یک متخصص بازار مسکن بیان کرد: انتظار می‌رود دولت در دوره چهارم خود، رویکردهای انقباضی را دنبال کرده و نقدینگی را به سوی تولید سوق دهد. این اقدام منجر به تداوم و تشدید رکود در بخش مسکن می‌شود، رکودی که از دو سال پیش آغاز شده است.
حسن محتشم بیان داشت: بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ که با افزایش قیمت شروع شد، تا سال‌های ۹۸ و ۹۹ به رشد ادامه داد و به اندازه‌ای قیمت‌ها افزایش یافت که بسیاری از اقشار جامعه قادر به دسترسی به مسکن نبودند. از سال ۱۴۰۰ به بعد، سرمایه‌گذاری جدیدی در بازار مسکن شکل نگرفت و متقاضیان مصرفی نیز دیگر قابلیت خرید را نداشتند. در حال حاضر تعداد معاملات مسکن در تهران به ۳۶۰۰ مورد کاهش یافته که عددی بسیار ناچیز به شمار می‌رود و دلیل آن نیز ناتوانی در خرید است.
وی ادامه داد: بازار مسکن در طول چهار دهه گذشته همواره با نوسانات سینوسی مواجه بوده است. به عنوان نمونه، از سال‌های ۹۱ تا ۹۶ شاهد یک دوره رکود بودیم که در آن رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود، اما بعد از سال ۹۷ و وقوع شوک ارزی، قیمت مسکن رشد قابل توجهی را تجربه کرد. اکنون به نوعی در حال تکرار دوره سال‌های ۹۱ تا ۹۶ هستیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز شده و دو سال از رکود بازار مسکن گذشته است.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: دولت چهاردهم احتمالا رویکردهای انقباضی را اتخاذ کرده و نقدینگی را به سمت تولید سوق خواهد داد. این مسأله منجر به باقی‌ماندن بازار مسکن در رکود می‌شود. استمرار رکود بستگی به این دارد که دولت تا چه حد از کاهش ارزش پول ملی جلوگیری کند. از سوی دیگر، تقاضای مصرفی به تدریج باید تقویت شود و تقاضای سرمایه‌گذاری کنترل گردد. به نظر می‌رسد با سیستمی که دولت جدید قصد اعمال آن را دارد، رکود که از نزدیک به دو سال پیش آغاز شده، ادامه خواهد یافت و احتمال تشدید آن نیز وجود دارد.
نتیجه‌گیری ساخت یک میلیون مسکن در سال ناموفق بود
محتشم با اشاره به برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: شعار ساخت سالیانه یک میلیون خانه به آن شکل که مدنظر بود، تحقق نیافت؛ زیرا زیرساخت‌های لازم برای اجرای چنین پروژه‌ای مهیا نبود. با وجود نیاز مبرم کشور به یک میلیون واحد مسکونی، امکانات و شرایط اجرای چنین طرحی فراهم نیست. برای تحقق این هدف به منابع، برنامه‌ریزی، ساختار و نیروی انسانی نیاز است، مشابه آنچه که در طرح مسکن مهر به وقوع پیوست.
وی تاکید کرد: در طرح مسکن مهر با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، سرعت خوبی در انعقاد قراردادها وجود داشت و به دلیل وقوع تورم، امکان ادامه طرح کاهش یافت. در نتیجه، پروژه با تعداد ۲.۲ میلیون واحد متوقف شد. اگرچه قراردادها به مدت ۱۸ ماه تنظیم شده بودند، اما به دلیل کمبود منابع، امکان اتمام آن در این مدت وجود نداشت.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: در طرح نهضت ملی مسکن بهتر بود از تجارب طرح مسکن مهر درس گرفته شود، اما اعلام شده که یک میلیون واحد ساختمانی را خواهیم ساخت. نقاط قوت طرح مسکن مهر که می‌توانست به اجرای نهضت ملی مسکن کمک کند، به طور کامل نادیده گرفته شد. به عنوان مثال، اجرای مالیات، بیمه و قراردادهای نظام مهندسی در آغاز اجرای نهضت ملی مسکن اصلا مد نظر قرار نگرفت.
محتشم همچنین به ایجاد سامانه ثبت‌نام برای نهضت ملی مسکن اشاره کرد و گفت: این سامانه مسکن نمی‌سازد، اما اگر به خوبی برنامه‌ریزی شود، ممکن است در تسریع روند بروکراسی اداری مؤثر باشد. اما سیستم ایجاد شده مانند سامانه سپامک که برای انبوه‌سازان است، کار را دشوارتر کرده است. شرکتی با ۲۰ سال سابقه و تجربه نمی‌تواند به راحتی برای تمدید پروانه از این سامانه عبور کند. این موضوع تنها به تولید مسکن آسیب می‌زند و موجب ایجاد موانع در صدور مجوزها می‌شود. ما دو سال است که به طور مکرر این نقاط ضعف را در جلسات با وزارت راه و شهرسازی مطرح می‌کنیم. در این جلسات به درستی پذیرش وجود دارد، اما پس از آن هیچ اقدامی انجام نمی‌شود.
وی به یادآوری طرح جامعی که وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۵ ارائه داد پرداخت و گفت: در آن زمان اعلام شد که باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود و تا ۱۰ سال آینده نیاز مسکن به نقطه تعادل برسد. اکنون هشت سال از آن ۱۰ سال گذشته و هنوز به نقطه سر به سر نزدیک نشده‌ایم.
افزایش وام مسکن فقط بار اقساط را سنگین‌تر می‌کند
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: متقاضیان مسکن در حال حاضر ناتوان از تأمین منابع مالی هستند. دولت تلاش می‌کند که حمایتی انجام دهد، اما فاقد ردیف بودجه مناسب است. سقف وام این واحدها در ابتدا ۴۵۰ میلیون تومان بود که سپس به ۵۵۰ میلیون تومان و اخیراً به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته، اما این افزایش تنها موجب سنگینی هر چه بیشتر اقساط متقاضیان می‌شود. از طرفی، با تورم ۴۰ درصد، به هیچ عنوان برای بانک‌ها منطقی نیست که وام ۲۳ درصد اعطا کنند و ۲۰ سال دیگر آن را بازپرداخت نمایند. بنابراین بانک‌ها از ارائه این تسهیلات طفره می‌روند. زمانی که پول جدیدی تزریق نمی‌شود، پروژه‌ها به مشکل می‌خورند. به واقع، بسیاری از پروژه‌ها یا در حال توقف هستند یا با سرعت بسیار پایین پیش می‌روند و کمتر پروژه‌ای به مراحل نهایی نزدیک شده است.
محتشم با اشاره به آمار وزارت راه و شهرسازی گفت: ۲.۶ میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت رسیده‌اند، اما بخشی از این آمار ناشی از تفاهم‌نامه‌هایی است که با برخی سازمان‌ها امضا شده است. واگذاری زمین به کسانی که نه سرمایه کافی دارند و نه تخصص در زمینه ساخت‌وساز، هیچ نفعی برای تولید مسکن نخواهد داشت. اگر این افراد بخواهند مسکن بسازند، ممکن است این روند تا شش سال طول بکشد و در نهایت زمین را به شخص دیگری واگذار می‌کنند، و اینگونه متقاضی واقعی، همچنان بدون مسکن خواهد ماند.
وی همچنین بیان داشت: راه‌حل این مشکل این است که دولت از تولی‌گری خارج شود. دولت بایستی در قالب مشارکت، امکانات، زمین و تسهیلات را به بخش خصوصی ارائه دهد. همچنین باید موضوع بیمه، نظام مهندسی و صدور پروانه را از بروکراسی اداری حذف کند. اگر این موانع برداشته شوند، به شدت روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن تسهیل خواهد شد.