گزارش عملکرد ششماهه دولت در زمینه مالیاتگیری از خانههای خالی و لوکس، نشاندهنده ناکامی برای سومین سال پیاپی است. در نیمه اول سال ۱۴۰۳، در حالی که انتظار میرفت حدود نیمی از هدفگذاری بودجه سالانه در این بخش محقق شود، تنها ۰.۸ درصد از هدف مالیاتی تعیین شده برای خانههای خالی به دست آمد و درآمدی کمتر از چهار میلیارد تومان وصول گردید. این موضوع بهطور کلی چندان غیرمنتظره نبود، زیرا نتایج دولت در سالهای گذشته، یعنی ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز تفاوت چندانی با نیمسال اول ۱۴۰۳ نداشت.
به گزارش دنیایاقتصاد، از سال ۱۳۹۹، مالکان خانههای خالی و گرانقیمت در قالب بودجه سالانه کشور مشمول پرداخت مالیات شدند. باوجود اینکه پیشرفت قابل توجهی در این زمینه کسب نشد، بندهای مربوطه در لوایح بودجه سالهای بعدی نیز به تصویب رسید و هر سال، با تغییرات جزیی تکرار شدند. این دو نوع مالیات ملکی در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ هیچ وصولی نداشتند، اما سرانجام در سال ۱۴۰۱، با پیگیری دولت و سازمان امور مالیاتی و به دنبال تصویب قانون جدیدی برای اخذ مالیات از خانههای خالی، بالاخره اولین مالکان خانههای خالی به دام افتادند و مقداری درآمد سالانه از این طریق به دست آمد. با این حال، ارقام وصولی همواره ناچیز بودند و به دلیل مقایسه با هدف مالیاتی پیشبینیشده در بودجه، تقریبا نزدیک به صفر بودند.
دولت در سال ۱۴۰۱ هدف جمعآوری ۱۰۰۰ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانههای خالی را تعیین کرد، اما در آن سال تنها ۱.۸ میلیارد تومان مالیات از این محل حاصل شد و مشخص بود که بین انبوه واحدهای مسکونی خالی و راکد در بازار مسکن، حتی یکصد واحد نیز شناسایی یا ملزم به پرداخت مالیات نشدند.
با وجود عملکرد ضعیف در حوزه وصول مالیات ملکی یادشده، در سال ۱۴۰۲، دولت پیشبینی مالیاتی در این بخش را دو برابر کرد و به ۲۰۰۰ میلیارد تومان افزایش داد. امید میرفت که با تکیه بر دادههای ثبتشده در سامانه ملی املاک و اسکان، خانههای خالی شناسایی شوند. ولی در آن سال نیز، کل درآمد وصولی از این ردیف درآمدی تنها ۵.۴ میلیارد تومان بود که تنها ۰.۳ درصد از هدف مالیاتی تعیینشده را تحقق بخشید.
به تازگی، آمار رسمی جدیدی از میزان تحقق درآمدهای مالیاتی در ششماهه اول سالجاری منتشر شده است که نشان میدهد دولت همچنان در وصول مالیاتهای ملکی دوگانه یعنی مالیات خانههای خالی و گرانقیمت ناکام مانده و به نوعی مردود شده است. ردیف مصوب درآمد مالیات از خانههای خالی در بودجه سال جاری، در حالی که با توجه به روند رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ انتظار میرفت افزایش یابد یا دستکم ثابت بماند، به نصف کاهش یافت. پیشبینی دولت از درآمد مالیاتی ناشی از خانههای خالی در سال جاری تنها ۱۰۰۰ میلیارد تومان بود، و بنابراین باید در نیمه سال ۵۰۰ میلیارد تومان از این رقم وصول میشد. اما در این مدت تنها ۳.۹ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانههای خالی دریافت شد که برابر با ۰.۸ درصد از هدف نیمسال جاری اختصاصی است.
اگر به این ارقام ضعیف به دقت توجه شود، پیامهای مهمی برای سیاستگذاران بخش مسکن به همراه دارد. کارنامه دولت در مالیاتگیری از خانههای خالی مصداق بارز ضربالمثل «سال به سال، دریغ از پارسال» است! تغییرات قیمت مسکن در سالهای اخیر همواره روندی مثبت داشته است؛ گرچه شدت این تغییرات در هر سال متفاوت بوده است. در نتیجه، برآورد درآمد از انواع مالیاتهای ملکی با توجه به اینکه بر اساس درصدی از ارزش ملک تعیین میشود، باید هر سال نسبت به سال گذشته افزایش یابد یا دستکم در صورت ثبات تورم ملکی، ثابت بماند. اما دولت در سال ۱۴۰۳ با مشاهده ناکامی سالهای ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ تصمیم به کاهش نیمی از رقم پیشبینیشده از این محل گرفت. این اقدام شاید بهنوعی به منظور بهتر نشان دادن کارنامه وصول مالیات مسکن (نسبت وصول به کل ردیف پیشبینیشده) بود؛ اما حتی این رویکرد هم ثمری نداشت و عملاً کارگزاران مالیاتی در ششماهه نخست امسال ضعیفتر از سال گذشته کارنامهای ارائه دادهاند.
قانون استثناها
در سنوات اخیر، عدمدسترسی به اطلاعات سکونتی افراد و وضعیت کنونی املاک مسکونی به عنوان دلایل ناکامی در وصول مالیاتهای ملکی مطرح میشد. با این وجود، بخشی از این اطلاعات در سالهای اخیر به شکل خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان بارگذاری شده است. تعداد املاک ثبتشده آنقدر بالا نیست که بتوان عملکرد دریافتی ضعیف دو تا سه میلیارد تومانی مالیات از هزاران واحد مسکونی خالی را که به عنوان داراییهای سرمایهای تملک شدهاند، قابل قبول دانست. اما علت این شکست مکرر در سالهای اخیر در اجرای این بخش از بودجه کشور چیست؟ همه چیز به محتوای قانون پشتیبان اخذ مالیات از خانههای خالی برمیگردد. این قانون شامل تعداد زیادی استثناست؛ به این معنی که تعداد زیادی از مالکان خانههای خالی به شیوههای مختلف از پرداخت مالیات معاف شدهاند. این قانون به گونهای طراحی شده است که راههای دور زدن زیادی دارد، مثلاً یک خانوار میتواند تا دو خانه خالی به علاوه ملک محل سکونت خود داشته باشد و بابت این واحدها مشمول پرداخت مالیات نشود.
به عنوان مثال، بر اساس این قانون به مالکان خانههای خالی اجازه داده شده که دو واحد خالی دیگر به جز اقامتگاه اصلی خود، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند. این معافیت بر اساس بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانونی مالیات بر خانههای خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. مطابق این بند، سرپرستان خانوار میتوانند یک واحد مسکونی در شهر خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نمایند. از سوی دیگر، در صورتیکه این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند، میتوانند آن واحد را نیز به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند و از مالیات معاف شوند.
حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامت خانوار به نام یکی از اعضای آن خانوار باشد، نیز از پرداخت مالیات معاف است. مفهوم و تفسیر این ماده مالیاتی یعنی یک خانوار میتواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را بهطور معاف از مالیات و بهصورت خالی نگهداری کند. بنابراین، تا زمانی که اجرای قانونی مملو از استثناها ادامه یابد، انتظار کارنامهای مثبت از دولت در اجرای آن جایز نیست.
گزارش دوم از مردودی کارنامه مالیاتی
به گزارش «دنیایاقتصاد»، در حالی که کارنامه ضعیف دولت در وصول مالیات خانههای خالی در زمینه مالیات املاک گرانقیمت اعم از زمین و مسکن نیز تکرار شده است، میزان تحقق اهداف در این بخش به مراتب بهتر از مالیات خانههای خالی بوده است. در سال ۱۴۰۲، کف قیمت املاک مشمول مالیات ثانویه ملکی، یعنی خانههای گرانقیمت و اصطلاحاً لوکس، ۲۰ میلیارد تومان بود. ردیف درآمدی پیشبینیشده از این محل نیز در بودجه سال جاری کشور ۷۰۶ میلیارد تومان بود که از این مبلغ، ۱۰۰ میلیارد تومان معادل حدود ۱۴ درصد، وصول گردید.
سال جاری نیز مالکان زمینهای بایر و خانههای با قیمت بالای ۳۵ میلیارد تومان باید با نرخ ۲ در هزار، «مالیات» بپردازند. هرچند «کف مشمول مالیات» در خانههای لوکس دارای اشکال است و حتی خانههای مصرفی ساکنان مناطق گرانقیمت بازار مسکن، مانند منطقه یک تهران را نیز ناگزیر به پرداخت مالیات بابت خانهای میکند که وجه سرمایهگذاری ندارد، اما درآمد حاصل از این مالیات در سال جاری نمونهای برای سیاستگذار فراهم میکند که میتواند در سالهای آینده با بهرهگیری از آن، سیستم مالیاتگیری املاک را اصلاح کند.
ماجرا به این صورت است که در نیمسال ۱۴۰۳ بر اساس برش ششماهه از هدف مالیاتی ۴۳۷ میلیارد تومانی برای این موضوع، ۷۸ میلیارد تومان وصول شده است. به عبارت دیگر، در این مدت ۳۵ درصد از هدفگذاری ششماهه مالیاتی در بخش مالیات املاک لوکس محقق شده است. مقایسه این رقم با کارنامه ناامیدکننده مالیاتگیری از مالکان خانههای خالی با تحقق زیر یک درصدی نشان میدهد که اگر مبنای تعامل مالیاتی با مالکان خانههای منجمد و بلااستفاده، اخذ «مالیات سالانه ملکی» باشد، درآمد دولت از محل مالیاتهای ملکی به طرز قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
آنچه اکنون بهعنوان مالیات املاک لوکس اخذ میشود، در واقع نمونهای از مالیات سالانهای است که در بسیاری از کشورها بهعنوان مالیات دست اول ملکی شناخته میشود. مالیات ملکی در حقیقت درصدی از ارزش کل املاک است که بهطور سالانه در حساب مالکین ثبت میشود. هرچند به اقتضای شرایط ممکن است برخی از املاک از این نوع مالیات معاف شوند – مثلاً بر اساس موقعیت جغرافیایی و وجود در ارزانترین محلههای مسکونی شهر – اما استثناهای این روش مالیاتگیری به طرز قابل توجهی محدود است و از این رو، اجرایی آن بسیار راحتتر و نتیجه آن به مراتب مثبتتر است.
مالیات املاک لوکس به واقع شکل بهتری از مالیات بیمحتوا است که برای مالکان خانههای خالی طراحی شده است. در این مدل، تمامی مالکان املاک با ارزش مشخص، مشمول پرداخت مالیات با ضرایب تعیینشده میشوند. کارنامه نسبتاً قابل قبول دولت در وصول این مالیات، راه صحیح اصلاح مسیر مالیاتگیری ملکی را بهدولت چهاردهم نشان میدهد. انتظار میرود سیاستگذار با درک علتهای عملکرد ضعیف قانون مالیات خانههای خالی، برای سال آینده مدل مالیات سالانه ملکی را پیگیری کند و تصویب قانون حامی برای اجرای آن بهعنوان جایگزینی برای مالیات خانههای خالی در نظر بگیرد و از تکرار مکرر مالیات ناموفق خانههای خالی در سال آینده جلوگیری کند. الگویی که جهانی و آزموده شده، در صورت بومیسازی با توجه به شرایط موجود، شکست سنگین اجرای قانون مالیات خانههای خالی را تکرار نخواهد کرد. البته درد اصلی بازار مسکن یعنی تقاضای بالا بهخرید و احتکار خانه بهعنوان دارایی، تنها در شرایطی درمان خواهد شد که تورم عمومی کنترل شود و هیجانات قیمتی در بازارهای مختلف مهار گردد.