بودجه پیش‌بینی‌شده برای سال ۱۴۰۳ پایتخت به مبلغ ۱۷۰ همت تعیین شده است که در مقایسه با میزان درآمد و هزینه‌های امسال شهرداری –بدون در نظر گرفتن لایحه متمم ۱۴۰۲– این رشد، بالاترین نرخ افزایش سالانه بودجه تهران (۱۲۳درصد) حداقل از سال ۸۵ به بعد را نشان می‌دهد. تحلیل‌های انجام‌شده توسط «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد که چهار عامل اصلی به‌عنوان محرک‌های افزایش منابع درآمدی در نظر گرفته شده‌اند. موتور اصلی درآمد که قیمت آن ۹۳ همت است، «درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی و ملکی» نام دارد و نسبت به سال جاری، ۱۴۴درصد افزایش یافته است. این برنامه، سه پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.
در حوالی دو هفته قبل از یکشنبه‌ای که گذشت، یعنی روزی که لایحه بودجه شهرداری تهران به صحن شورای شهر ارائه شد، از سوی مدیریت شهری گزارش‌هایی مبنی بر «غافلگیری قریب‌الوقوع پایتخت با بودجه ۱۴۰۳» منتشر گردید که مباحث آن به «افزایش قابل‌توجه درآمدهای سال آینده شهرداری برای هزینه‌کرد در شهر» اشاره داشت؛ و این پیش‌بینی درست از آب درآمد. جزییات لایحه بودجه شهرداری تهران برای سال ۱۴۰۳ که دو روز بعد اعلام شد، نشان می‌دهد ۱۷۰ همت (رقم دقیق ۱۶۹هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان) برای درآمد و به همین میزان هزینه برای پایتخت پیش‌بینی شده که از نظر نرخ رشد سالانه بودجه، به رکورد تاریخی بدل شده – حداقل از اوایل دهه ۸۰ که اطلاعات بودجه موجود است.
این بودجه نسبت به بودجه مصوب امسال و بدون لحاظ متمم سال ۱۴۰۲، ۱۲۳درصد افزایش یافته است. پیش از این، بالاترین رشد بودجه سالانه تهران مربوط به سال ۸۷ با افزایش ۱۱۷درصد بود.
در آن زمان، برنامه‌ریزی برای «افزایش سه‌رقمی هزینه‌ها در تهران» پس از یک دوره رونق ساخت‌وساز در سال ۸۶ معنی‌دار بود؛ به‌طوری‌که مدیران شهری به‌دنبال افزایش درآمد و تخصیص هزینه‌های شهر در سال ۸۷ به دلیل رشد ۷۱ درصدی تیراژ ساختمان در پایتخت و همچنین جهش ۸۷ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶ به تکاپو افتادند. اما اکنون آیا بازار ساخت‌وساز در تهران از رونق پایداری در صدور پروانه بهره‌مند است که «پیش‌بینی مدیران شهری مبنی بر ادامه آن در سال آینده»، منجر به برنامه‌ریزی برای افزایش ۱.۲ برابری درآمدهای شهرداری شود؟
پیش از اینکه به این سوال پاسخ دهیم، لازم است موتورهای تولید درآمدی بودجه پایتخت برای سال آتی را شناسایی و مورد بررسی قرار دهیم. مشخصات تحقیقی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد که دخل و خرج ۱۴۰۳ تهران به چهار موتور درآمدی و مالی وابسته است که به‌ترتیب شامل «انواع عوارض ساخت‌وساز»، «فروش املاک شهرداری (اموال غیرمنقول)»، «وام‌های بانکی» و «بهای فعالیت اقتصادی در معابر و فضاهای عمومی» می‌باشد. این چهار منبع مالی به‌طور کلی باید در سال آینده حدود ۱۲۴ همت درآمد برای شهرداری تأمین کند.
«کدام موتور اصلی است؟»
در میان این چهار موتور، «نقش اصلی» به «بزرگ‌ترین و قدیمی‌ترین منبع مالی شهرداری» یعنی درآمدهای حاصل از عوارض ساختمانی تعلق دارد. پیش‌بینی درآمد حاصل از انواع عوارض ساخت‌وساز مسکونی و تجاری در بودجه ۱۴۰۳ شهرداری برابر با ۹۳ همت است که نسبت به بودجه کنونی، ۱۴۴درصد افزایش یافته است. این افزایش چشمگیر درآمدها باعث شده که «سهم آن در کل بودجه از ۵۰درصد سال جاری به نزدیک ۵۵درصد در سال آینده» افزایش یابد که قابل توجه و قابل بررسی است. در میان درآمدهای ساختمانی لایحه بودجه سال آینده، درآمد عوارض ساخت مسکونی ۲۷۵درصد و عوارض زیر‌بنای تجاری و اداری ۱۹۲درصد نسبت به امسال رشد دارد. افزایش درآمدهای ساختمانی در بودجه شهرداری برای سال آینده سه پیام مشخص به‌همراه دارد که یکی یا همه آن‌ها، بسته به سیاست‌های شهری برنامه‌ریزی‌شده، می‌تواند بر بازار مسکن و ساخت‌وساز در ۱۴۰۳ تأثیرگذار باشد. نخستین پیام این افزایش، «پیش‌بینی رونق ساختمانی از سوی مدیران شهر» است. این پیش‌بینی احتمالاً براساس رشد نزدیک به ۹۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی اخیر در ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۲ شکل گرفته است. بخش زیادی از رشد ساخت‌وساز امسال ناشی از اقدامات انجام‌شده در محله‌های فرسوده شهر برای تشویق و انگیزش مالکان و سازندگان به‌خصوص درآمدهای اضافی و امتیازهای بالاتر بود. اما «رونق پایدار در سرمایه‌گذاری ساختمانی» به رونق پایدار در فروش مسکن در بازار بستگی دارد که آن نیز به احیای نوار «رونق خرید مصرفی از طرف خانوارهای متقاضی» مرتبط است. در حال حاضر، قیمت‌های بالا در تهران منجر به «رکود تاریخی معاملات» شده است. عدم وجود این حلقه به‌علاوه تورم ساخت، بسیاری از سرمایه‌گذاران ساختمانی را به حاشیه بازار ساخت‌وساز رانده است. بنابراین، ریسک پیش‌بینی افزایش سه‌رقمی درآمد ساختمان‌ها در لایحه بودجه شهر باید مدنظر قرار گیرد.
دومین پیام از این افزایش درآمدی می‌تواند افزایش تعرفه عوارض ساخت‌وساز در سال آینده باشد. در تهران معمولاً هر چند سال یک‌بار، هزینه عوارض ساخت افزایش می‌یابد و هر زمان، مبلغ دقیق عوارض به ازای هر مترمربع تعیین نشده است. سال گذشته، این افزایش انجام شد. اکنون اینکه برای سال ۱۴۰۳ هم هزینه عوارض ساخت‌وساز افزایش یابد، سؤالی است که به احتمال زیاد تا اواخر بهمن و با پیشنهاد لایحه از شهرداری به شورای شهر، به آن پاسخ داده خواهد شد. پیام سوم از افزایش درآمدهای عوارض ساخت در لایحه بودجه شهرداری می‌تواند به «افزایش تراکم ساختمانی در شهر یا برخی مناطق تهران» مربوط باشد که بستگی به سیاست‌های معاونت شهرسازی دارد.
چرخش منفی موتور فروش املاک
مدیریت شهری تهران پیش‌بینی کرده است که سال آینده مبلغ ۱۷هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان از هزینه‌های یکساله شهر از طریق فروش اموال غیرمنقول -ملک- تأمین گردد. درآمد ۱۷.۸ همتی از این محل به‌طور قابل توجهی نسبت به بودجه مصوب امسال افزایش یافته و ۱۸۰درصد رشد داشته است. فروش املاک شهردار معمولاً شامل زمین‌های خام و ساختمان‌هایی است که به‌صورت مشارکتی بین شهرداری و شرکا ساخته می‌شوند؛ شامل هر دو نوع مسکونی و غیرمسکونی. اما بررسی‌ها در مورد دلیل افزایش نزدیک به سه‌برابری درآمد از فروش ملک برای سال آینده به این نکته اشاره دارد که مدیران شهر به رشد قیمت زمین و مسکن در سال جاری و سال‌های اخیر چشم دوخته‌اند و برای سال آینده نیز افزایش قیمت را پیش‌بینی کرده‌اند. در نیمه اول امسال، قیمت مسکن در تهران نسبت به سال ۱۴۰۱ نزدیک به ۱۰۰درصد افزایش یافته است. هرچند هیچ آمار رسمی درباره تورم زمین در تهران در دسترس نیست، اما تحقیقات میدانی و مشاهدات فایل‌های فروش ملک کلنگی در تهران نشان می‌دهد که میزان افزایش قیمت زمین به‌طور قابل‌توجهی با مسکن تطابق دارد؛ به‌ویژه به‌دلیل کمبود زمین و ملک کلنگی در بازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر. لذا، افزایش ۱۸۰ درصدی درآمد فروش ملک در لایحه بودجه شهرداری می‌تواند دو معنا داشته باشد: معنای اول پیش‌بینی افزایش قیمت برای سال آینده و معنای دوم، پیش‌بینی فروش بیشتر املاک نسبت به امسال است.
آشتی دوباره بانک‌ها با مدیریت شهری تهران؟
در سال‌های اخیر، بانک‌ها به دلیل بدهی بالای ۶۰ همتی شهرداری به سیستم بانکی، بیشتر بر روی مطالبات خود تمرکز کرده بودند. این موضوع باعث می‌شد که در سال‌های گذشته، به‌ویژه در سال ۱۴۰۲، یکی از ارکان ضعیف درآمدی در بودجه اداره پایتخت، «وام بانکی» باشد. امسال، فقط ۱۱۰۰ میلیارد تومان از این منبع مالی در بودجه پیش‌بینی شده بود، اما برای سال آینده، این رقم تقریباً ۱۰ برابر شده است؛ به‌طوری که ۱۰ همت انواع وام برای پوشش هزینه‌ها و توسعه‌های شهر در لایحه بودجه ۱۴۰۳ پیش‌بینی شده است. اتکای شهرداری‌ها در کشورهای مختلف به تسهیلات بانکی و وام‌های مالی نهادها، یکی از راه‌های متداول و مناسب برای تأمین مالی پروژه‌های توسعه‌های شهری است، البته به شرط بازپرداخت به‌موقع و پیشرفت بدون تأخیر پروژه‌ها؛ زیرا در غیر این‌صورت، هزینه شهر بابت بازپرداخت تسهیلات و همچنین تورم ساخت افزایش پیدا می‌کند.
پایان تجارت مجانی در پیاده‌روهای تهران؟
یکی دیگر از موتورهای افزایش درآمدهای بودجه پایتخت در سال ۱۴۰۳ شامل «بهای خدمات بهره‌برداری از معابر و فضاهای عمومی شهر» خواهد بود. این منبع درآمدی و مالی به مغازه‌ها و صنوفی که بخشی از فعالیت‌های روزمره خود را در فضای عمومی شهر انجام می‌دهند، معطوف است. اغذیه‌فروشی‌ها نیز از این دسته‌اند که در سال‌های اخیر، برخی از آن‌ها با اشغال فضاهای عمومی شهر –که محل تردد شهروندان پیاده است– در مناطق مختلف، معابر را به مکانی برای جذب مشتریان خود تبدیل کرده‌اند. در بودجه امسال، کل درآمد شهرداری از این محل -بهای خدمات بهره‌برداری از معابر- یک میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان بوده که با توجه به حجم اشغال معابر، رقم قابل توجهی نیست. اما برای سال آینده، قرار است بهای ارائه این خدمات به ۵ همت افزایش یابد.