حسن محتشم اذعان داشت که از تقریبا دو سال قبل، رکود در بازار مسکن آغاز شده و هنوز ادامه دارد. این مساله ریشه در وضعیت اقتصادی کل کشور دارد. اگر به دنبال تحلیل اوضاع بازار مسکن باشیم، باید به بررسی وقایع گذشته برگردیم و تجزیه و تحلیل کنیم که اکنون در چه موقعیتی قرار داریم.
او اضافه کرد: به نظر می‌رسد دولت به دلیل بالاتر بودن هزینه‌های خود از میزان پولی که چاپ می‌کند، به سمت تزریق پول روی آورده است. این اقدام بدون پشتوانه به بازارها منجر به افزایش مداوم قیمت‌ها شده و بالطبع، هزینه‌های تمام شده مسکن هم افزایش یافته است؛ زیرا مسکن از مجموعه‌ای از کالاها و خدمات تشکیل شده است. عوامل تولید مسکن همچون زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها به واسطه تاثیرات ناشی از تورم و همچنین تزریق بی‌پشتوانه پول شاهد افزایش قیمت بوده‌اند.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: همواره هزینه‌های ساخت مسکن در حال افزایش است، اما به دلیل عدم نقدشوندگی، قیمت آن در بازار به خصوص پس از جنگ ۱۲ روزه به نوعی با روند نزولی روبرو شده است.
محتشم تصریح کرد: در حالی که سطح عمومی قیمت‌ها به طور مداوم رو به افزایش است، مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن در طی دو سال اخیر افزایش محسوسی نداشته و حتی در مناطقی از کلانشهرها که از موقعیت برخوردار و مرفه برخوردارند، شاهد کاهش قیمت نیز بوده‌ایم. دلیل این وضعیت آن است که جذب سرمایه‌گذاری در این بازار دیگر بر اساس اصول اقتصادی نیست. سرمایه عموماً نیاز به امنیت دارد که در حال حاضر در بازار ملک فراهم نیست.
او با اشاره به اینکه چنین حالتی میان جنگ و صلح برقرار است، گفت: در حال حاضر وضعیت نسبت به احتمال وقوع جنگ مبهم است. این عدم قطعیت باعث شده تا بازار مسکن آسیب‌پذیرتر از قبل باشد و در این شرایط، سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به بازار مسکن ندارند. از این رو، سرمایه‌ها به سمت حوزه‌هایی می‌رود که قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارد؛ مانند ارز و طلا. همچنین، خودرو نیز به دلیل قیمت پایین‌تر نسبت به مسکن، رونق بیشتری نسبت به ملک یافته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر تورم نقطه به نقطه ۴۵ درصدی در شهریورماه امسال گفت: اگر قیمت مسکن در برخی مناطق تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد کرده باشد، به این معناست که قیمت اسمی این کالا افزایش یافته، اما قیمت واقعی آن ۲۵ درصد کاهش یافته است. یعنی تورم در بخش مسکن منفی شده و در بحث حفظ ارزش پول، مسکن عقب‌مانده است. به همین دلیل، در حال حاضر کسی تمایلی به ورود به این بازار ندارد.
محتشم، استقرار ثبات سیاسی را به‌عنوان یکی از راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود برشمرد و افزود: تا زمانی که وضعیت ما با دنیای خارج مشخص نگردد و این وضعیت بین جنگ و صلح ادامه یابد، سرمایه‌گذاری در بخش‌های اصلی به سختی انجام می‌شود و سرمایه‌ها به سمت جاهایی روی می‌آورند که بتوانند با تورم عمومی همگام شوند. افرادی که در هفته‌های اخیر به خرید طلا و ارز پرداختند، در واقع سودی نکرده‌اند، بلکه سعی کرده‌اند که از افت سرمایه خود در برابر تورم جلوگیری کنند.
او همچنین به رکود تورمی بازار مسکن در هفت سال گذشته اشاره کرده و گفت: باور دارم که افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها هیچ محدودیتی ندارد و سقف آن به وضعیت اقتصادی کشور باز می‌گردد. تا زمانی که تورم و چاپ پول وجود داشته باشد، بالا رفتن قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر است. وقتی دلار در طول ۴۷ سال گذشته از هفت تومان به حدود ۱۱۳ هزار تومان رسیده، چرا قیمت مسکن نباید افزایش یابد؟
عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با ذکر اینکه متوسط قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران طی یک دهه اخیر در حدود ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است، خاطرنشان کرد: در بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، دوره‌ای از رکود را در بازار مسکن تجربه کردیم که افزایش قیمتی کمتر از نرخ تورم داشت، اما با دلار همخوانی پیدا کرده بود. با شروع جهش قیمت ارز در اواخر سال ۱۳۹۶، مسکن نیز دستخوش تغییرات شد.
طبق اظهارات محتشم، در حال حاضر ارزش دلاری مسکن به حدود ۸۸۰ دلار رسیده که این موضوع نشان‌دهنده فاصله قیمت مسکن با افزایش قیمت ارز است. به دلیل همپوشانی دلار و مسکن در شرایط نرمال، باید این فاصله کاهش یابد، اما در حال حاضر روندهای قیمت دلار و مسکن به هم جدا شده و نمی‌توان زمان دقیقی برای همترازی این دو پیش‌بینی کرد.
او گفت: در صورتی که دوباره جنگی رخ دهد، شرایط بسیار نامطلوب خواهد شد و به خاطر عدم اطمینان در بازار مسکن، رکود این بخش تشدید می‌شود. اگر جنگی رخ ندهد اما تحریم‌ها همچنان ادامه یابد، تا حدی وضعیت روشن‌تر خواهد شد و به طور قطع بهتر از شرایط جنگی است. در این صورت احتمالاً شاهد رکود تورمی مسکن و هم‌راستایی آن با نرخ ارز خواهیم بود. اگر جنگی رخ ندهد و تحریم‌ها لغو شود، بازار مسکن رونق پیدا خواهد کرد. به احتمال قوی می‌توان گفت که در آن صورت ایران به یکی از مقاصد جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل خواهد شد و ارزش ریال نیز تقویت می‌شود. با این حال، هنوز افقی برای تحقق این وضعیت دیده نمی‌شود.
۲۲۳۲۲۵