شروط حاکم بر بازار اجاره مسکن در کشور، به‌گونه‌ای پیش رفته که در تیرماه، که نخستین ماه اجرایی «نرخ مصوب برای افزایش اجاره بها» به شمار می‌آید، سقف تعیین‌شده به وسیله دولت برای ارتقاء مبلغ اجاره، شکسته شد. بر اساس گزارش «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت اجاره بها در شهرها در نخستین ماه تابستان امسال، میانگین اجاره بهای مسکن در تیرماه نسبت به تیر سال گذشته، ۴۳.۲ درصد افزایش یافت. در حالی که دولت مطابق ماده ۷ قانون تازه مصوب «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» مقرر کرده بود که در تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، حداکثر ۲۵ درصد به مبالغ اجاره در اجاره‌نامه‌ها افزوده شود.
در ماه گذشته، تورم اجاره مسکن، به بالاترین میزان خود از ابتدای سال رسید و همچنین رشد قابل توجه ۴۳ درصدی هزینه اجاره نشینی در تیرماه امسال، حتی از میانگین رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۲ که ۳۹.۶ درصد بود، فراتر رفت. در حال حاضر، دو پرسش پیرامون سطح جدید تورم اجاره در بازار اجاره کنونی وجود دارد.
پرسش اولیه، دلیل «تب بالای ۴۰ درجه اجاره بها» است و پرسش دوم، که به احتمال زیاد برای مسئولان حوزه مسکن و تحلیلگران این زمینه اهمیت بیشتری دارد، علت «تجاوز بازار از سقف تعیین‌شده دولتی» است. در این راستا، سوالی مطرح می‌شود که چرا در کشورهای غربی و آنهایی که نظام اقتصادی آزاد دارند، «اجاره بها تحت کنترل سقف قرار می‌گیرد و کار می‌کند، اما در اینجا امکان رعایت آن وجود ندارد؟» «دنیای‌اقتصاد» در این بررسی به هر سه سوال پاسخ می‌دهد.
علت افزایش شدید تورم اجاره مسکن چیست؟
در حال حاضر، سطح تورم اجاره مسکن کشور تقریباً ۲.۴ برابر «میانگین تاریخی» این مقیاس است. پیش از دوره جهش قیمت‌ها، یعنی در اواخر دهه ۹۰، اجاره بها به طور میانگین سالانه حدود ۱۷ درصد رشد می‌کرد، اما اکنون این نرخ به بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده وضعیت «غیرعادی» است. دلایل اصلی این افزایش شدید شامل تورم عمومی بالا، تورم غذایی بالا در دو سال گذشته و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن در ۶ سال اخیر می‌شود. افزایش هزینه اجاره مسکن متأثر از تورم عمومی و تورم مسکن است، بدین معنا که با رشد هزینه زندگی مردم – و به تبع آنها مالکان – انتظار می‌رود اجاره بها نیز با تأخیری در این مسیر، افزایش یابد و برعکس.
علاوه بر این، از سال ۹۹ به بعد، «مداخله بی‌سابقه دولت در معادلات بازار اجاره مسکن» به‌عنوان یک محرک تورمی عمل کرده است. دولت‌ها در سال‌های گذشته بدون توجه به «علت اصلی افزایش هزینه اجاره نشینی»، تلاش کردند که به‌شیوه «گلخانه‌ای» تورم اجاره را کنترل کنند. در سال ۹۹، «سقف دولتی برای رشد سالانه اجاره بها» تعیین شد و به مدت حداقل ۳ سال، همین نرخ دستوری به کار گرفته شد. بنابراین پیامد این اقدام به‌جای تحقق هدف اصلی دولت‌ها که «کاهش فشار اجاره بها» بود، منجر به دستیابی به نتیجه‌ای معکوس گردید. وقتی هزینه‌های موجر بیش از نرخ مصوب اجاره افزایش یابد، تمایل به اجاره داری کاهش می‌یابد یا «اجاره دستوری» به شیوه‌های مختلف دور زده می‌شود. چنین وضعیتی طی سال‌های اخیر در بازار اجاره مسکن رخ داد، که منجر به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای و در عوض افزایش تقاضای اجاره نشینی (به دلیل نداشتن قدرت خرید خانه) شد. به‌علاوه، کمبود نسبی آپارتمان‌های اجاره‌ای ناشی از رکود ۵ ساله ساخت و ساز نیز عاملی دیگر بوده است.
چرا سقف ۲۵درصد در تیرماه نادیده گرفته شد؟
معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملاً «سقف دولتی ۲۵درصد برای رشد اجاره بها» را رد کرد. هرچند می‌توان گفت برخی ناظران با اشاره به اینکه این مصوبه در اواسط تیرماه به اجرا درآمد، اما در واقع در تهران از ابتدای تیرماه به‌طور رسمی از سوی مقامات اعلام شده بود و تأثیر روانی خود را بر رفتارهای معاملاتی گذاشت. دلیل اینکه چرا «نرخ ۲۵ درصد» از سوی معامله‌گران بازار اجاره مسکن پذیرفته نشد، به «اشکال فنی» در فرمول محاسبه این نرخ برمی‌گردد. طراحان، «ظاهر تجربه‌های جهانی درباره تنظیم بازار اجاره به نرخ دولت» را مشاهده کرده‌اند، اما نسبت به «عمق شرایط» بی‌اطلاع بوده‌اند که همین موجب بروز این اشکال و خروج از سقف گردید. در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب شده که «رشد مجاز سالانه اجاره بها بر مبنای «ضریبی از تورم عمومی سالانه» تعیین شود به این صورت که نرخ رشد اجاره بها حداکثر معادل ۱۰۰ درصد تورم باشد.»
تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» به این نتیجه رسیده که اشکال فنی در این ماده قانونی وجود دارد. نخست اینکه «تعیین نرخ یا قیمت» در بازار در تضاد با اصول اقتصادی و سازوکارهای غیرقابل کنترلی است که در بازار وجود دارند، و سابقه نشان می‌دهد که تجربیات گذشته در تمام بازارهایی که دولت‌ها در آنها دخالت کرده‌اند، این تضاد را تأیید می‌کنند. در همین بازار اجاره مسکن، در تیرماه سال ۹۹، دولت وقت «نرخ رشد ۲۰ درصدی مجاز برای اجاره بها» را تعیین کرد، اما پس از آن، تورم اجاره در بازار که همان ماه و بهار همان سال ۳۱ درصد بود، همچنان به روند صعودی خود ادامه داد و در تیرماه سال بعد به ۳۹ درصد رسید. دوم اینکه، این «ورود نادرست» نیز با فرمول نادرستی انجام شده است.
در طول یک سال گذشته، تورم اجاره مسکن بارها از تورم عمومی پیشی گرفته است و بنابراین «استفاده از نرخ تورم برای کاهش تورم اجاره» آن هم با تعیین نرخ مجاز به اندازه نصف تورم عمومی (در حالی که تورم عمومی ۴۰ درصد بوده، نرخ مجاز برای رشد اجاره ۲۵ درصد تعیین شد)، به دور شدن مصوبه دولت از واقعیت بازار اجاره مسکن منجر گردید و همین موضوع اسباب عبور از سقف مجاز در معاملات تیرماه را فراهم کرد.
چرا «سقف‌اجاره» در آمریکا رعایت می‌شود؟
حامیان «دخالت مستقیم دولت در اجاره بها» همواره بیانیه می‌دهند که «تعیین اجاره بها» در کشورهای غربی یک عرف به شمار می‌آید و برای کنترل تورم اجاره مسکن در ایران نیز باید «نرخ تعیین شود». اما هر بار که نرخ تعیین شده، بازار اجاره از آن عبور کرده است؛ دلیل این امر چیست؟ سه پاسخ برای این سوال اساسی وجود دارد.
در بازار مسکن آمریکا، سیاستگذاران قبل از اقدام به تنظیم بازار اجاره، دو مرحله عقب‌تر، یعنی به دنبال دلیل اصلی بحران تورم اجاره می‌روند؛ یعنی تلاش برای کاهش تورم عمومی و تورم مسکن. در سال‌های اخیر، پس از آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال ۲۰۲۲ به حدی رسید که ۱.۵ برابر سال‌های قبل بود و به موازات آن تورم عمومی نیز بالا رفت، سیاستگذاران از «ابزار نرخ بهره» برای کنترل تقاضا استفاده کردند تا اینکه، تورم مسکن از میانه ۲۰۲۳ شروع به کاهش نمود. بعد از آن، در همین ماه گذشته، طرح «تنظیم اجاره بها» مطرح شد. این طرح در آمریکا دو ویژگی اقتصادی دارد که در «مدل ایرانی» وجود ندارد. ویژگی نخست آن، تعیین «سقف تشویقی برای رشد اجاره بها» به جای «سقف دستوری» است. در طرح سیاستگذاران مسکن در غرب، برای پذیرش نرخ رشد مجاز ۵ درصدی اجاره بها، از «معافیت مالیات سالانه ملک برای موجرهای بزرگ‌مقیاس» بهره‌برداری شده که شامل تمام موجرها، به ویژه خرده موجرها (حقیقی‌ها) نمی‌شود و تنها شامل شرکت‌های اجاره دار است که از دولت تسهیلات دریافت می‌کنند.
ویژگی دوم طرح تنظیم اجاره بها در آمریکا این است که نرخ تعیین شده به تورم اجاره فعلی در بازار مسکن این کشور نزدیک است. در حال حاضر، تورم اجاره مسکن در آمریکا ۵.۲ درصد است و نرخ تعیین شده، ۵ درصد است. همچنین نرخ تعیین‌شده برای افزایش اجاره بها در آمریکا ۱.۵ برابر تورم عمومی است و مشاهده می‌شود که هیچ نسبتی بین این دو عامل از سوی دولت و سیاستگذاران در نظر گرفته نشده است. همچنین، نرخ تعیین‌شده ۵ درصدی تقریباً ۸۰ درصد تورم اجاره یک سال گذشته در آمریکاست و اگر همین فرمول برای ایران نیز به کار می‌رفت، نرخ مصوب به‌جای ۲۵ درصد می‌توانست حدود ۳۳ درصد باشد که با این کار «شکاف اولیه» کاهش می‌یافت و احتمال پذیرش نرخ تعیین شده از سوی موجرها افزایش می‌یافت.
آیا قانون اصلاح خواهد شد؟
در سیاست‌گذاری و قانون‌گذاری در کشور ما سابقه‌ای از اصلاح قوانین وجود دارد که نمونه بارز آن، اصلاحات مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در سال‌های اخیر است. دولت چهاردهم می‌تواند با توجه به قوانین مرتبط با بخش مسکن، قانونی که ۲۵ اردیبهشت امسال از سوی رئیس‌جمهور وقت ابلاغ شد (قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها) را حداقل در ماده ۷ آن، اصلاح کند تا نرخ تعیین شده برای رشد سالانه اجاره بها در درجه‌ای از پذیرش بازار قرار گیرد. همچنین، جرایم قابل‌توجهی که برای تخطی از این نرخ مطرح شده است، اگر شکاف بین نرخ مصوب و وضعیت واقعی بازار کاهش یابد، می‌تواند اثر بازدارندگی قابل‌توجهی داشته باشد.