آیا چین در ایران اقدام به ساخت مسکن اجاره‌ای می‌کند؟

، چین به زودی در پروژه ساخت مسکن استیجاری با ایران همکاری خواهد کرد. در همین راستا، وزیر راه و شهرسازی اخیراً از تملک برخی واحدهای مسکونی استیجاری برای تحویل به متقاضیان خبر داد.

در راستای این موضوع، امروز نشستی میان وزیر راه و شهرسازی ایران و وزیر مسکن و شهرسازی چین در حاشیه دومین نشست بین‌المللی اتصال ریلی چین به اروپا برگزار شد؛ نشستی که در آن نقشه راه حوزه مسکن و ساختمان برای امضای تفاهم‌نامه میان ایران و چین ترسیم گردید.

موضوعات اصلی گفت‌وگوی فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی ایران و نی هونگ، وزیر مسکن چین شامل همکاری در زمینه ساخت و ساز زیرساخت‌های حمل و نقل و مسکن، انتقال فناوری‌های ساخت مسکن اجتماعی و صنعتی بود.

همچنین همکاری‌های تحقیقاتی میان دو کشور در زمینه‌های مسکن و شهرسازی، صدور گواهینامه‌های مشترک، توسعه پایدار مناطق شهری و ساخت و ساز با تمرکز بر انرژی‌های تجدیدپذیر و حفظ منابع آبی، به علاوه مقاوم‌سازی در برابر بلایای طبیعی و آتش‌سوزی نیز از دیگر محورهای مکالمات میان وزرای دو کشور در حوزه مسکن محسوب می‌شود.

در این دیدار، نکته‌ای که مورد توجه طرفین قرار گرفت، مشارکت در پروژه‌های مسکن اجتماعی و استیجاری بود که فرزانه صادق به آن اشاره کرد. وی تاکید کرد که ما مایل هستیم تسهیلات را به شرکت‌های چینی اعطا کنیم.

دولت باید قادر باشد پروژه‌ها را به موقع به سرانجام برساند؛ در غیر این صورت، تأثیرات آن در بازار مسکن نخواهد بود. تجربیات ناموفق گذشته شامل طرح‌های دولت از جمله مسکن استیجاری، مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، پس از مسکن استیجاری نشان می‌دهد که دولت‌ها در امر ساخت و ساز قدرت چندانی ندارند.

چند روز قبل نیز، فرزانه صادق در یک مصاحبه تلویزیونی بیان کرد: تمامی تلاش ما این است که تا پایان سال، حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری را برای مردم، به ویژه زوج‌های جوان، فراهم کنیم. در حال حاضر خرید این واحدها آغاز شده و امیدواریم تا پایان سال به هدف تعیین‌شده ۱۰ هزار واحد برسیم. این واحدها با اجاره‌بهای کمتر، ودیعه پایین‌تر و امنیت بیشتری به متقاضیان عرضه خواهند شد.

استفاده از تجربیات جهانی در ماه‌های اخیر

اوایل شهریور ماه امسال، همایش مشترکی بین مسئولان وزارت راه و شهرسازی ایران و کره جنوبی برای بررسی تجارب کشور کره جنوبی در زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای و تأمین مسکن استیجاری برای دهک‌های کم‌درآمد برگزار شد.

در پی این همایش، جزئیات مربوط به عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تأمین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوج‌های جوانی که در پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند، با حضور وزیر راه و شهرسازی تصویب گردید.

در دوره دولت سیزدهم همچنین، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران قصد داشتند با همکاری چین برای ورود فناوری‌های ساخت و کمک به اجرای طرح نهضت ملی مسکن در ایران اقدام کنند. علیرضا زاکانی، شهردار تهران، در مورد دستاوردهای سفر دو سال پیش خود به چین از شهرک‌سازی نوین به شهروندان تهرانی خبر داده بود و اعلام کرد: تفاهم‌نامه ما این بود که طراحی‌ها توسط شهرداری انجام گیرد و چینی‌ها در زمینه شهرک‌سازی نوین اقدام کنند. اما پس از آن خبری از این برنامه‌ها به گوش نرسید و به نظر می‌رسد این طرح‌ها به دلایلی مثل عدم وجود مکانیسم مشخص در مبادلات مالی ناکام ماندند.

یک سال بعد از این اعلام، اصغر فخریه کاشان، معاون ارزی اسبق بانک مرکزی، اظهار داشت: به دلیل عدم پیوستن ایران به FATF، حساب‌های بانکی ایران از سوی چینی‌ها بسته شده‌اند. او همچنین یادآور شد: «سال‌هاست که آن‌ها وعده ساخت مسکن در ایران را داده‌اند و حتی موافقت‌نامه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران امضا شد، اما هیچ‌گاه عملی نشد. عدم پیوستن ایران به FATF موجب شد که ترکیه در صادرات خدمات فنی و مهندسی جای ما را بگیرد و دست کم ۲۵ میلیارد دلار، که می‌توانست به کشور وارد شود، از دست برود.»

با این حال، مسکن استیجاری در ایران پیشینه‌ای دارد. در دهه ۷۰ خورشیدی و در دوران مسئولیت عبدالعلی‌زاده در وزارت مسکن، طرح ساخت واحدهای استیجاری به شیوه اجاره به شرط تملیک در برخی شهرها، بخصوص تهران، اجرا شد. با این حال بسیاری از کارشناسان و آگاهان بر این باورند که این برنامه باوجود اینکه تقریباً یک دهه به طول انجامید، تنها به خانه‌دار شدن تعدادی محدود از افراد انجامید و به دلیل فقدان یک ساختار و مکانیسم مشخص ادامه نیافت.

چرا مسکن استیجاری دهه ۷۰ به نتیجه نرسید؟

در خصوص چگونگی اجرای مسکن استیجاری با استفاده از مدل ناموفق اجاره به شرط تملیک که سه دهه پیش در تهران صورت گرفت، با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، به گفتگو پرداختیم.

حسن محتشم که در جریان اجرای برنامه مسکن استیجاری در تهران بود، اشاره کرد: برای نخستین بار در دهه ۷۰ شمسی، طرح مسکن استیجاری با همکاری وزارت مسکن و شهرداری تهران ارائه شد. دولت زمین‌هایی را در سراسر کشور در اختیار گرفته و از مستاجران ثبت نام می‌کرد. به متقاضیان این امکان داده شده بود که اجاره را به عنوان اقساط خانه‌ها در نظر بگیرند و پس از چند سال، صاحب خانه شوند.

وی افزود: اما این طرح در ابتدا موفق نبود زیرا مدیریت آن به دولت سپرده شده بود و با مشکلات سیستم اداری مواجه شد. چند سال بعد، اجرای طرح به یک شرکت خصوصی واگذار شد و این شرکت موظف شد واحدهای مسکونی را کامل کرده و در اواسط دهه ۸۰ به متقاضیان تحویل دهد.

این عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران بیان کرد: مسکن استیجاری در آن زمان به دلیل فقدان یک مکانیزم پایدار تأمین مالی ادامه نیافت و خاطرنشان کرد: دولت باید قادر باشد پروژه‌ها را به موقع به سرانجام برساند. اگر چنین شود، در بازار مسکن اثرگذار خواهد بود، ولی تجربیات ناموفق تمامی طرح‌های دولتی از جمله مسکن استیجاری، مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن که بعد از مسکن استیجاری پیگیری شده، نشان می‌دهد که دولت‌ها به عنوان سازنده‌های موفق عمل نکرده و نباید در این امر اصرار بر مدیریت مستقیم داشته باشند. به طور مثال، دولت سیزدهم قرار بود چهار میلیون واحد مسکونی بسازد اما بعد از چهار سال تنها ۴۰ هزار واحد ساخته شده است، که نشان‌دهنده تحقق یک درصدی از هدف است.

محتشم، راهکار اصلی برای موفقیت پروژه‌های ساخت و ساز را بهره‌گیری از توان بخش خصوصی دانست و اظهار کرد: این‌که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستاجران تملک کرده‌ایم اقدام مثبتی برای آغاز کار است، اما به تنهایی تأثیر معناداری در بازار نخواهد داشت. ولی می‌تواند به عنوان یک آغاز خوب به حساب آید. دولت باید یک فرآیند میان‌مدت و بلندمدت برای این طرح‌ها تعیین کند و مدل مسکن استیجاری را با دیگر روش‌های ساخت و ساز در کشور نهادینه نماید.

به گفته محتشم، دولت می‌تواند پس از ساخت واحدها از چندین روش برای واگذاری آنها به متقاضیان استفاده کند و باید به آنها اجازه انتخاب مدل مناسب با سلیقه و بودجه‌شان را بدهد؛ به عنوان مثال، می‌تواند به مستاجران پیشنهاد دهد که نیمی از قیمت واحدها را پرداخت کنند و مابقی را به صورت تدریجی بپردازند. یا می‌تواند این واحدها را با اجاره‌بهای اندک به دهک‌های پایین جامعه تخصیص دهد. به هر حال، ورود دولت به چنین طرحی قابل ستایش بوده اما انتظار می‌رود که برای نهادینه‌سازی مسکن استیجاری و تداوم این طرح اقداماتی جدی صورت گیرد.