طبق جدیدترین آمار رسمی که از سوی بانک مرکزی اعلام شده، متوسط قیمت مسکن در تهران به مرز متری ۸۶ میلیون تومان در خرداد ماه نزدیک شده است. به‌طور دقیق‌تر، این عدد به ۸۵ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان در هر متر مربع می‌رسد؛ که در مدت زمان دو ماه اخیر، افزایشی معادل بیش از ۴ میلیون تومان را تجربه کرده است. این قیمت متوسط به‌دست آمده، نشان‌دهنده نوسان‌هایی در مناطق ۲۲ گانه تهران است. اگر بخواهیم یک نمونه فرضی بیاوریم، با در نظر گرفتن یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری، ارزش آن به طور متوسط حدود ۸ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در منطقه یک تهران، این میانگین تقریباً دو برابر این رقم است و در منطقه نوزدهم به نصف آن بالغ می‌شود. بانک مرکزی داده‌های خود را از معاملات انجام شده در سامانه جامع املاک و مستغلات به‌دست آورده که نکات جالبی از تغییرات و تحولات فرایند بازار مسکن تهران در خرداد ماه امسال را برجسته می‌کند. در ادامه به برخی از مهم‌ترین رویدادهایی که در بازار مسکن پایتخت (به‌عنوان پیشرو در بازار مسکن کشور) اتفاق افتاده، می‌پردازیم.
افزایش قیمت در «پایین شهر»
در دوران رکود تورمی، معمولاً افراد به سمت محلات و مناطقی با قیمت‌های پایین‌تر در تهران هجوم می‌آورند. مناطقی که به اصطلاح به عنوان «پایین شهر» شناسایی می‌شوند و از نظر امکانات رفاهی، کمبودهایی دارند. اما از دیدگاه اقتصادی، افزایش تقاضا برای یک کالای خاص در یک دوره زمانی مشخص، اغلب منجر به رشد قیمت‌ها خواهد شد. به طور خاص، این پدیده در مورد کالاهای رده پایین نیز صادق است. در بازار مواد غذایی، معمولاً مردم در اثر افزایش قیمت برخی کالاها مانند برنج یا گوشت قرمز، به سمتی حرکت می‌کنند که کالای ارزان‌تری را جایگزین نمایند، مانند ماکارونی یا سوسیس و کالباس. این پدیده در ادبیات اقتصادی به‌عنوان «اثر گیفن» شناخته می‌شود و به‌طور مشابه در بازار مسکن پایتخت نیز مشاهده شده است. در منطقه ۱۶، به عنوان بخشی از «پایین شهر»، قیمت مسکن در دو ماه پایانی بهار به‌طور میانگین حدود ۱۵ درصد افزایش یافته که بالاترین نرخ رشد در تهران به شمار می‌رود. قیمت مسکن در این منطقه از ۴۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به بیش از ۵۰ میلیون تومان رسیده است. مناطق ۱۴، ۲۰ و ۲۲ نیز در رتبه‌های بعدی قرار دارند، در حالی که به عنوان مثال در منطقه ۶، که شامل محله‌هایی نظیر یوسف‌آباد، امیرآباد و خیابان کارگر می‌شود، رشد قیمت‌ها تنها ۱.۵ درصد بوده است.
هجوم به محلات متراکم و شلوغ
گزارش منتشر شده از طرف بانک مرکزی نشان می‌دهد در خرداد ماه، قسمتی از تقاضای مسکن به حوزه‌هایی رفته است که بافت فرسوده دارند و در آنجا سازندگان محترم توجه زیادی به ساخت و سازهای وسیع داشته‌اند و اکنون خانه‌های نوساز و کوچک‌متراژ توانسته‌اند بخشی از تقاضا را در شلوغ‌ترین نواحی تهران جذب کنند. تنها در حدود ۱۰ درصد از کل معاملات مسکن مربوط به خرداد ماه، در منطقه ۱۰ تهران انجام شده که یکی از پرجمعیت‌ترین نقاط پایتخت به شمار می‌آید. به عبارت دیگر، از هر ۱۰ واحد مسکونی که در تهران معامله شده، یکی در این منطقه واقع شده است. این محله شامل نقاطی چون هفت‌چنار، سلسبیل و بریانک است.
رکود معاملات، قیمت‌ها را پایین آورد
نکته‌ای که باید مدنظر قرار گیرد، این است که سرعت افزایش قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه سال جاری نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافته است. علت این امر، رکود در معاملات ناشی از افزایش هزینه‌ها و افت قدرت خرید است. در این ماه، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به‌طور میانگین ۱.۴ درصد نسبت به ماه قبل تغییر کرده که این رقم در اردیبهشت ماه بیشتر بوده است. در حالی که تورم قیمت مسکن به این سطح از رشد رسیده، در اردیبهشت سال گذشته ۱۳.۴ درصد و در اسفند سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۴.۲ درصد بوده است. بنابراین، روند تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران در یک سال اخیر کاهش داشته است، اما در برخی زمان‌ها و خصوصاً از زمستان سال گذشته، این روند نزولی شدت کمتری داشته است. تورم نقطه به نقطه متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه به ۹.۷ درصد رسیده که کمترین میزان از مهرماه ۱۳۹۶ به این‌سو است. تحولات این نرخ نشان‌دهنده آن است که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران از اردیبهشت سال گذشته در یک روند کاهشی قرار دارد. به‌طور مداوم، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران کاهش یافته و در هیچ یک از روندهای نزولی ثبت شده از سال ۹۶، این چنین افتی مشاهده نشده است. در آخرین روند نزولی، نرخ تورم از ۱۰۷ درصد در اردیبهشت سال گذشته به ۹.۷ درصد در خرداد امسال کاهش یافته است. تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهند که عدم تقاضا برای خرید خانه به دلیل رکود معاملات است، اما به نظر می‌رسد دلیل اصلی در فقدان نقدینگی برای خرید منازل نهفته باشد. نگاهی به آمارها نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۶ به طور متوسط در هر ماه ۱۳ هزار واحد مسکونی در تهران مورد معامله قرار می‌گرفت، اما در سال گذشته کل معاملات به ۳ هزار واحد مسکونی کاهش یافته است. در خرداد ماه امسال نیز نرخ معاملات مسکن بیش از ۲۰ درصد نسبت به اردیبهشت کاهش داشته است.
خانه‌های نوساز کمتر معامله می‌شوند
موضوع دیگری که در بازار مسکن تهران مشاهده می‌شود، تمایل خریداران به سمت خانه‌های با عمر بالاتر است. در خرداد ماه امسال، کمتر از ۳۰ درصد قراردادها مربوط به خانه‌هایی با عمر بنای کمتر از پنج سال بوده است. در حالی که این نسبت در دوران پاندمی کرونا به ۴۵ درصد افزایش یافته بود. به‌علاوه، سهم خانه‌هایی با عمر بنای بیش از ۲۰ سال در این مدت از حدود ۱۰ یا ۱۱ درصد به تقریباً ۲۵ درصد رسیده است. دلیل این امر واضح است؛ خانه‌های نوساز با افزایش قیمت بیشتری مواجه شده‌اند و قسمت عمده تقاضا، توانایی خرید این نوع ملک را نداشته است.
اجاره مسکن به راه خودش می‌رود
تورم عمومی ماهانه کشور برای اردیبهشت و خرداد نزدیک به ۲ درصد گزارش شده است. اما آنطور که اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی اعلام کرده، اجاره مسکن در تهران به‌طور ماهانه ۳.۵ درصد و در سطح کل کشور ۳.۸ درصد افزایش یافته است. در لحاظ نقطه به نقطه، تورم عمومی همچنان بالای ۳۰ درصد باقی مانده است، در حالی که میزان اجاره در تهران در خرداد ماه امسال نسبت به خرداد سال گذشتۀ ۴۷ درصد افزایش یافته و این شاخص در کل کشور نیز نزدیک به ۵۲ درصد افزایش یافته است.
منبع: روزنو