روند کاهشی قیمت مسکن

بانک مرکزی در روز گذشته اعلام کرد که رشد نقدینگی روندی کاهشی را طی می‌کند و از ۳۹ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۳۱.۱ درصد در سال ۱۴۰۱ و در نهایت به ۲۶.۹ درصد در شهریور ۱۴۰۲ رسیده است. همچنین، رشد پول که معیاری برای ارزیابی انتظارات تورمی محسوب می‌شود، از بیش از ۷۰ درصد در اکثر هفته‌های اسفند ۱۴۰۱ به سطح ۳۹ درصد در مهرماه سال جاری کاهش یافته است.

بازارهای همسو و مؤثر بر بخش مسکن نیز به آرامش رسیده‌اند به‌طوری که در سال جاری، قیمت دلار، طلا و خودرو در دامنه‌ای مشخص ثبات یافته و نوسانات اندکی را تجربه کرده‌اند. حتی با وجود تنش‌های بین‌المللی اخیر، بازار ارز از تغییرات عمده‌ای در امان مانده است.

آمارها نشان‌دهنده رونق در بخش ساخت و ساز هستند؛ به‌این‌ترتیب که شاخص مدیران خرید در زمینه ساختمان (شامخ) از عدد ۳۳.۹۵ در فروردین امسال به ۵۵.۴۹ در مرداد افزایش یافته است. بخشی از این افزایش به ساخت و ساز در قالب طرح نهضت ملی مسکن توسط دولت و بخش دیگر به فعالیت‌های خانه‌سازی بخش خصوصی نسبت داده می‌شود.

پیشرفت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در مراحل ساخت

دولت در حال حاضر ۱.۵ میلیون واحد مسکونی با متوسط پیشرفت ۲۵ درصد را به مرحله ساخت رسانده و در سال گذشته، ۱۵۰ هزار واحد نیمه‌تمام را به بهره‌برداری رسانده است. نوسازی بافت‌های فرسوده از جمله حوزه‌هایی است که با رشد ۱۴۰ درصدی مواجه شده است. به گفته محمد آیینی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی، از آغاز دولت سیزدهم تاکنون مجموعاً ۱۸۹ هزار و ۲۰۰ واحد در حال نوسازی قرار گرفته که حدود ۳۲ هزار واحد آن از پروژه‌های نیمه‌کاره دولت قبلی است.

آمارهای مربوط به معاملات نشانگر کسادی در خرید و فروش در عرصه سوداگری و سرمایه‌گذاری هستند. تقریبا از خردادماه سال جاری با توجه به کاهش انتظارات تورمی در بخش مسکن، حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته و تورم در این زمینه کنترل شده است؛ به گونه‌ای که در فصل تابستان، تورم بازار مسکن در تهران به ترتیب به -۲.۸، -۰.۷ و -۱.۷ درصد رسید. طبق اعلام مرکز آمار، میانگین قیمت مسکن در تهران در شهریورماه به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار تومان رسید که در مقایسه با رقم ۸۳ میلیون و ۱۸۲ هزار تومان در مرداد، کاهش داشته است. تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران به ۷۵ درصد در شهریور ۱۴۰۲ رسید، هرچند این میزان نسبت به ماه قبل (۸۴ درصد) ۸.۹ درصد کاهش نشان می‌دهد.

با وجود چهار عامل آرامش‌بخش بر بازار مسکن، نرخ تورم شهریورماه در حدود ۴۶ درصد قرار داشته است. گرچه نرخ تورم نقطه به نقطه به ۳۹ درصد رسیده و ۰.۳ درصد نسبت به مرداد کاهش یافته، اما هنوز این نرخ با وضعیت ایده‌آل فاصله زیادی دارد، و امید می‌رود که با کاهش رشد نقدینگی، شاخص تورم در ماه‌های آتی کاهشی شود.

با آغاز فصل پاییز و پایان فصل جابه‌جایی، میزان معاملات مسکن نیز کاهش یافته و به گفته مشاوران ملکی، تعداد مبایعه‌نامه‌ها در خرید و فروش و حتی اجاره چندان زیاد نیست. پیش‌بینی می‌شود که در پاییز امسال روند کاهشی تورم بازار ملک ادامه داشته باشد. در شهریورماه امسال تنها ۳۰۰۸ معامله مسکن در تهران انجام شد که این رقم حدود یک‌پنجم از حجم ایده‌آل به شمار می‌رود.

سیداحسان خاندوزی ـ سخنگوی اقتصادی دولت با بیان این‌که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تحت کنترل است، اظهار داشت: در پنج ماه منتهی به شهریور امسال شاهد کاهش ۴۶ واحد درصدی تورم مسکن بودیم. همچنین، نرخ تورم نقطه به نقطه شهریورماه نسبت به قله قیمتی که در اردیبهشت‌ماه امسال به ثبت رسید و حاکی از رشد ۱۲۱ درصد نسبت به سال قبل بود، به کاهش ۴۶ واحد درصدی دست یافته است.

کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن

سخنگوی اقتصادی دولت ادامه داد که درخواست ما از مجلس این است که نهایی شدن قانون مالیات بر سوداگری جزو اولویت‌ها قرار گیرد، زیرا همواره برخی عوامل افزایش قیمت در بخش املاک و مستغلات ناشی از فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن بوده است. تدابیر اخیر در راستای استفاده از ابزارهای تنظیمی به منظور کاستن از سوداگری‌ها و کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن، روند بهبودی را رقم زده است.

خاندوزی تاکید داشت که تعدادی از بنگاه‌های معاملاتی که در افزایش قیمت‌ها نقش داشتند، تعطیل شده‌اند و در کنار آن، همکاری دولت و مجلس در خصوص تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش فعالیت‌های سفته‌بازی در بازار مسکن شده است.

همچنین، مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط کنونی این بازار به ایسنا گفت: بررسی روندهای تاریخی بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در بازه‌ای بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار قرار دارد و در برخی اوج‌ها به ۱۶۰۰ دلار نیز رسیده است. در حال حاضر، اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم، به رقم تقریبی ۱۶۰۰ دلار می‌رسیم که حداکثر قیمت‌های گذشته را نشان می‌دهد. بنابراین، یا دلار باید خود را با قیمت مسکن سازگار کند و یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن، معمولاً کاهش قیمت‌ها به‌طور محسوس روی نمی‌دهد، اما بازار می‌تواند به ثبات برسد. در نظر داشته باشید که با توجه به تورم درونی اقتصاد کشور، ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش واقعی قیمت آن خواهد بود.

روانشادنیا با اشاره به این‌که متقاضیان در حال حاضر از نظر توان مالی قادر به خرید مسکن با قیمت‌های فعلی نیستند، اضافه کرد: به همین ترتیب، فروشندگان و سازندگان آپارتمان نیز نمی‌توانند برای فروش نهایی تصمیم‌گیری کنند. این موضوع فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد کرده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از سمت بازارهای موازی به خصوص بازار ارز وارد نشود، وضعیت رکودی مسکن تا پایان سال جاری ادامه خواهد داشت.