اطلاعاتی که در ابتدای فصل زمستان ارائه شده، نشان‌دهنده تغییرات قابل توجه و معناداری در قیمت دلاری مسکن است. در نیمه پاییز، قیمت آپارتمان‌ها در شهر تهران که بر اساس دلار به اوج تاریخی خود، یعنی بیش از ۱۵۰۰ دلار به ازای هر مترمربع، رسیده بود، اکنون با کاهش ۹ درصدی در قیمت‌های دلاری واحدهای مسکونی مواجه شده است.
تحقیقات انجام‌شده توسط «دنیای‌اقتصاد» در مورد این تحول قیمتی نشان می‌دهد که اگرچه دماسنج دلاری قیمت مسکن می‌تواند معیاری برای شناسایی «سطح متعارف یا غیرمتعارف قیمت» باشد، اما تغییرات زمستانی نمی‌تواند از مسیر اصلی خود عبور کند.
بانک مرکزی همانند اقدام پیشین در سال گذشته، در اواسط زمستان، یعنی دی ماه امسال نیز اقدام به توقف «انتشار نبض ماهانه قیمت فروش آپارتمان‌های شهر تهران» کرده است. در غیاب این «دماسنج رسمی»، یک «دماسنج در دسترس» وجود دارد که فعالان اقتصادی و ملکی از آن بهره‌برداری می‌کنند و تصویری واضح از وضعیت بازار مسکن ارائه می‌دهد.
پس از جهش ارزی دی ماه، قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور معناداری کاهش یافته است. اطلاعات قابل استناد از بازار مسکن برای ارزیابی سطح قیمت آپارتمان‌های معامله‌شده در ماه بهمن هنوز به «دنیای‌اقتصاد» ارائه نشده که بتوان به‌روزرسانی «متر دلاری» را تا میانه زمستان انجام داد. با این حال به نظر می‌رسد تغییر قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده در بهمن اگر هم مثبت بوده باشد، میزان افزایش آن (تورم ماهانه مسکن در زمستان) به احتمال قوی نسبت به نوسانات قیمت دلار کمتر خواهد بود.
به این ترتیب، روند کاهشی قیمت دلاری مسکن در بهمن نیز احتمالاً ادامه خواهد یافت. طبق آخرین آمارهای قابل اعتماد، قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۱۳۸۸ دلار رسید که مربوط به قیمت دی ماه امسال است. این سطح نشان‌دهنده «بازگشت قیمت دلاری مسکن تهران» به حالت طبیعی خود نسبت به قله پاییز می‌باشد.
«دنیای‌اقتصاد» در تاریخ ۲۱ آبان سال‌جاری در گزارشی با عنوان «مسکن از قطب نمای دلار» به موضوع «مشاهده عدد تاریخی در قیمت دلاری آپارتمان» پرداخت و در آن اشاره کرد که «ثبات نرخ ارز در اوایل سال ۱۴۰۲ از یک سو و روند صعودی قیمت مسکن در بهار امسال» موجب شد تا قیمت دلاری آپارتمان به سطح تاریخی بیش از ۱۵۰۰ دلار در مترمربع برسد. قیمت‌ها در مهر ۱۵۰۱ و در آبان به ۱۵۰۷ دلار رسید.
با این حال، خاتمه ثبات چند ماهه نرخ ارز در ابتدای زمستان و افزایش ۹ درصدی قیمت دلار در یک ماه -دی- که بیش از میزان ۱ درصدی تورم مسکن در همان ماه بود، باعث کاهش چشم‌گیر قیمت دلاری آپارتمان‌های پایتخت شده و به طوری که قیمت بالای ۱۵۰۰ دلار به زیر ۱۴۰۰ دلار افت کرده است. این قیمت‌ها، عکس اولیه از «سکانس پایانی بازار مسکن ۱۴۰۲» به شمار می‌آید. اما آنچه تصویر مکمل را می‌سازد چه می‌گوید؟
بدترین مسیر بازگشت به کف قیمت دلاری
تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» درباره قیمت دلاری مسکن نشان می‌دهد که علی‌رغم کاهش نزدیک به ۸ درصدی قیمت دلاری مسکن بین پاییز و پایان ماه اول زمستان ۱۴۰۲، این سطح همچنان با کف قیمت دلاری مسکن در تهران بر اساس «روند تاریخی» فاصله معناداری دارد. دماسنج دلاری قیمت مسکن به عنوان معیاری همچون دماسنج «قیمت به اجاره» یا دماسنج رشد نقدینگی مورد استفاده قرار می‌گیرد تا فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف را شناسایی کند.
منظور از سطح متعارف، قیمتی است که به ادعای برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، فاقد حباب است و به «میانگین توان خانوارهای متقاضی خرید خانه (تقاضای مصرفی)» نزدیک است. اگر معیار ارزیابی قیمت دلاری مسکن را این سنجش بدانیم، با توجه به روند تاریخی قیمت دلاری مسکن -بدون احتساب سال‌هایی که قیمت دلار به شکل مصنوعی تثبیت شده بود- و همچنین در نظر گرفتن سال‌هایی که رونق خرید مصرفی وجود داشته، می‌توان نتیجه گرفت که کف قیمت دلاری مسکن رقمی در حدود ۱۱۹۰ دلار است. در این سطح قیمت قابل انتظار است که ارزش فروش واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن در حالت متعارف قرار گیرد.
با توجه به این کف قیمت دلاری، مشخص می‌شود که سطح قیمت دی ماه (۱۳۸۸ دلار) برای بازگشت به سطح متعارف، حدود ۱۵ درصد فاصله دارد. اما تصویر مکمل از قیمت دلاری مسکن به همین جا ختم نمی‌شود. چرا که مسیر برگشت قیمت دلاری مسکن به سطح متعارف، یک مسیر اصلی و یک مسیر فرعی دارد که دومی هیچ تأثیری بر «احیای قدرت خرید مسکن» برای زوج‌های اولین‌خانه‌دار نخواهد داشت. در حدود سه ماه گذشته، فرآیندی که منجر به کاهش قیمت دلاری مسکن شده، به هیچ وجه به «کاهش قیمت آپارتمان برای رسیدن به سطح متعارف» منجر نشده است چرا که این کاهیش از حوزه «تغییرات قیمت دلار» ناشی شده و نه از ناحیه «کاهش قیمت مسکن».
راه فرعی ماه‌های اخیر در عین حال که «انتظارات تورمی» را افزایش می‌دهد، در کوتاه‌مدت باعث سخت‌تر شدن شرایط برای بازار مسکن زوج‌های خانه‌اولی خواهد شد. دستاوردهای ثبت‌شده در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون، تاثیرات کوتاه‌مدت افزایش نرخ دلار بر انتظارات و متغیرهای حوزه مسکن را شفاف کرده است.
در سال ۹۷، پس از جهش ارزی، رونق معاملات مصرفی مسکن به سرعت تحت تأثیر افزایش قیمت خانه و رشد قیمت ارز آسیب دید و بازار ملک به سرعت از جابه‌جایی خریداران سرمایه‌ای به خریداران مصرفی تبدیل شد. این روند تا سال ۱۴۰۰ ادامه یافت در حالی که در آن سال، افزایش محدود قیمت دلار به شکل دیگری بر قیمت مسکن تأثیر گذاشت. در نیمه اول امسال، نیز بازار مسکن شاهد تأثیرات متغیر کلیدی نرخ ارز بود.
در این سال‌ها مشخص شده که «افزایش قیمت دلار» تأثیری مستقیم بر انتظارات دارد و باعث افزایش خریدهای غیرمصرفی زمین و مسکن می‌شود و بالعکس. اکنون در این مقطع از سال ۱۴۰۲، قیمت دلاری مسکن با ظاهری متفاوت و در باطنی متفاوت، دو نتیجه‌گیری به ترتیب برای سیاست‌گذاران و فعالان بازار مسکن به همراه دارد.
نتیجه اول، «هدف نامرئی، اما صحیح برای کنترل تورم مسکن» است که با توجه به وضعیت کنونی، باید «کنترل محرک‌های رشد قیمت دلار» و به شکل جامع‌تر، «مهار تورم عمومی» باشد. در سال جدید، همچنان معادلات سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲ بر روند قیمت مسکن حاکم خواهد بود، به این معنا که «ثبات نرخ ارز» می‌تواند به عنوان عامل اصلی و پایدار برای «کاهش خریدهای غیرمصرفی آپارتمان» و در نهایت «ثبات یا کاهش مستمر قیمت مسکن» عمل کند. اگر قیمت دلار افزایش یابد، شرایط تورمی نیز به وجود خواهد آمد.
همچنین، کاهش تورم عمومی به کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و افزایش انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بخش عرضه منجر خواهد شد که این نیز به عنوان «منبع حیاتی بازار مسکن ۱۴۰۳» با توجه به کمبود عرضه در بازار به شمار می‌آید. در سال‌های اخیر میزان ساخت و ساز به طور میانگین به نصف سال‌های قبل از بروز جهش قیمت‌ها رسیده است و این کمبود واحد مسکونی در برخی از مناطق قابل احساس است.
میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای زمستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۴ درصد افزایش یافته است. همچنین میانگین قیمت ۱۰ ماهه اخیر نیز نسبت به سال گذشته بیش از ۷۰ درصد رشد نشان می‌دهد که این افزایش تورمی به نسبت تورم مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ قابل توجه است. این جهش قیمت در سال‌جاری تقریباً تمامی متقاضیان مصرفی را از بازار خارج کرده است به گونه‌ای که «کف تاریخی حجم فروش آپارتمان در سال‌جاری» شاهدی بر این واقعیت است.