رکود حاکم بر بازار مسکن که احتمالا برای حداقل دو سال دیگر ادامه می یابد، هیچ تأثیری بر کاهش هزینه های ساخت و ساز نداشته است.
در طول بیش از پانزده ماه، بازار مسکن دچار رکود شده و در مهرماه سال جاری، تعداد معاملات مسکن در تهران به ۳۷۰۰ فقره رسید که این خود نشانه ای از وضعیت نامساعد بازار است. اما سوالی که مطرح می شود این است که آیا این رکود در معاملات توانسته است هزینه های ساخت مسکن و در نتیجه قیمت نهایی آن را کنترل کند؟
مسأله ای که باعث نگرانی شده و اکثر سازندگان، انبوه سازان و فعالان این حوزه آن را تأیید می کنند این است که هزینه های ساخت و ساز کماکان بالا است و حتی در این دوران رکود، شاهد افزایش آن بوده ایم.
این در حالی است که هر ساله سازمان نظام مهندسی به اعلام هزینه های ساخت مسکن پرداخته و امسال نیز ابتدای سال تخمین هایی ارائه داده، اما به نظر می رسد که این پیش بینی ها با واقعیات بازار فاصله زیادی داشته باشد.
سازمان نظام مهندسی ساختمان در آغاز سال جاری اعلام کرده بود که هزینه ساخت هر متر مربع بنا در سال ۱۴۰۳ بسته به تعداد طبقات متغیر بین ۱۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تا ۱۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود! با این حال، به نظر می رسد که افزایش هزینه های ساخت مسکن به حدی غیرقابل پیش بینی بوده که حتی سازمان نظام مهندسی کشور نیز از آن شگفت زده شده و برآوردهای سال آینده را دشوار کرده است.
از سوی دیگر، متخصصان و سازندگان مسکن، به ویژه اعضای انجمن انبوه سازان و سندیکای شرکت های ساختمانی، معتقدند که در حال حاضر حداقل هزینه های ساخت مسکن در تهران به متری ۱۸ میلیون تومان رسیده است.
بهمن دادمان، دبیر سندیکای شرکت های ساختمانی، در پاسخ به این پرسش که قیمت نهایی ساخت هر متر مربع مسکن در تهران چه مقدار است، اذعان می کند: به غیر از هزینه زمین، قیمت میانگین ساخت مسکن برای هر متر مربع حدود ۲۲ تا ۲۵ میلیون تومان تخمین زده می شود.
ضرورت پیشگیری از بحران های بزرگ در آینده نزدیک
او با تأکید بر خطرات ناشی از بی توجهی به سرمایه گذاری در دارایی های تملکی، خاطرنشان می سازد: بحران های ناشی از سرمایه گذاری ضعیف در توسعه و زیرساخت ها به روشنی در کمبود منابع انرژی مانند برق، گاز، بنزین و آب مشهود است و بنابراین ضروری است از بروز بحران های بزرگ در آینده نزدیک جلوگیری نماییم.
در همین راستا، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور، اظهار می کند که شهرداری ها با افزایش نرخ صدور پروانه های ساختمانی، نقش اساسی در بالا بردن هزینه های ساخت و در نهایت قیمت مسکن دارند.
هزینه های حداقلی ساخت مسکن در تهران به متری ۱۸ میلیون تومان رسیده است
در خصوص این سؤال که آیا افزایش نرخ ارز به افزایش هزینه های ساخت مسکن منجر شده است؟ پورحاجت پاسخ می دهد: در حال حاضر، هزینه های حداقلی ساخت مسکن در تهران به متری ۱۸ میلیون تومان رسیده است. نکته قابل توجه این است که با وجود وعده های داده شده، تغییر خاصی در عرصه تولید و ساخت مسکن دیده نمی شود و هر ساله به طور متوسط حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، یا شاید حتی کمتر، ساخته و عرضه می شود. بنابراین نمی توان ادعا کرد که به دلیل طرح های حمایتی دولت، در بازار تولید مسکن تغییری رخ داده است.
پورحاجت همچنین اشاره می کند که تمامی مدیران دولتی و خصوصی به طور یکپارچه نشان می دهند که بازار مسکن موتور محرک اقتصاد است، اما هنگامی که نوبت به اقدام عملیاتی می رسد، دیدگاه ها به طرز شگفت انگیزی تغییر می کند. به طور مستمر ۹۹ درصد تولید مسکن در کشور تحت کنترل بخش خصوصی انجام می گیرد، اما بی توجهی به این بخش می تواند منجر به کاهش تولید و در نهایت کمبود عرضه مسکن شود.
اگرچه چرخه رونق و رکود در بازار مسکن به صورت نوسانی است و تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان با هزینه های خرید مسکن همخوانی نداشته باشد، رکود ادامه خواهد داشت. اما همچنان این پرسش باقی است که آیا هزینه های ساخت مسکن تنها به مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری یا هزینه زمین محدود می شود؟
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران، بیان می کند که هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به عوامل متعددی بستگی دارد. ممکن است سازندگان از مصالح گوناگونی برای ساخت استفاده نمایند که به طور طبیعی بر هزینه ها تأثیر می گذارد. او بر این باور است که هزینه تولید یک واحد مسکونی عادی با هزینه های ساخت یک واحد لوکس به طور کامل متفاوت خواهد بود. به طور میانگین، هزینه های ساخت در تهران به حدود ۲۰ میلیون تومان رسیده است.
هزینه های ساخت در تهران به متری ۲۰ میلیون تومان افزوده شده است
اظهارات فعالان و انبوه سازان بر این نکته تأکید می کند که مسکن به هر شکل، یک کالای سرمایه ای تلقی می شود و سهم بالای آن در سبد هزینه های خانواده، این بازار را به کانون توجهات تبدیل نموده است. بنابراین، اگر قیمت دلار، هزینه های عوارض شهرداری، هزینه های سازمان های نظام مهندسی، خدمات زیربنایی و به ویژه تورم عمومی افزایش یابد، نمی توان صرفاً به این دلیل که بازار مسکن در رکود قرار دارد و قیمت ها به طرز چشم گیری در حال افزایش نیست، این فرض را مطرح کرد که هزینه های ساخت مسکن نیز دستخوش تغییر نخواهد شد.
خبرآنلاین