افزایش اجاره‌بها از درآمد کارکنان رسمی پیشی گرفت

بر اساس آخرین گزارش‌های آماری مرتبط با تحولات بازار مسکن، اجاره مسکن در خردادماه امسال در تهران و کل کشور با افزایش نقطه به نقطه ۵۰ درصدی روبرو بوده است. در حالی که تورم عمومی در همین ماه ۳۱.۹ درصد اعلام شده است. این اختلاف تقریبا ۱۸ درصدی بین تورم اجاره و تورم عمومی، در حالی که نرخ نقطه‌ای قیمت مسکن زیر ۱۰ درصد است، بیانگر تلاش اجاره ‌بها برای جبران تأخیرهای سال‌های گذشته نسبت به قیمت آپارتمان‌ها است. این وضعیت به فشار مالی بیشتری بر قشر مستأجر منجر شده است. بر اساس اظهارات بانک مرکزی، شاخص اجاره مسکن در شهر تهران و دیگر مناطق کشور در خرداد ماه سال ۱۴۰۳ به ترتیب ۳.۵ و ۳.۸ درصد نسبت به ماه گذشته رشد داشته‌اند (در حالی که تورم عمومی ماهانه ۲.۸ درصد بوده است). همچنین، رشد نقطه به نقطه این شاخص در این ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل برای تهران و کل مناطق شهری به ترتیب ۴۷ و ۵۱.۶ درصد گزارش گردیده است. به نقل از «تعادل»، اینک پرسش مطرح می‌شود که «چرا در کشور با چالش‌هایی در بخش اجاره مسکن مواجه هستیم و در برخی سال‌ها، بر مستأجران فشار زیادی وارد می‌شود؟» پاسخ به این سؤال نیازمند بررسی شاخص‌های مختلف از جمله دلایل افزایش قیمت‌های ناگهانی مسکن در اقتصاد ایران است، زیرا قیمت مسکن یکی از عوامل اصلی و کلیدی تعیین ‌کننده اجاره‌بها می‌باشد. اما در مقیاس کوچک‌تر، بررسی رابطه بین میزان اجاره‌بها و درآمد نیز حائز اهمیت است. سهم تأمین مسکن در سبد خانوار به چه میزان است؟ بر اساس اظهارات مسئولان و کارشناسان، سهم مسکن در هزینه‌های خانوار ایرانی حدود ۶۰ درصد (و در تهران بالای ۶۵ درصد) تخمین زده می‌شود؛ در حالی که این رقم در کشورهای اروپایی بین ۳۰ تا ۳۴ درصد است.

شکاف درآمد و اجاره‌بها

در همین راستا، فرهاد بیضایی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، در یک میزگرد که به همت خبرگزاری تسنیم برگزار شده است، بیان کرد: مقایسه نسبت درآمد افراد با اجاره مسکن در کشور نشان می‌دهد ما در وضعیت بحرانی قرار داریم. به‌عنوان نمونه، اگر اجاره یک واحد مسکونی در تهران بدون رهن یا ودیعه ۷۰۰ دلار باشد، درآمد افراد به طور حداکثر به ۵۰۰ دلار ثابت است. در مقابل، در آنکارا ترکیه اگر اجاره یک واحد مسکونی متوسط ۸۰۰ دلار باشد، درآمد افراد بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار دارد. کما اینکه اجاره در آنجا ممکن است حتی کمتر نیز باشد. همچنین کشورهای توسعه یافته اروپای غربی و شمالی و مالزی نیز همین شرایط را تجربه می‌کنند. بیضایی افزود: هزینه اجاره مسکن در کشورمان معادل هزینه اجاره در کشورهایی است که سطح درآمد آنها دو برابر ماست. این پدیده باعث شکل‌گیری مفهومی به نام رهن در کشور ما شده است؛ چرا که در هیچ نقطه‌ای از دنیا نمی‌توان ادعا کرد که فردی ۲۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان به‌جای اجاره پرداخت می‌کند.

علت تأخیر در ازدواج جوانان

این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن تصریح کرد: واقعیت این است که هزینه اجاره واحدهای مسکونی به‌گونه‌ای است که از کل درآمد مردم فراتر می‌رود. به‌عنوان مثال، اگر متوسط اجاره مسکن در تهران یا دیگر کلانشهرها ۷۰۰ دلار بدون ودیعه و رهن باشد، متوسط درآمد یا حقوق افراد ۵۰۰ دلار است. لذا یک جوان باید ۴ تا ۵ سال کار کند تا بتواند مبلغی را پس‌انداز نماید. پس از این بازه زمانی، نرخ بهره‌ای که این پول به موجر می‌دهد، فاصله میان درآمد و اجاره‌بها را جبران می‌کند. به همین علت، سن ازدواج در کشور افزایش یافته است. در حالی که در ترکیه، مالزی و کشورهای توسعه‌یافته و همچنین کشورهای حاشیه خلیج فارس، پاکستان، افغانستان و هند، وقتی فردی وارد بازار کار می‌شود، از همان ماه اول می‌تواند خانه‌ای را اجاره کند که این امکان فعلاً در کشور ما وجود ندارد.

راهکار کاهش نوسان قیمت مسکن

همانطور که در ابتدای گزارش به آن اشاره شد، اجاره تحت تأثیر قیمت مسکن قرار دارد و قیمت مسکن خود به عوامل متعددی از جمله وضعیت کلی اقتصاد کلان کشور وابسته است. در دهه ۱۳۹۰ و به‌خصوص در سال‌های پس از اردیبهشت ۱۳۹۷ که با خروج دولت ترامپ از برجام همزمان بود، قیمت مسکن جهش‌های قابل توجه و نامنظمی را تجربه کرد. حال سوال این است که چگونه می‌توان از تکرار رویدادهای مسکنی دهه پیش جلوگیری نمود؟ به عبارت دیگر، چگونه می‌توان با هدف کاهش تأثیر بر مستاجران، نوسان‌های قیمت مسکن را کنترل کرد؟ بیضایی در پاسخ به این سؤال اظهار داشت: یکی از راهکارها اصلاح سیاست‌های پولی بانکی کشور است که باید به اجرایی شدن برسد. مسأله دیگر این است که عواملی که منجر به افزایش ارزش افزوده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شوند، باید تقویت شوند. یکی از عوامل اصلی یا موانعی که وجود دارد، مسأله زمین است. طرح‌های توسعه شهری ما نیازمند بازنگری هستند. در این راستا، هدایت سرمایه‌گذاری حائز اهمیت است؛ چراکه در برخی جاها نمی‌توانیم بیشتر از این سرمایه‌گذاری کنیم و باید به مناطق جدید روی بیاوریم.

اظهارات در حد بنز؛ اقدامات در حد پراید!

این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن ادامه داد: اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی در سطح بنز و BMW و پورشه بوده است؛ مثلاً درباره صنعت شهرها، توسعه شهرها و شهرک‌های ساحلی و سرمایه‌گذاری در سکونتگاه‌های حمل و نقل محور. در حالی که آنچه معاونت‌های وزارت راه انجام می‌دهند، در حد اجنبی می‌شود، یعنی به اندازه پراید. نیاز است که صحبت‌های زیبا در یک مکان عملی شوند؛ اگر نیروها قادر به پیاده‌سازی برنامه‌ها نیستند، باید برای اجرا استراتژی‌ها و راهبردها از نیروهای شایسته استفاده کرد. او تأکید کرد: یکباره می‌گوییم حجم ساخت و ساز را افزایش دهیم؛ در دهه ۸۰ و سال‌های پیش از دهه ۹۰ این کار به‌خوبی انجام می‌شد. تناسب میان خانوار و واحد مسکونی تغییر کرده است و اکنون می‌گویند که ۳ تا ۴ میلیون واحد مسکونی مازاد وجود دارد. نمی‌توانیم شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار به واحد مسکونی را به ۰.۷ درصد برسانیم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد، ژاپن با ۰.۸۵ است.

در حال حاضر کشور در این شاخص به بالای ۰.۹ درصد رسیده و نمی‌توانیم منابع را صرفاً به ساخت و ساز آجر و سنگ اختصاص دهیم زیرا توزیع به‌طرزی مناسب ندارد. متأسفانه سیاست‌گذاری نادرستی را دنبال کرده‌ایم. نباید حجم زیادی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی ساختمانی بسازیم و بعد از آن در دهه‌های آینده شاهد خالی ماندن این واحدها از سکنه باشیم. بیضایی تأکید کرد: بنابراین نیاز مبرم به سیاست‌گذاری مناسب و اصولی در حال حاضر وجود دارد. اگر قصد داریم به‌طور مثال، صنعتی بسازیم، تجربه موفق آبادان باید مورد بررسی قرار گیرد. در مقابل، تجربه ضعیف کشورهای فولادشهر یا شکست‌خورده در ماهشهر و عسلویه نیز درس‌های آموزنده‌ای دارند. تمامی اینها نمونه‌هایی از مدل‌هایی هستند که در طول تاریخ موجود است. البته بایستی به این نکته توجه داشت که در عسلویه، ۱۰۰۰ برابر آبادان بر روی یک صنعت شهر موفق کار شده، اما همچنان با فقر خدمات و انبوهی از مشکلات مواجه هستیم. او افزود: سیاست‌های آمایش سرزمین نیازمند بازنگری جدی هستند؛ آمایش سرزمین ما تنها یک طرح برای توسعه جغرافیایی است نه یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی. این طرح نمی‌گوید که به چه کاری باید اقدام کنید؛ بلکه صرفاً می‌گوید چه کاری نباید انجام دهید. توسعه صنعتی و شبکه حمل‌ونقل نیز باید مورد بازنگری قرار گیرد. اگر ۲ میلیارد دلار که شهرداری تهران در حوزه حمل و نقل برای اتوبوس‌های برقی هزینه کرد، برای قطار سریع‌السیر صرف می‌شد، می‌توانست مسأله ترافیک تهران را حل کند. منابع مالی وجود دارد، اما تشخیص داده نمی‌شود که چگونه و کجا باید مورد استفاده قرار گیرد. کارشناس سیاست‌گذاری مسکن بیان کرد: اگر قصد دارید توسعه سواحل را انجام دهید، باید حتماً بین بندرعباس و چابهار یا بندرعباس و بوشهر، تسهیلات رفت و آمد راحت و ایمن فراهم کنید. به عنوان مثال، هرچند وقت یکبار یک شتر در جاده بندرعباس – جاسک با خودرو تصادف کرده و چندین نفر جان خود را از دست می‌دهند. یا وضعیت جاده بندر لنگه به عسلویه را ببینید که چقدر نامناسب است. او همچنین وضعیت جاده بیردف به کنارک را به عنوان یک نمونه فاجعه آمیز مطرح کرد. اکنون ما میلیون‌ها دلار برای هر کیلومتر آزادراه تهران – شمال هزینه کرده‌ایم و در حالی ‌که می‌گوییم استراتژی ما سواحل مکران است، در واقع به آنجا رفته‌ایم؟ برای توسعه سواحل نیاز است که ابتدا زیرساخت‌های حمل‌ونقل فراهم شود. ایجاد آزادراه ۲۰۰۰ کیلومتری خلیج فارس از خرمشهر تا چابهار بسیار ضروری است. البته ۷۰ تا ۸۰ درصد زیرساخت‌های جاده‌ای سواحل در وضعیت خوبی قرار دارد. بنابراین، راه‌اندازی آزادراه بندرعباس – چابهار و بندرعباس – بوشهر برای کشور ضروری است. لذا سیاست‌های توسعه شهری باید به‌همراه طرح‌های جامع و تفصیلی تحت آمایش سرزمینی قرار گیرند.

منبع: تعادل