تنوع و چالش‌های بازار مسکن در نیمه پاییز

، ناترازی در بخش مسکن به عدد هفت میلیون واحد مسکونی رسیده است. عباس صوفی، نماینده مجلس، این موضوع را بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی مطرح کرد. تا دو سال پیش تصور بر این بود که کشور با کمبود پنج میلیون واحد مسکونی روبرو است و به خاطر افزوده شدن تقاضای سالیانه، با ساخت یک میلیون واحد در سال، به تدریج در ده یا پانزده سال آینده به تعادل خواهیم رسید.

با آغاز به کار دولت سیزدهم، طرح نهضت ملی مسکن از مرداد ۱۴۰۰ در دستور کار قرار گرفت که هدف آن ایجاد سالانه یک میلیون واحد مسکونی بود. ثبت‌نام از متقاضیان آغاز و در چند مرحله، هفت میلیون خانوار در این پروژه ثبت‌نام کردند. از این تعداد، پنج میلیون نفر در بررسی‌های اولیه و ۱.۸ میلیون نفر در ارزیابی‌های نهایی واجد شرایط دریافت مسکن حمایتی شناخته شدند. با این حال، از ۱.۸ میلیون نفر، پس از ارزیابی اولیه مدارک، به دلیل عدم تطابق با آیین‌نامه‌ها و قوانین مسکن، تأیید نشدند و بقیه نیز به دلیل عدم مراجعه، پرونده‌هایشان بدون بررسی مانده است. مرکز پژوهش‌های مجلس دلایل استقبال کم از طرح نهضت ملی مسکن را شامل عرضه واحدها در نواحی دور از تقاضا، ابهام در پروژه‌ها و عدم توان مالی مردم بیان کرده است.

با این حال، به نظر می‌رسد که روند تولید مسکن همچون انتظارات پیش نرفته است. دولت سیزدهم برنامه‌ریزی کرده بود تا چهار میلیون واحد مسکونی در طی چهار سال بسازد و در پایان کار خود اعلام کرد که زمین برای ۲.۶ میلیون واحد تامین کرده و ۵۰۰ هزار واحد را افتتاح نموده است.

<img alt="سایه روشن بازار مسکن در میانه پاییز” height=”320″ src=”https://cdn.isna.ir/d/2024/10/16/3/63212289.jpg?ts=1729076909455″ width=”480″/>

پس از پایان کار دولت سیزدهم، وزارت راه و شهرسازی دولت چهارده، اعلام کرده است که باید از آمارسازی پرهیز کرد. به نظر می‌رسد هدف این وزارتخانه تأمین مسکن برای متقاضیان است. فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، دو روز پیش گفت: “من درباره تعهدی که در سال‌های اخیر بر دوش ما قرار دارد و حدود ۷۸۰ هزار نفر از شهروندان وجه واریز کرده‌اند توضیح می‌دهم که این سئوالات را نیز متوجه دولت فعلی کرده و بر سرعت پیشرفت تا زمان تخصیص مسکن به این افراد تأکید می‌کند.”

مسئله کمبود بودجه برای ساخت مسکن، موضوعی است که در سه سال اخیر به صورت مستمر از سوی کارشناسان، سازندگان، مسئولان و رسانه‌ها مطرح بوده است، اما طرح نهضت ملی مسکن که هدفش سالانه ساخت یک میلیون واحد است، از ابتدای خود با دو مشکل اساسی یعنی توان پایین متقاضیان واقعی و کمبود منابع مالی روبرو بوده و این دو چالش هنوز حل نشده‌اند.

وزیر راه و شهرسازی در واکنش به سوالات درباره تحویل مسکن به متقاضیان، اظهار داشت: “متاسفانه در شش ماه اخیر، به دلیل عدم تزریق منابع مالی به تسهیلات مورد نیاز برای متقاضیان، رکودی از بهمن سال قبل، کل کشور را فراگرفته است.”

رکودی که صادق به آن اشاره می‌کند مربوط به طرح نهضت ملی مسکن است، لیکن بازار مسکن نیز از این رکود در امان نبوده که علت اصلی آن به افزایش قیمت‌های شدید مسکن برمی‌گردد؛ رکودی که همچنین به تایید آمارها و ارقام بانک مرکزی و واسطه‌های ملکی رسیده است.

بر اساس آخرین اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی، در مرداد ۱۴۰۳ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده که این رقم در مقایسه با سال گذشته ۱۶.۸ درصد و نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد رشد داشته است. با در نظر گرفتن تورم عمومی حدود ۳۵ درصد، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که افزایش قیمت مسکن تنها به اندازه نصف رشد تورم عمومی بوده که نشان‌دهنده جذابیت کم بازار ملک در سال جاری است.

دو روز پیش، کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد: “نرخ اجاره در تهران نسبت به سال گذشته بین ۱۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته، اما در زمینه خرید و فروش در رکود کامل به سر می‌بریم و با توجه به کاهش قدرت خرید در نیمه دوم سال، تحولی خاص رخ نخواهد داد.” بر اساس برآوردها، زمان مورد نیاز برای خانه‌دار شدن به ۷۰ تا ۸۰ سال رسیده است.

وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای است که تنها قشر مرفه قادر به خرید و فروش مسکن هستند. مشاوران املاک اظهار می‌دارند که از حدود شش سال گذشته، ارتباط اقشار پایین جامعه با بازار مسکن به طور کامل قطع شده است. از سوی دیگر، شواهد و نشانه‌ها نشان می‌دهد که امکان ساخت مسکن برای مستاجرین و خانوارهای کم‌درآمد وجود ندارد.

حال چه راه حل‌هایی پیشنهاد می‌شود؟ سازندگان اعلام کرده‌اند که آمادگی دارند تا منابع خود را به ساخت مسکن برای متقاضیان واقعی و اقشار پایین اختصاص دهند، مشروط بر اینکه دولت زمین‌های ارزان‌قیمت، بدون هزینه یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار آنان قرار دهد و قراردادهای منعقده را تعدیل نماید. در این مدل، نیمی از واحدها به سازندگان و نیمی دیگر به دولت تخصیص می‌یابد و هر دو طرف می‌توانند این واحدها را به متقاضیان طرح مسکن ملی ارائه دهند.

راهکار دیگری که پیشنهاد می‌شود این است که به متقاضیان مصرفی در گروه‌های دو تا چهار نفره، زمین تخصیص داده شود تا به تدریج اقدام به ساخت مسکن نمایند. مسکن خودمالکی از طریق واگذاری زمین نیز یک مدل دیگر است که دولت سیزدهم به آن پرداخته است. جمع‌آوری این موارد و دیگر پیشنهادات، می‌تواند به تدریج در ماه‌های آینده به رونق ساخت و ساز منجر شود.