در خرید ملک عجله نکنید / رازهای نهفته در تبلیغات مسکن ارزان

مدتی است که در پلتفرم‌های آنلاین، آگهی‌های عجیبی برای فروش املاک به چشم می‌خورند؛ این آگهی‌ها، ملک‌هایی را با قیمتی پایین‌تر از آنچه که تصور می‌شود، ارائه می‌دهند.

بخش عمده‌ این آگهی‌ها به مناطق غربی تهران شامل چیتگر و شهر اندیشه مربوط می‌شود و قیمت‌های پیشنهاد شده برای این آپارتمان‌ها به طرز قابل توجهی پایین‌تر از میانگین قیمتی مناطق مذکور است.

به گزارش گسترش نیوز، آگهی‌دهندگان ادعا می‌کنند که این املاک فرصتی عالی برای سرمایه‌گذاری هستند و بخشی بزرگ از مبلغ این آپارتمان‌ها به صورت وام به خریداران تعلق می‌گیرد و باقی هزینه نیز از طریق رهن کامل ملک تأمین خواهد شد.

آپارتمان‌های ارزان؛ فریب جدید کلاهبرداران

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این زمینه به رسانه‌ها اظهار داشته که اعلام قیمت‌های کم در آگهی‌های دیوار، یک تکنیک کلاهبرداری است.

او همچنین تاکید می‌کند که بیشتر این نوع تقلب‌ها در مناطق اقتصادی‌تر شهر صورت می‌گیرد تا افراد را با انگیزه‌‌خانه دار شدن به خرید تشویق کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه به تغییر الگوی مصرف مسکن اشاره می‌کند و توضیح می‌دهد که تمایل به آپارتمان‌های قدیمی با امکانات کمتر و همچنین آپارتمان‌های دارای وام افزایش یافته است. این در حالی است که با کاهش توان مالی مردم، آپارتمان‌های کوچکتر در نواحی جنوبی یا حومه تهران با تنوع بیشتری از تقاضا روبرو شده‌اند.

آگهی‌های عجیبی که منتشر می‌شود و برای فروش ملک تورم قیمت پائینی ذکر می‌کند، در حقیقت ترفندهای کلاهبرداری هستند که بعضاً مسائل پیچیده حقوقی برای خریداران ایجاد کرده‌اند. به عنوان نمونه، شرایطی وجود داشته که خریداران پس از امضای قرارداد با بی‌توجهی دلالان و واسطه‌ها نسبت به تأمین وام بانکی یا رهن ملک روبرو شده‌اند و از آنجا که خریدار نتوانسته طبق توافق، مازاد قیمت ملک را پرداخت کند، با فسخ قرارداد و مواجه شدن با ضررهای سنگین روبرو شده است.

تعدادی از مواقع نیز یک ملک با شیوه‌های مختلف به چندین نفر به فروش رفته یا اختلالات حقوقی در اسناد ملک وجود داشته که به سبب عدم بررسی دقیق خریدار، او را دچار ضررهای مالی کرده است.

شکایت و پیگیری از این گونه معاملات

بسیاری از این معاملات خارج از چهارچوب‌های قانونی صورت می‌گیرد؛ به عبارتی، این معاملات از سوی واسطه‌ها و بنگاه‌هایی انجام می‌شود که مجوز فعالیت قانونی ندارند و تحت نظارت اتحادیه‌ها فعالیت نمی‌کنند.

در موارد مختلف، کلاهبرداران با سوءاستفاده از میزان پایین اطلاعات حقوقی خریداران، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که حق پیگیری های قانونی را برای خریداران دشوار می‌سازد و در صورت انجام معاملات غیررسمی، شناسایی کلاهبرداران به فرآیندی دشوار و پرهزینه تبدیل می‌شود.

مناطق مرتبط با این آگهی‌ها

این آگهی‌ها عمدتاً مربوط به محدوده غرب تهران و همچنین منطقه ۲۲ است که برخی املاک از حیث اسناد ثبتی با مشکلات زیادی روبرو هستند یا مربوط به چیتگر و شهر اندیشه و برخی شهرهای جدید در حومه تهران می‌باشند.

در این نوع آگهی‌ها، فروشندگان با آگاهی از قدرت خرید پایین جامعه و استفاده از عباراتی همچون “سرمایه‌گذاری ملکی” تلاش می‌کنند خریداران را به خرید ملک‌های ارزان تر ترغیب نمایند. برخی از این آگهی‌ها همچنین تلاشی برای پیش‌فروش املاک هستند که خطر بسیار بالایی دارند.

به دلیل کمبود نقدینگی سازندگان، این گروه تلاش می‌کنند به بهانه پیش‌فروش مسکن، نقدینگی خود را تأمین کنند اما معمولاً در زمان تحویل ملک با مشکلات جدی مواجه می‌شوند و اغلب شیوه‌های کلاهبرداری در این بخش مشاهده می‌شود.

پیشگیری از افتادن در دام کلاهبرداران املاک

طمع، نداشتن مشاور معتبر، امضای اسناد بدون مطالعه کافی، اعتماد بی‌جا و احساس رودربایستی و … از عمده عواملی هستند که افراد را به دام کلاهبرداران می‌اندازد.

در گام نخست، افراد باید بدون مشاوره معتبر، از امضای هرگونه قرارداد و سند خودداری کنند. در کشورهای توسعه‌یافته، شهروندان برای معاملات خود وکیل و مشاور قانونی دارند، اما این موضوع در کشور ما هنوز جا نیفتاده است.

دوم اینکه افراد باید معاملات خود را از طریق مشاوران املاک مجاز انجام دهند تا در صورت بروز هرگونه کلاهبرداری روند پیگیری برایشان تسهیل گردد.

سوم اینکه باید در مواجهه با هر قیمت و ادعای غیرمعمول در معاملات هوشیار باشند و به سرعت وسوسه نشوند؛ بلکه جوانب مختلف معامله را به دقت برسی کرده و اطلاعات کافی کسب کنند.

چهارم اینکه تمام مشخصات ملکی که در حال معامله است باید با اسناد حقوقی آن تطبیق داده شود و اگر در مواردی تردید یا سوالی وجود دارد، باید حتماً آن را با مشاور معتبر در میان بگذارند.

پنجم اینکه انجام معاملات پیش‌فروش مسکن ریسک بالایی دارد و تا حد امکان افراد باید از این نوع معاملات اجتناب کنند.

تغییر الگوی فروش مسکن در شرایط قدرت خرید پایین

کاهش قدرت خرید در بازار مسکن کاملاً مشهود است. این موضوع از چند جنبه قابل تحلیل است؛ از لحاظ تعداد معاملات ماهانه و سالانه که کاهش قابل توجهی داشته و نشان‌دهنده عدم توان مالی مردم برای تأمین مسکن موردنیاز خود است.

همچنین افزایش فروش آپارتمان‌های قدیمی و کاهش آپارتمان‌های نوساز نشان دهنده این است که مردم برای تأمین ملک مطابق با توان مالی خود، به آپارتمان‌های با سن بالاتر روی می‌آورند.

علاوه بر این، متراژ آپارتمان‌های مورد معامله نیز کاهش یافته است؛ به طوری که اگر در اوایل دهه نود، بیشترین معامله مربوط به آپارتمان‌های بین ۷۵ تا ۸۵ مترمربع بود، در میانه این دهه متراژ اکثر آپارتمان‌ها به بین ۶۵ تا ۷۵ متر رسیده و اینک به آپارتمان‌های ۵۵ تا ۶۵ متر رسیده است.

علاوه بر آن، منطقه‌ای که آپارتمان‌ها در آن معامله می‌شوند به سمت محلات جنوبی و حاشیه شهر متمایل شده و بیشترین تقاضا نیز برای آپارتمان‌های کوچک در این نواحی وجود دارد. به عنوان مثال، منطقه ۱۸ تهران که میانگین قیمت مسکن در آن پایین‌ترین است، بیشترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و تقاضا به حاشیه‌های تهران و شهرهای جدید نیز افزایش یافته است. به دلیل افزایش تقاضا، قیمت مسکن در این مناطق بخشی از اوقات بیشتر از سایر مناطق تهران رشد کرده است.

در مقابل، به وضوح می‌بینیم که درخواست خرید ملک در نواحی شمالی شهر بسیار کاهش یافته و حتی اجاره‌دادن املاک در این مناطق به شدت دشوار شده است.

نکته دیگر که نمایانگر کاهش قدرت خرید در بازار مسکن است، افزایش تمایل به خرید خانه‌های وام‌دار و بدون پارکینگ است که تدبیری برای خرید املاک ارزان‌تر بوده و این نوع املاک به دلیل تقاضای زیاد به سرعت به فروش می‌رسند. در مجموع، کاهش توان مالی خریداران آنها را وادار به چشم‌پوشی از حداقل‌های امکانات رفاهی در املاک کرده تا موفق به خرید خانه شوند.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که سال گذشته قیمتتورم مسکن به طور قابل توجهی از تورم عمومی کشور عقب‌تر بوده و رقمی حدود ۲۴ درصد را نشان می‌دهد. دلایل این وضعیت چیست؟

یکی از دلایل اصلی رکود شدید در بازار مسکن است و همچنین اینکه بازار موازی، یعنی قیمت ارز به نسبت باثبات بوده و در انتهای سال دچار نوساناتی شده که از قضا قیمت ملک نیز در این بازه دچار نوسان شد.

علاوه بر این، به دلیل نقدشوندگی پایین مسکن، درخواست‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش یافته است. همچنین، نگرانی‌هایی از بابت مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی نیز بر این بازار تأثیر داشته است.

توصیه‌هایی برای خریداران و فروشندگان ملک

نخست این که برای حفاظت از ارزش پول، با توجه به چشم‌انداز نامشخص اقتصادی و نقدشوندگی پایین، بازار مسکن نمی‌تواند گزینه مطمئن‌تری باشد. در مورد خریدارانی که نیاز به مسکن دارند، اکیداً توصیه می‌شود که هر چه زودتر ملک مورد نیازشان را تهیه کنند و تاخیر نکنند، زیرا احتمال کاهش قدرت خریدشان با افزایش تورم وجود دارد.

اگر فردی در نظر دارد که ملکی را بفروشد، بهتر است به محض فروش، جایگزین مسکن یا کالای مورد نیاز خود را به دست آورد و اگر هنوز ملکی مناسب پیدا نکرده است، فروش ملک خود را به تأخیر بیندازد تا از ضرر و زیان ناشی از گذشت زمان دوری کند.

نکته دیگر این است که همان‌طور که گفته شد، معاملات ملکی باید در چهارچوب‌های قانونی و شفاف به انجام برسند تا از متقلبان در امان بمانند و قبل از امضای هر قرارداد و سندی حتماً از مشاوره حقوقی بهره‌مند شوند.