گزارشی از توقف پروژه های مسکن در فصل زمستان

براساس نظرسنجی انجام شده توسط فعالان حوزه ساختمان در شامخ، موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی کار، فروش محصولات و خدمات، و همچنین مقدار سفارشات جدید مشتریان در بهمن ماه امسال نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. در عین حال، قیمت مواد اولیه روندی افزایشی به خود گرفته است. این اطلاعات نشان دهنده ادامه رکود در بازار مسکن می باشد.

دو شاخص وضعیت ساخت و ساز مسکن در ماه جاری، رکود در صنعت ساختمان را نمایان می سازد. گزارش بهمن ماه شامخ بخش ساختمان به همراه آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار دال بر کاهش تولید مسکن، متوقف شدن پروژه های جدید و عدم چهره روشنی از آینده ساخت و ساز می باشد. معمولاً در ماه های پایانی سال، به دلیل افزایش تقاضا برای واحدهای نوساز، بازار مسکن با افزایش معاملات مواجه می شود.

طبق گزارشی که اتاق تعاون ایران منتشر کرده، شاخص مدیران خرید (شامخ) که بر مبنای نظرسنجی از فعالان حوزه ساختمان در گروه های ساخت و ساز، مهندسین عمران و فعالیت های ساخت و ساز تخصصی ساختمان تنظیم شده، در بهمن ۱۴۰۳ به عدد کل شامخ (۴۴.۹۷) پس از تنظیم برای آثار فصلی، نسبت به عدد دی ماه (۴۶.۸۵) کاهش یافته است.

تراجید مولفه های “موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده” و “میزان استخدام و بکارگیری نیروی انسانی” پس از تطابق با آثار فصلی، متاثر از شدت گرفتن روند افزایشی مولفه “قیمت خرید مواد اولیه و وسایل مورد نیاز” در طی سه دوره اخیر بوده است.

کاهش مولفه “میزان فروش کالاها و خدمات” در پی افول “میزان سفارشات جدید مشتریان” پس از حذف آثار فصلی، دیگر نتیجه ای است که از افزایش مولفه “قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مصرفی” به دست آمده است.

مولفه “انتظارات پیرامون فعالیت های شرکت در ماه آینده” پس از تنظیم برای آثار فصلی با رقم (۴۶.۹۳) بیانگر پیش بینی فعالان صنعت ساختمان درباره تداوم رکود این صنعت در ماه پایانی سال است. نگرانی ها از افزایش ناگهانی نرخ ارز و شرایط ناپایدار اقتصادی موجب سردرگمی و تردید کارفرمایان و فعالان صنعت ساختمان برای ادامه فعالیت ها شده است. اگر در روند وصول مطالبات شرکت های ساختمانی در قراردادهای دولتی اختلالی پیش آید، احتمال افزایش تعدیل نیرو در ماه های آینده نیز وجود دارد.

شاخص مدیران خرید (PMI) یکی از مهم ترین شاخص های اقتصادی در کشورهای پیشرفته است که بر اساس داده های پانلی از تقریباً ۴۰۰ شرکت در تمامی بخش های خصوصی گردآوری می شود. فرم های پرسشگری شاخص PMI به گونه ای طراحی شده اند که اطلاعاتی درباره تولیدات صنعتی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، نیروی کار استخدامی و …)، خدمات (کسب و کارهای جدید، صادرات جدید، هزینه ها و …) و ساخت وساز (کل فعالیت ها، ساخت و ساز مسکونی و تجاری، سفارشات جدید و …) به دست می دهد؛ بدین ترتیب، شرکت های مدیریت دارایی از طریق پیگیری شاخص های ملی و بخشی در حوزه های رشد، بهره وری، روندهای قیمت و حاشیه سود می توانند از این اطلاعات در استراتژی ها و مدل های تخصیص دارایی و همچنین تحلیل عملکرد پرتفوی خود بهره ببرند.

در فرآیند استخراج شامخ، اگر عدد شاخص بیش از ۵۰ واحد باشد، به معنای رشد اقتصادی است، در حالی که هر رقمی که زیر ۵۰ واحد باشد، نشان دهنده انقباض و رکود اقتصادی است.

همچنین، گزارش اخیر مرکز آمار از میزان تولید ناخالص داخلی در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳ نشان می دهد که رشد بخش مسکن به صفر رسیده است.

در ۹ ماهه امسال، بخش کشاورزی با رشدی معادل ۳.۳ درصد، صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل: استخراج نفت خام و گاز طبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان با صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به نه ماهه سال گذشته رشد کرده اند. به طور کلی، رشد تولید ناخالص داخلی با نفت ۳.۱ درصد و بدون نفت ۲.۲ درصد گزارش شده است.

عدم رشد در بخش ساختمان طی ۹ ماهه امسال در شرایطی به وقوع پیوسته که در سال گذشته این بخش ۳.۶ درصد رشد را تجربه کرده بود. رونق نسبی سال گذشته عمدتاً ناشی از ساخت و سازهای دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن بود. با این حال، بررسی ها نشان می دهد که بخش اعظم ۲.۶ میلیون واحد مسکونی برنامه ریزی شده برای ساخت از مرحله تامین زمین فراتر نرفته است و تنها ۶۳۹ هزار واحد به اتمام رسیده است.

وضعیت رکودی بازار مسکن در بخش تقاضا به وضوح از کاهش قابل توجه تعداد معاملات مشخص می شود. با وجود اینکه از مردادماه به بعد گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه نشده، آمار سال های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از رکود شدید بازار مسکن حکایت دارند. در مرداد ۱۴۰۳ تعداد معاملات مسکن در تهران برابر با ۳۶۶۵ فقره بود که اگرچه در مقایسه با سال گذشته ۲۶ درصد افزایش نشان می دهد، اما در دو سال اخیر میزان معاملات به حدود یک پنجم وضعیت نرمال کاهش یافته است.

تحقیقات نشان می دهد که کاهش محسوس تعداد معاملات و فقدان تقاضای موثر در بازار مسکن باعث رکود در ساخت و ساز شده و بخش خصوصی به تدریج برای اجرای پروژه های جدید با احتیاط برخورد می کند.

با این حال، طبق آمار بهار امسال، شهرداری های کشور ۳۶ هزار و ۶۶۸ پروانه احداث ساختمان صادر کرده اند که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۴ درصد افزایش داشته است. در تهران همچنین در بهار ۱۴۰۳ تعداد ۱۲ هزار و ۳۱۱ واحد مسکونی در پروانه های صادر شده برای ساخت از سوی شهرداری پیش بینی شده است که نسبت به فصل پیشین ۲۰.۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذسته ۲۸.۴ درصد افزایش داشته است. به طور متوسط، برای هر یک از این پروانه ها، ۷.۵ واحد مسکونی برنامه ریزی شده است.

فعالان صنعت ساختمان علت افزایش آمار ساخت و ساز در بهار را ناشی از پروانه های صادر شده برای ساخت و سازهای دولتی در بخش نهضت ملی مسکن می دانند. در عین حال، شواهد نشان می دهد که به واسطه کمبود منابع مالی، بخش عمده ای از این واحدها از مرحله صدور پروانه یا فونداسیون فراتر نرفته است.

بر اساس آمار ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم، از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی که به مرحله ساخت رسیده است، طی سال های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تنها ۶۳۹ هزار واحد در زمینه های واگذاری زمین ۹۹ ساله، جوانی جمعیت، ایثارگران، زمین های روستایی، مسکن حمایتی، نیروهای مسلح، بافت فرسوده، خودمالکی شهری، مسکن روستایی و مسکن مهر به اتمام رسیده است. در واقع، وزارت راه و شهرسازی دولت قبل، آمار خودمالکی یعنی ساخت و ساز بخش خصوصی را نیز در گزارش خود گنجانده است. بر این اساس، می توان استنتاج کرد که در دو سال اخیر، به طور سالانه حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است؛ درحالی که طبق قانون جهش تولید مسکن و شعار دولت قبل، باید بیش از یک میلیون واحد مسکونی به طور سالیانه احداث می شد.