بازار مسکن تهران از سال ۱۴۰۰ تاکنون یکی از پرنوسانترین دورههای خود را پشت سر گذاشته است. طی این سالها، تورم مزمن، جهش نرخ ارز، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، کاهش صدور پروانههای ساختمانی و افت تولید مسکن موجب شده قیمت واحدهای مسکونی در اغلب مناطق تهران چندین برابر شود. با این حال، سرعت این افزایش در مناطق مختلف یکسان نبوده و اختلاف قابل توجهی میان مناطق برخوردار و کمبرخوردار شکل گرفته است.
برنا نوشت: مقایسه روند قیمتی از سال ۱۴۰۰ تا خرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد که در ابتدای این دوره، اختلاف قیمت میان مناطق شمالی و جنوبی تهران کمتر از وضعیت فعلی بود، اما در سالهای اخیر به دلیل ورود سرمایههای غیرمصرفی به بازار، کاهش عرضه واحدهای نوساز و تمرکز سرمایهگذاران بر مناطق برخوردار، این فاصله به شکل محسوسی افزایش یافته است.
بررسی آخرین دادههای بازار تا ۱۱ تیر ۱۴۰۴ نیز این روند را تأیید میکند. بر اساس این آمار، منطقه ۲۲ با ۱۳۵ درصد رشد قیمت نسبت به سال قبل در صدر قرار گرفته است. پس از آن منطقه ۵ با ۱۳۰ درصد، منطقه ۲ با ۱۲۸ درصد و منطقه یک با ۱۲۵ درصد بیشترین افزایش قیمت را ثبت کردهاند. این مناطق طی سالهای اخیر به دلیل توسعه پروژههای جدید، دسترسی مناسب، امکانات شهری و تقاضای سرمایهای، بیشترین جذب نقدینگی را داشتهاند.
در مقابل، مناطق جنوبی تهران رشد به مراتب کمتری را تجربه کردهاند. مناطق ۱۷ و ۱۸ با ۸۰ درصد افزایش قیمت، کمترین رشد را در میان مناطق ۲۲گانه داشتهاند و پس از آن مناطق ۱۹، ۱۴، ۲۰، ۱۲ و ۱۱ قرار گرفتهاند. کارشناسان معتقدند کاهش توان خرید خانوارها، افت معاملات مصرفی و فرسودگی بخش مهمی از بافت مسکونی این مناطق، مهمترین عوامل کندتر شدن روند افزایش قیمت در جنوب تهران است.
از سوی دیگر، آمارهای رسمی نشان میدهد از سال ۱۴۰۰ تاکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، انرژی و خدمات مهندسی رشد چشمگیری داشته است. همزمان کاهش ساختوساز و افت صدور پروانههای ساختمانی نیز باعث شده عرضه واحدهای جدید با نیاز بازار همخوانی نداشته باشد؛ موضوعی که فشار مضاعفی بر قیمتها وارد کرده است.
مشاوران املاک چه نظری دارند ؟
محمد حسینی، مشاور املاک در منطقه ۵ تهران، به برنا میگوید: «بازار این منطقه بیش از هر چیز تحت تأثیر کمبود فایل نوساز و تقاضای سرمایهای قرار دارد. بسیاری از خریداران برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار میشوند و همین مسئله قیمتها را بالا نگه داشته است.»
رضا کریمی، مشاور املاک در منطقه ۲۲، نیز معتقد است: «رشد پروژههای عمرانی، توسعه زیرساختها و استقبال سرمایهگذاران موجب شده منطقه ۲۲ طی چند سال اخیر بیشترین افزایش قیمت را تجربه کند، اما همزمان حجم معاملات واقعی نسبت به سالهای قبل کاهش یافته و بازار در رکود قرار دارد.»
سعید مرادی، مشاور املاک در منطقه ۱۷ تهران، میگوید: «در جنوب تهران بسیاری از متقاضیان مصرفی دیگر توان خرید ندارند. به همین دلیل بازار با وجود افزایش قیمت، از نظر تعداد معاملات وضعیت مطلوبی ندارد و رشد قیمت نیز کمتر از مناطق شمالی است.»
به هر روی ، کارشناسان اقتصادی معتقدند اگر روند فعلی تورم، کاهش ساختوساز، کمبود انرژی، افزایش هزینههای تولید و ورود سرمایههای غیرمصرفی به بازار ادامه یابد، شکاف قیمتی میان مناطق مختلف تهران عمیقتر خواهد شد. به باور آنان، افزایش عرضه مسکن، تسهیل سرمایهگذاری در ساختوساز، کنترل هزینههای تولید و تقویت قدرت خرید خانوارها، مهمترین راهکارهایی است که میتواند از دو قطبی شدن بیشتر بازار مسکن پایتخت جلوگیری کند.
۲۲۳۲۲۵