در دوران دو ماه گذشته که اطلاعات بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار مسکن تهران در دسترس نبود، قیمت مسکن با افزایش قابل توجهی مواجه شد و به متری چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان دیگر رسید. به این ترتیب، طبق آمار رسمی، میانگین قیمت مسکن در تهران اکنون به بیش از متری ۸۵ میلیون تومان رسیده که در تاریخ بازار مسکن بی‌سابقه است.
افزایش بهای مسکن در مناطق ۲۲ گانه پایتخت به صورت یکسان رخ نداده است؛ برای مثال، در منطقه ۱۶، واقع در بخش جنوبی تهران، شاهد رشد قیمتی نزدیک به ۱۵ درصد هستیم. اگر با در نظر گرفتن میانگین ۸۵ میلیون تومان برای هر متر مربع بخواهیم مقدار یک خانه ۱۰۰ متری را محاسبه کنیم، این رقم به حدود هشت میلیارد و ۵۹۱ میلیون تومان خواهد رسید.
در منطقه یک که به عنوان گران‌ترین ناحیه بازار مسکن تهران شناخته می‌شود، میانگین قیمت به حدود دو برابر این رقم می‌رسد و کف قیمت مسکن در مناطق جنوبی به متری ۴۵ میلیون تومان رسیده است.
در دو ماه اخیر، قیمت مسکن به متری چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزوده شده است
بر اساس جدیدترین آمارهای رسمی ارائه‌شده توسط بانک مرکزی، قیمت مسکن در تهران به رقم ۸۵ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان برای هر متر مربع رسیده است.
این قیمت‌ها در تهران به‌صورت میانگین اعلام می‌شود و به صورت رسمی مبتنی بر خرید و فروش‌هایی است که به ثبت رسیده‌اند. طبیعی است که قیمت آپارتمان‌های لوکس در مناطق گران‌قیمت با سایر نقاط پایتخت تفاوت قابل توجهی داشته باشد. بانک مرکزی این میانگین قیمت را از مجموع سه هزار و ۸۷۲ معامله‌ای که در سامانه املاک مستغلات ثبت شده‌اند، بدست آورده است.
اکنون خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه در تهران به‌طور متوسط به ارزش هشت میلیارد و ۵۹۱ میلیون تومان نیاز دارد.
آپارتمان‌های ۸۰ متری در تهران به‌طور متوسط قیمتی در حدود شش میلیارد و ۸۷۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان دارند و برای خریداران متمایل به خرید یک خانه ۵۰ متری در تهران، گزینه‌هایی وجود دارد که میانگین قیمت آنها به چهار میلیارد و ۲۹۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد.
در فروردین ماه امسال، قیمت مسکن در تهران ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان گزارش شده بود و در این فاصله، افزایشی بیشتر از پنج درصد در ارزش مسکن تهران به ثبت رسیده است. این افزایش قیمت در تمامی مناطق پایتخت به یک شکل نبوده است.
بیشترین افزایش قیمت مسکن در کدام مناطق تهران مشاهده شد؟
در منطقه یک، که به عنوان گران‌ترین منطقه بازار مسکن تهران شناخته می‌شود، قیمت به متری ۱۶۰ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان رسیده است. دو ماه قبل، قیمت این منطقه معادل ۱۵۰ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان بود.
به این ترتیب، قیمت مسکن در این منطقه در طی دو ماه، بیش از ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته که نشان‌دهنده رشدی معادل هفت درصد است. همچنین، در سه منطقه دیگر، رشد قیمتی بیش از ۱۰ درصد در این مدت ثبت شده است.
قیمت مسکن در منطقه ۱۶ که بخشی از جنوب شهر محسوب می‌شود، در دو ماه پایانی بهار بیشترین افزایش را تجربه کرد؛ حدود ۱۵ درصد. قیمت مسکن در این منطقه از متری ۴۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به بیش از ۵۰ میلیون تومان رسیده است. مناطق ۱۴، ۲۲ و ۲۰ نیز در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
در مقابل، منطقه شش که شامل محله‌هایی مانند یوسف‌آباد، امیرآباد و حوالی پارک لاله است، پایین‌ترین میزان رشد را در این مدت داشته و افزایش قیمتی معادل ۱.۵ درصد را نشان می‌دهد.
دلایل افزایش حجم معاملات در بازار مسکن تهران در دو ماه پایانی بهار
در حالی که در ابتدای سال قیمت مسکن افزایش یافته، حجم خرید و فروش‌ها در بازار همچنان پایین و نامشخص باقی مانده است و آمار این سال‌ها تفاوت زیادی با سال‌های گذشته دارد.
در سامانه املاک مستغلات، در فروردین‌ماه تنها هزار و ۵۰۸ ملک معامله شده بود. با گذشت یک ماه و کاهش تعطیلات فروردین، حجم معاملات در اردیبهشت به چهار هزار و ۸۷۵ مورد رسید.
با این حال، این روند در خردادماه ادامه نداشت. بر اساس جدیدترین آمار، در خردادماه سه هزار و ۸۷۲ واحد مسکونی در سامانه املاک و مستغلات معامله شده است. در سه سال گذشته در چنین روزهایی بیش از پنج هزار واحد مسکونی در یک ماه معامله می‌شد و این رقم در پنج سال پیش به حدود شش هزار واحد می‌رسید.
نگاهی به مناطق مورد علاقه در تهران
در ماه‌های ابتدایی سال جاری، مناطق پنج و ۱۰ تهران، مشابه سال‌های قبل، بیشترین خرید و فروش را به خود اختصاص داده‌اند.
بر اساس اطلاعات بانک مرکزی، در خردادماه امسال منطقه پنج تهران به تنهایی ۱۳.۵ درصد از کل معاملات را در خود جای داده است. در منطقه ۱۰ نیز حدود ۱۰ درصد از خرید و فروش‌ها انجام شده است. این روند نه تنها در فروردین و اردیبهشت امسال بلکه در سال‌های گذشته نیز با شدت و حدت مشابهی تکرار شده است.
منطقه پنج تهران یکی از متمرکزترین نواحی مسکونی در تهران بوده و پدیده مشابه‌ای نیز در منطقه شش قابل مشاهده است. نواحی مانند سعادت‌آباد، شهران، شهرک اکباتان، جنت‌آباد، بخشی از پونک و … در منطقه پنج واقع شده و در منطقه ۱۰ نیز محله‌های شناخته‌شده‌ای چون سلسبیل، بریانک و سی‌متری جی وجود دارند. کمترین حجم از معاملات نیز در سال‌ها و ماه‌های اخیر در مناطق ۱۹، ۲۱ و ۲۲ مشاهده شده‌اند که دلایل مشابهی برای محبوبیت مناطق پنج و ۱۰ وجود دارد.
تحلیلی بر وضعیت واقعی بازار مسکن تهران
در حالی که قیمت مسکن در تهران به سطوح جدیدی افزوده شده، کمتر از ۳۰ درصد قراردادها مربوط به خانه‌های با عمر بنای زیر پنج سال است.
حجم املاک نسبتاً نوساز در بازار مسکن به ترتیب ۳۰، ۲۶ و ۲۷ درصد بوده است. تا پنج سال پیش، این رقم به نزدیک ۴۵ درصد می‌رسید. در عوض، سهم خانه‌هایی با عمر بنای بالای ۲۰ سال در این مدت از حدود ۱۰ تا ۱۱ درصد به تقریباً ۲۵ درصد رسیده است.
بازار مسکن در پنج سال اخیر جهش‌های قابل توجهی را تجربه کرده، اما در این روند، منزل‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر به خصوص در مقایسه با متراژهای دیگر، بیشتر مدنظر قرار گرفته‌اند.
براساس آخرین آمار رسمی، نسبت به سال گذشته، قیمت مسکن در تهران ۱۰ درصد افزایش یافته است و هم‌اکنون قیمت‌ها در مناطق یک تا شش شهرداری از متوسط قیمت شهر بالاتر است.