بالا در سال جاری به شکل چشمگیری افزایش یافته و در بسیاری موارد، موجرها انجام این هزینه را به صرفه نمی‌دانند و ترجیح می‌دهند با تمدید قرارداد، از بار این هزینه‌ها خلاص شوند. مجموعه این عوامل موجب شده است که بخش زیادی از قراردادهای اجاره شب عید تمدید شود و در نتیجه مراجعات و معاملات ملکی در بازار سنتی کاهش یابد؛ بنابراین، با توجه به توضیحات ارائه شده، بازار اجاره مسکن همچنان بازاری سنگین با ورودی زیاد و خروجی کم باقی می‌ماند و فشار تقاضا در حال حاضر حتی بیشتر از همیشه است. اما با وجود دلایلی که بیان شد، کاهش مراجعات به بازار سنتی این تصور را ایجاد کرده که معاملات اجاره و تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای کاهش یافته است. موضوعی که در واقعیت کاملاً متفاوت است!
فایل اجاره زیاد شد
در حالی که به دلیل دو عامل یاد شده، تقاضا برای اجاره مسکن در بازار سنتی در روزهای پایانی سال عملاً مشاهده نمی‌شود، اما واسطه‌های ملکی از افزایش محسوسی در فایل‌های اجاره مسکن خبر می‌دهند. علت این افزایش فایل، به افزایش نسبی تعداد معاملات خرید خانه توسط سرمایه‌گذاران بلندمدت در دو ماه اخیر برمی‌گردد. بعد از نوسانات ارزی اخیر، برخی از سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن شده و با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت اقدام به خرید خانه کرده‌اند. این افراد واحدها را عمدتاً با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کرده‌اند. لذا دلیل افزایش فایل اجاره در روزهای پایانی سال، به ویژه با شرایط رهن کامل، به همین موضوع ارتباط دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که هم‌اکنون نسبت فایل رهن کامل نسبت به ماه‌های قبل افزایش یافته است؛ آن دسته از فایل‌هایی که با شرایط ترکیبی رهن و اجاره ماهانه نیز به بازار مسکن معرفی شده‌اند، عمدتاً به یک میزان رهن و اجاره هستند.
نتایج تحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد که موجرها در بازار اجاره پایان سال از خود نرمش نشان می‌دهند. این گروه از موجرها این روزها به دو دلیل عمده، همکاری بیشتری در تبدیل فرمول اجاره به شرایط دلخواه مستاجران دارند. به عبارت دیگر، در صورتی که مستاجر درخواست تغییر شرایط پرداخت اجاره را به نفع وزن بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه داشته باشد، بخش قابل توجهی از موجرها با این شرایط موافقت می‌کنند. علت این موضوع از سوی یک سو به «افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی» و از سوی دیگر به «شرایط پرتلاطم برای سرمایه‌گذاری در سایر بازارها» مربوط می‌شود. بعد از آنکه برای یک هفته در دو ماه گذشته، مجوز صدور و واگذاری اوراق گواهی سپرده خاص با سود ۳۰ درصد در شبکه بانکی صادر شد، برخی از بانک‌ها نیز نرخ سود سپرده‌های خود را به ۳۰ درصد افزایش داده‌اند. همچنین نوسانات اخیر در بازارهای موازی نظیر بازار ارز و طلا، نااطمینانی‌هایی برای موجرها ایجاد کرده و آن‌ها را به سمت سپرده‌گذاری بانکی به جای سرمایه‌گذاری در سایر بازارها سوق داده است.
سقف توان مستاجرها
بررسی‌ها از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد که عمده مستاجران این روزها به دنبال پرداخت سهم بیشتر رهن به نسبت اجاره ماهانه هستند. این موضوع به‌ویژه در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین بیشتر مشهود است. طبق گفته واسطه‌های ملکی در مناطق جنوبی پایتخت، سقف توان پرداخت اجاره در این مناطق حداکثر ۶ تا ۸ میلیون تومان است. در مناطق متوسط شهر (مناطق مصرفی نیمه شمال تهران) نیز این میزان حدود ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان و در برخی محله‌های با کیفیت بالاتر، حداکثر ۱۵ میلیون تومان می‌باشد. با این حال، در شرق تهران، بعضی از واسطه‌ها به مهاجرت طیف دیگری از مستاجران از این مناطق به حومه شرقی تهران خبر می‌دهند، به ویژه به شهر جدید پردیس. به گفته آن‌ها، گروهی از مستاجران بازار مسکن در این مناطق (مثلاً منطقه ۸)، به دلیل افزایش بسیار زیاد اجاره، دیگر قادر به تأمین مسکن در تهران نیستند و به مناطق حومه شرق به ویژه شهر جدید پردیس مهاجرت کرده‌اند. این نسل جدید مهاجرتی بعد از چند نسل مهاجرت از پایتخت به حومه، ابتدا شامل خریداران مصرفی مسکن، سپس مستاجران مناطق جنوبی تهران و همچنین مهاجرت‌های استانی (از تهران به البرز) و مهاجرت از مناطق شمالی پایتخت به مناطق پایین‌تر (به خصوص به جنوب تهران) می‌باشد و در حال حاضر، این مهاجرت‌ها در بازار اجاره شرق تهران به وضوح قابل مشاهده است.
فاکتور اصلی اجاره ۱۴۰۳
واسطه‌های بازار اجاره مسکن در نقاط مختلفی از شهر تهران از افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره بها در روزهای پایانی امسال نسبت به اواخر سال گذشته خبر می‌دهند، و در عین حال، «تورم» را عامل اصلی تأثیرگذار بر بازار اجاره در سال آینده می‌دانند. آن‌ها بر این اعتقادند که آنچه در نخستین گام می‌تواند اجاره بها در سال آینده را تحت تأثیر قرار دهد، تغییرات مرتبط با هزینه‌های زندگی خانوار است؛ به عبارتی موجرها تلاش می‌کنند تا حداقل بخشی از افزایش هزینه‌های زندگی خود را از طریق افزایش اجاره بها جبران کنند. برخی از آن‌ها به این نکته اشاره می‌کنند که آثار انتظارات تورمی موجرها ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز نیز بر بازار اجاره در سال آینده مشهود خواهد بود.