در سال‌های اخیر، طرح‌های مسکن حمایتی که با هدف رفع بحران مسکن و تأمین مکان‌های زندگی برای مردم ایجاد شده بودند، به دلیل عوامل مختلف با شکست مواجه شده‌اند. برطرف کردن مشکل زمین می‌تواند کلید حل این معضل باشد، اما نهادهای دولتی به‌جای ارائه زمین‌های کافی برای ساخت‌وساز، تمایل دارند تا با استفاده از روش‌های انبوه‌سازی، مقدار کمتری از زمین را در اختیار قرار دهند. در حالی که وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با عرضه فقط شش درصد از این اراضی، بحران مسکن را برطرف کند.
، طرح‌هایی نظیر مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن با هدف ایجاد امکان صاحب‌خانه شدن برای مردم طراحی شده بودند. اما با گذشت سال‌ها از شروع اجرای طرح مسکن مهر و سایر برنامه‌ها، نه‌تنها وضعیت مسکن بهبود نیافته، بلکه طبق گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس، هر سال تقریباً یک میلیون نفر به تعداد مستأجران افزوده می‌شود. بر اساس آخرین آمار، شمار مستأجران در کشور به حدود ۶ تا ۷ میلیون نفر رسیده که نشان‌دهنده افزایش افرادی است که مالک مسکن نیستند. در اینجا این سؤال پیش می‌آید که دلیل عدم اثرگذاری لازم طرح‌های حمایتی دولتی در بازار مسکن چیست و چرا نتوانسته‌اند مشکلات مردم را برطرف سازند؟
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی تحت عنوان «ارزیابی فرایند پالایش متقاضیان مسکن حمایتی»، به سه دلیل برای شکست این طرح‌ها اشاره می‌کند. نخست این که مردم توانایی پرداخت آورده‌های لازم را ندارند. با وجود اینکه طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات هستند، اما تنها ۲۹ درصد از تعهدات خود را به انجام رسانده‌اند و به دلیل سودآوری، بجای پرداخت تسهیلات مسکن، به بنگاه‌داری روی آورده‌اند. دوم این که دولت با در اختیار داشتن ۱۸ میلیارد مترمربع زمین، وظیفه تأمین اراضی مورد نیاز برای این طرح‌ها را دارد، اما به‌دلیل افزایش ۳۵۰۰ برابری قیمت زمین در سه دهه گذشته، حاضر به عرضه این اراضی نیست. سوم، الگوی انبوه‌سازی در این طرح‌ها برای مردم جذابیتی ندارد و تجربه مسکن مهر در پردیس با ۶۵ هزار واحد خالی نشان می‌دهد که این روش نتوانسته به نیاز واقعی مسکن پاسخ دهد.
بحران مسکن و تأثیر بانک‌ها
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، کمبود استطاعت مالی مردم را به‌عنوان یکی از علل ناکامی طرح‌های حمایتی مسکن شناسایی می‌کند. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۲۰ درصد از تسهیلات را به این حوزه اختصاص دهند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهند که در سه سال گذشته، بانک‌ها تنها ۲۹ درصد از تعهدات خود را عملی ساخته‌اند و تسهیلات ارائه شده حتی برای خرید ۸ تا ۱۰ متر مسکن نیز不足 است. بانک‌ها باید در سه سال اول پس از ابلاغ این قانون، معادل ۱۴۲۳ همت تسهیلات پرداخت می‌کردند، اما از ۷۱ درصد تعهدات خود عقب مانده‌اند. چراکه بانک‌ها از افزایش قیمت مسکن سود می‌برند و تمایل دارند به جای تأمین تسهیلات برای مردم، به سرمایه‌گذاری در املاک و ایجاد بنگاه بپردازند. طبق گزارش بانک مرکزی، ارزش دارایی‌های غیرمنقول ۲۶ بانک تا پایان شهریورماه امسال به ۴۸۶ همت تخمین زده شده است که عمدتاً شامل زمین، واحدهای مسکونی و تجاری و باغات می‌باشد.
در نمودار زیر، سهم تکلیفی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در تسهیلات و میزان پرداخت‌ها در هر سال به تصویر کشیده شده است.
بهزاد عمران‌زاده، استاد دانشگاه و مدیر اندیشکده شهر اسلامی ایرانی، در خصوص نقش بانک‌ها در بروز بحران مسکن بیان می‌کند: «در حوزه مسکن ذی‌نفعان پرقدرتی حضور دارند که در رأس آن‌ها، بانک‌ها قرار دارند. این بانک‌ها جزء بزرگ‌ترین مالکین زمین هستند و بخشی از دارایی‌شان در حوزه مسکن قرار دارد و به بنگاه‌داری مشغولند. بنابراین هرگز برای حل مشکل فقر مسکن اقشار کم‌درآمد، از جمله دهک‌های ۱، ۲ و ۳، اقدام نمی‌کنند؛ زیرا حل این بحران به ضرر منافع خودشان خواهد بود.» طبق آخرین سرشماری، مقدار عمده‌ای از واحدهای مسکونی در ایران بین ۷۵ تا ۱۰۰ متر و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۸۸ میلیون تومان می‌رسد. این موضوع نشان می‌دهد که حتی بخشی اندک از دارایی‌های ملکی بانک‌ها می‌تواند در کاهش بحران مؤثر واقع شود، اما آن‌ها با احتکار ملک‌های خود، برخلاف قانون و منافع عمومی، مانع از دسترسی مردم به مسکن می‌شوند.
سود دولتی‌ها از احتکار زمین
طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی دیگر از دلایل شکست طرح‌های حمایتی مسکن، عدم شفافیت در فرایند اجرای پروژه‌هاست. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد و اراضی دولتی را به وزارت راه و شهرسازی اختصاص دهد. اما نهادهای دولتی به‌جای عرضه ۱۸ میلیارد مترمربع از زمین‌های تحت مالکیت خود، آن‌ها را در انبار نگه داشته‌اند. این در حالی است که بر اساس آمار، قیمت زمین در سی سال گذشته ۳۵۰۰ برابر و قیمت مسکن ۱۶۰۰ برابر افزایش یافته است. به همین دلیل، نهادهای دولتی به‌جای استفاده از این زمین‌ها برای ساخت مسکن، به نگهداری آن‌ها و بهره‌برداری از افزایش قیمت زمین ترجیح می‌دهند. نکته جالب توجه این است که مقایسه میزان اراضی دولتی در ایران با سایر کشورهای جهان، نشان می‌دهد که دولت ایران حدود ۹۰ درصد از اراضی کشور را در اختیار دارد. در نمودار زیر، این مقایسه به تصویر کشیده شده است.
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن، در این خصوص توضیح می‌دهد: «بسیاری از زمین‌های موجود در شهرها و کلان‌شهرها تحت مالکیت سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این نهادها به دلیل اینکه بازار زمین دارای تورم بیشتری نسبت به تورم در مسکن است، از ساخت‌وساز یا عرضه این زمین‌ها به بازار خودداری می‌کنند.» این رویکرد دولت در نگهداری اراضی، سبب شده تا طرح‌های حمایتی مسکن در وضعیتی نامشخص باقی بمانند و به نتایج مطلوب دست پیدا نکنند.
عدم جذابیت انبوه‌سازی مسکن‌های حمایتی
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی دیگر از دلایل عدم استقبال عمومی از نهضت ملی مسکن را عدم جذابیت پروژه‌های دولتی عنوان کرده است. این بی‌علاقگی ناشی از الگوی نادرست تولید مسکن است که عمدتاً بر انبوه‌سازی و ساختمان‌های عمودی متکی است. بسیاری از افراد از این نوع پروژه‌ها روی برگردانده‌اند، زیرا این ساخت‌وسازهای عمدتاً با هزینه‌های بالا همراه است و به لحاظ زندگی گزینه‌ای مناسب به نظر نمی‌رسد. بنابراین، این طرح‌ها نتوانسته‌اند اعتماد عمومی را جلب کنند و گروه زیادی از متقاضیان از آن‌ها کناره‌گیری کرده‌اند.
محمدمنان رئیسی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس، در این باره می‌گوید: «ناتوانی در درک نیازهای واقعی بازار، به‌واسطه الگوی نادرست تولید مسکن، که به انبوه‌سازی و ساخت‌های عمودی وابسته است، طی سال‌ها موجب تغییر ماهیت تقاضای بازار شده است. پنجاه سال پیش، پیش از انقلاب اسلامی، نسبت مسکن به لحاظ مصرفی بودن به سرمایه‌ای بودن ۸۰ به ۲۰ بود. در حالی که این نسبت امروز به شدت تغییر کرده و ۸۰ درصد مسکن‌های تولید شده جنبه سرمایه‌ای دارند و عملاً کسی در آن‌ها ساکن نمی‌شود.» همان‌طور که پیشتر اشاره شد، تنها در شهر پردیس، بر اساس گزارش شورای مسکن استان تهران، ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که نشان‌دهنده نارضایتی مردم تهران از انتخاب این واحدها برای زندگی است.
این رویه‌های ناموفق به‌گونه‌ای بوده است که نه‌تنها مشکلات مسکن حل نشده، بلکه تعداد مستأجران همچنان در حال افزایش است. نهادهای دولتی با احتکار زمین‌های دولتی و بانک‌ها با عدم تحقق قانون، عملاً مانع از تأمین مسکن برای مستأجران شده‌اند. در حالی که می‌توان با استفاده از شش درصد از اراضی، بحران مسکن را مدیریت کرد، اما به دلیل منافع مالی و درآمدزا از احتکار و نگهداری زمین، طرح‌های حمایتی نتوانسته‌اند به اهداف واقعی خود برسند.