با وجود نزدیک به پنجاه سال برنامه‌ریزی در زمینه مسکن شهری و تلاش‌های مکرر دولت‌ها برای افزایش میزان ساخت و ساز، آمارهای رسمی نشان‌دهنده وضعیت نگران‌کننده‌ای است؛ به طوری که تقریباً نیمی از خانوارهای کشور با مشکل فقر مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کنند و بسیاری از این افراد هیچ امیدی به خانه‌دار شدن ندارند. این وضعیت بیانگر ناکارآمدی سیاست‌های اتخاذ شده در سال‌های گذشته است و در شرایطی که بخش عمده‌ای از مردم با مشکلات تأمین مالی مسکن روبرو هستند، صنعت ساخت‌و‌ساز نیز با رکود مواجه شده است. در آستانه شکل‌گیری دولت چهاردهم، گزارشی تحت عنوان «بسته سیاستی-عملیاتی تامین مسکن گروه‌های کم درآمد» منتشر گردید. این گزارش، ضمن ارزیابی نقایص برنامه‌های قبل برای تسهیل دسترسی اقشار مختلف به مسکن مناسب، به ارائه راهکارهایی در این زمینه پرداخته است. از جمله این راهکارها، جمع‌آوری اطلاعات دقیقی از خانوارهایی است که به حمایت‌های دولتی برای تأمین مسکن نیاز دارند. مرحله دوم، تشویق به ساخت مسکن و اجاره‌های بلندمدت است تا این معضل برای افراد کم‌برخوردار کاهش یابد. پیشنهاد سوم این گزارش به اصلاح قوانین می‌پردازد که مانع از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده است، مانند حذف الزامات برای تأمین 100 درصد پارکینگ و کاهش حداقل متراژ بنا. همچنین در این گزارش تأکید شده است که در نواحی کم‌برخوردار، باید خانه‌های با قیمت پایین‌تر و غیر اعیانی ساخته شود تا هزینه‌های تولید کاهش یافته و دسترسی افراد به مسکن تسهیل گردد. اعطای وام‌های بلندمدت به اقشار متوسط نیز یکی دیگر از اقدامات مهم به منظور کمک به خانه‌دار شدن این گروه‌ها به شمار می‌رود.
طبق اصل 31 قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای افرادی که بیشتر در معرض نیاز هستند، به ویژه روستانشینان و کارگران، زمینه تحقق این اصل را فراهم کند.» تأکید قانون اساسی بر مسئولیت دولت‌ها در تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد، سبب شده است که طی سال‌های گذشته، دولت‌های مختلف به دنبال راهکارهایی برای گسترش دسترسی عموم مردم به مسکن باشند. با این حال، نتایج تحقیقات نشان می‌دهد که اکثریت این سیاست‌ها به مقصود اصلی نرسیده و چالش تامین مسکن به‌طرز فزاینده‌ای در کشور افزایش یافته است.
بر اساس داده‌های رسمی، فقر مسکن یکی از چالش‌های همیشگی خانوارها طی دو دهه گذشته بوده است و در بهترین شرایط، تنها در برخی بازه‌ها، شیب رشد این محرومیت کاهش پیدا کرده است. بر اساس تعریف جهانی، خانواری که هزینه مسکن آن کمتر از 30 درصد مجموع هزینه‌های خانوار باشد، به مسکن در استطاعت دسترسی دارد. بر اساس این استاندارد، در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک از دسترسی به مسکن در استطاعت محروم‌اند. در این شرایط، افزایش عرضه مسکن نمی‌تواند لزوماً مشکل عدم استطاعت را حل کند؛ زیرا چالش اصلی به خرید خانه مرتبط می‌شود و نه فقدان خانه.
سرشماری‌های بین سال‌های 1385 تا 1395 نشان داد که از هر 100 واحد مسکونی تولید شده، تنها 23 واحد به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک منجر شده است. در عین حال، تعداد مستاجران کشور نیز در حال افزایش است. به رغم روند افزایشی قابل ملاحظه در تولید مسکن، نسبت مستاجران به مالکان افزایش یافته و سهم خانه‌های خالی و دوم در کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری‌های قبلی به‌طور چشمگیری افزایش یافته است.
علاوه بر این، بررسی‌ها نشان می‌دهد که چالش تامین مسکن در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به مراتب جدی‌تر از سایر مناطق است؛ به‌گونه‌ای که فقر مسکن در کلان‌شهرها بیشتر افراد را درگیر کرده است. در این راستا، حل مشکل مسکن در این مناطق نیازمند توجه ویژه بیشتری از سوی سیاست‌گذاران است. ضمن اینکه ارائه راهکارهایی در این شرایط، باید با دقت و احتیاط بیشتری انجام گیرد تا سبب جذب مهاجران بیشتر از روستاها و شهرهای کوچک به کلان‌شهرها نگردد.
۶۰ صنعت متاثر از رکود مسکن
چالش‌های بازار مسکن، تنها متوجه مردم نیست، بلکه کاهش توان خرید خانه، رکود بازار را ایجاد کرده و این موضوع به نفع بسیاری از صنایع به شدت آسیب‌زننده است. صنعت مسکن زنجیره ارزش گسترده‌ای را در اقتصاد کشور پشتیبانی می‌کند و تقریباً 60 صنعت مختلف تحت تأثیر این بخش قرار دارند. از این رو، رکود در صنعت ساختمان به مشکلات جدی‌ای در زنجیره ارزش ملی منجر شده و عدم تقاضا در پایین‌دست به بحران جدی تعطیلی این صنایع دامن زده است. در این راستا، حمایت و اعطای تسهیلات به بخش مسکن، نه تنها به‌عنوان یک اقدام معمول برای تأمین نیاز مسکن شهروندان، بلکه به عنوان یک استراتژی راهبردی برای رشد اقتصادی و تولید ثروت باید تلقی شود.
۵ گام برای مقابله با بحران فقر مسکن
تحلیل دقیق بحران در بخش مسکن و شناسایی دلایل آن باید زمینه‌ساز ارائه راهکارهایی برای رفع این چالش باشد. همان‌طور که در توضیح مشکلات موجود در بازار مسکن کشور گفته شد، اقشار مختلف درآمدی با فقر مسکن روبرو هستند، ولی لازم است سیاست‌گذاران در نظر داشته باشند که حل این معضل برای گروه‌های مختلف اجتماعی، لزوماً از یک مسیر محقق نمی‌شود.
در چنین شرایطی، نخستین اقدام برای حل مشکل مسکن برای افراد کم‌برخوردار، جمع‌آوری داده‌های دقیق از افراد مشمول این شرایط است. این آمار باید شامل یک بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت درآمدی، دارایی و مالکیت افراد باشد و بر اساس تقسیم‌بندی‌های جغرافیایی تفکیک گردد. در ادامه، می‌توان برای گروه‌های مختلف بسته به موقعیت جغرافیایی، راهکارهای خاصی ارائه کرد.
تجارب طرح‌های قبلی در کشور نشان می‌دهد که حتی دهک‌های پایین درآمدی با دریافت وام‌های بلندمدت با بهره پایین نیز نمی‌توانند صاحب خانه شوند. در این راستا، دولت چهاردهم می‌تواند از تجارب موفق جهانی در زمینه خانه‌دار کردن این قشر بهره گیرد. این گزارش و همچنین گزارش‌های پیشین مرکز پژوهش‌های مجلس بر لزوم اجرای طرح مسکن اجتماعی به‌منظور حل چالش تأمین مسکن دهک‌های پایین تأکید دارند؛ در همین راستا «دنیای‌اقتصاد» نیز با عنوان «نقشه مرجع مسکن حمایتی»، به ارائه مثال‌ها و اطلاعات دقیقی از تجربیات موفق جهانی در اجرای چنین طرح‌هایی پرداخته است. به‌طور خلاصه، ساخت مسکن ارزان دولتی و طرح‌هایی چون اجاره بلندمدت، اجاره به شرط تملیک و وام ودیعه مسکن می‌تواند به عنوان گام بعدی برای رفع چالش‌های این دهک‌های کم‌درآمد مؤثر واقع شود.
گام سوم برای حل چالش مسکن در کشور، رفع موانع قانونی در مسیر رشد سرمایه‌گذاری در ساخت خانه‌های با قیمت مناسب است. در حال حاضر، وجود قوانینی مانند الزام تأمین 100 درصد پارکینگ و تعیین حداقل مساحت ساختمان‌ها هزینه‌های تمام شده را افزایش داده و خرید مسکن را برای بسیاری از مردم دشوار می‌کند و همین امر افراد کم‌برخوردار را به نواحی حاشیه‌ای شهرها سوق داده است. در این راستا، سیاست‌گذاران می‌توانند با حذف این موانع هزینه‌های ساخت را کاهش دهند و به این ترتیب، امکانی برای خانه‌دار شدن بخشی از مردم در مناطق مرکزی شهر فراهم آورند.
گام چهارم پیشنهادی، ساخت خانه‌های با قیمت مناسب در محله‌های کم‌بازده است. به عبارت دیگر، سیاست عرضه خانه به طور اعیانی سبب می‌شود که بسیاری از املاک موجود به واحدهای گران‌قیمتی تبدیل شوند و مشکلاتی برای مستاجران به وجود آورد. در این راستا، تخصیص بخشی از پروژه‌های بازآفرینی و نوسازی به مسکن با قیمت مناسب می‌تواند در کنار نوسازی شهری به کاهش مشکلات دسترسی عموم مردم به مسکن کمک کند.
پیشنهاد پنجم برای رفع چالش فقر مسکن افراد کم‌درآمد، اعطای وام‌های بلندمدت به دهک‌های متوسط درآمدی است. اگرچه دهک‌های کم درآمد با دریافت تسهیلات نمی‌توانند به خانه‌دار شدن برسند، اما تصویب و اجرای این پیشنهادات برای اقشار متوسط می‌تواند موثر باشد. با تسهیل شرایط ساخت مسکن برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و اعطای وام با بهره پایین به این گروه، می‌توان همزمان چالش رکود در صنعت ساخت‌و‌ساز کشور را کاهش داده و امکان دسترسی بخشی از گروه‌های درآمدی به مسکن را فراهم کرد و در نهایت مشکل عدم استطاعت خرید خانه برای برخی افراد را مرتفع ساخت.