در حالی که اجاره بها در شهرهای کوچک به طور قابل‌توجهی کمتر از هزینه‌های سنگین اجاره در کلان‌شهرها است، این واقعیت عملاً به افزایش فشار تقاضای مسکن استیجاری در این مناطق نسبت به شهرهای بزرگ دامن زده است.
موج وسیع مهاجرت از مناطق روستایی به شهرها، به‌ویژه در سه دهه گذشته، منجر به رشد چشمگیر جمعیت در شهرها شده است. جالب اینجاست که این روند بیشتر بر بازار مسکن شهرهای کوچک تأثیر گذاشته‌است تا بر شهرهای بزرگ؛ بسیاری از این شهرهای کوچک در احاطه روستاهایی قرار دارند که طی سال‌های اخیر جمعیت قابل‌توجهی از آن‌ها به این مناطق مهاجرت کرده‌اند.
از آنجا که هزینه اجاره بها در شهرهای کوچک به طرز محسوسی پایین‌تر از شهرهای بزرگ بوده، بدین ترتیب جمعیت بیشتری از روستاییان اطراف این شهرها را به این مناطق جلب کرده است. با این حال، اگرچه مهاجرت‌های وسیعی به سمت شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر شاهد بوده‌ایم، به دلیل هزینه‌های بالای اجاره، تعداد کمتری از ساکنان حومه این شهرها موفق به تأمین مسکن خود در آنجا شده‌اند. برعکس، ساکنان حومه و روستاییان اطراف شهرهای کوچک بدون نگرانی از هزینه‌های اجاره بالا، به راحتی توانسته‌اند در این شهرها مسکن اجاره کنند.
کمبود عرضه در بازار اجاره
یک دلیل دیگر که می‌توان به آن اشاره کرد، تورم اجاره مسکن در شهرهای کوچک است.
سبک زندگی، الگوی سرمایه‌گذاری و روش‌های پس‌انداز خانوارها در این مناطق به طور قابل‌توجهی با شهرهای بزرگ تفاوت دارد. اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در شهرهای کوچک به مراتب کمتر است و درصد کمتری از افراد به سرمایه‌گذاری در خرید ملک برای اجاره‌داری و کسب درآمد از آن علاقه‌مند هستند.
یکی از دلایل کلیدی این وضعیت، بازدهی ناچیز بازار اجاره در این شهرها در مقایسه با شهرهای بزرگ است. در حالی که بازدهی کل بازار اجاره مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری معمولاً پایین‌تر است، این بازدهی در شهرهای کوچک حتی کمتر به نظر می‌رسد. به‌ویژه اعداد و آمار مربوط به اجاره بها در این مناطق به لحاظ ارزش ریالی نیز با اختلاف قابل‌توجهی نسبت به کلان‌شهرها قرار دارد.
به عنوان مثال، در یک مطالعه میدانی مشخص شد که میانگین اجاره بهای مسکن در جدیدترین فایل‌هایی که به بازار اجاره در دو شهر بزرگ (مرکز استان) عرضه شده، تقریباً سه برابر بیشتر از دو شهر کوچک واقع در همان استان بوده است.
تحلیلات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد که تفاوت فاحش اجاره مسکن در شهرهای کوچک نسبت به کلان‌شهرها و همچنین بازدهی پایین اجاره‌داری در این مناطق نسبت به سایر بازارها که ارتباطی به جغرافیا و محل سکونت سرمایه‌گذار ندارند (همچون ارز، سکه و طلا) منجر به عرضه بسیار اندک واحدهای استیجاری در شهرهای کوچک نسبت به عرضه مشابه در شهرهای بزرگ شده است.
این کمبود ناشی از پایین بودن بازدهی بازار اجاره در شهرهای کوچک و در کنار آن، تقاضای فزاینده برای اجاره مسکن به دلیل مهاجرت‌های روستایی به شهر، سبب شده است تا در دست کم یک دهه اخیر، سرعت رشد اجاره بها در این شهرها بیشتر از تورم اجاره در کلان‌شهرها باشد. به تازگی، یک علت جدید دیگر نیز ناشی از مهاجرفرستی اجباری به حومه این شهرها در دو سال اخیر به چشم می‌خورد.
به موازات فشار تقاضا بر بازار اجاره در شهرهای کوچک، در سال‌های اخیر، توان مالی بسیاری از خانوارها برای تأمین هزینه‌های اجاره در کلان‌شهرها کاهش یافته و این امر آن‌ها را به سمت مناطق حومه‌ای سوق داده است. پدیده کاهش ناگزیر تقاضا برای اجاره در کلان‌شهرها، به دلیل موج‌های گسترده مهاجرت اجباری به حومه، این شکاف در نرخ تورم بین بازار اجاره شهرهای کوچک و بزرگ را تداوم بخشیده و حتی در برخی مواقع موجب تمایز بیشتر نیز شده است.
متخصصان به این وضعیت هشدار می‌دهند. به این معنا که اگر این روند، یعنی مهاجرت اجباری از کلان‌شهرها به حومه همچنان ادامه یابد، به‌رغم افزایش فشار تقاضا بر حومه، ممکن است شاهد تجربه تورم‌های بالاتر در بازار اجاره این مناطق و شهرهای کوچک باشیم.