از نیمه تابستان امسال تا به امروز، هیچ گزارشی درخصوص تغییرات بازار مسکن در تهران از نظر قیمت و حجم معاملات ارائه نشده است. بر اساس اطلاعات ثبت شده در مردادماه ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده و شمار معاملات به ۳۷۰۰ فقره می باشد.
تحقیقات میدانی در حال حاضر، که با فاصله پنج ماه از آخرین آمار رسمی صورت گرفته، نشان می دهد که بازار مسکن در وضعیتی نسبتا باثبات قرار دارد. با این حال، فقدان آمار دقیق و شفاف از روند تغییرات قیمت و میزان معاملات، فعالان این حوزه را به لحاظ تصمیم گیری در وضعیت نامشخصی قرار داده است.
سوالی که مطرح می شود این است که در حال حاضر بازار مسکن در چه وضعیتی و شرایطی قرار دارد؟ آیا نوسانات در بازارهای موازی مثل ارز و طلا بر قیمت مسکن تأثیر گذاشته اند؟ به طور کلی، بازار مسکن به عنوان بازاری با واکنش های دیرهنگام به تغییرات اقتصادی شناخته می شود و بطور خاص، این بازار دارای چسبندگی قیمتی بیشتری در مقایسه با سایر بخش ها است.
عوامل متعددی نظیر تورم عمومی، نوسانات بازارهای موازی، هزینه های مصالح ساختمانی، میزان فعالیت های ساختمانی، توان خرید خریداران و تحولات سیاسی به صورت مستقیم بر بازار مسکن تأثیرگذار است. تحلیل وضعیت این شش متغیر نشان می دهد که جز تورم عمومی که به حالت نسبتا پایدار و شکننده است، سایر عناصر ممکن است به شکل منفی بر بازار ملک تأثیر بگذارند.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار اظهار داشت که فعلاً تغییر قیمت خاصی قابل مشاهده نیست، اما تصور عمومی این است که بازار مسکن به عنوان مطمئن ترین مکان برای سرمایه گذاری و در امان بودن از تورم شناخته می شود.
قیمت دلار به عنوان نشان دهنده وضعیت بازار ارز، در یک بازه زمانی پنج ماهه از ۶۰ هزار تومان به ۸۰ هزار تومان افزایش یافته که نشان دهنده رشد حدود ۳۳ درصدی است. همچنین هزینه های مصالح ساختمانی نیز در تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۷ درصد افزایش یافته است. به علاوه، میزان ساخت و ساز به هدف تعیین شده دولت قبلی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، نزدیک نشده و طبق آمار، در سه سال گذشته تنها ۶۳۹ هزار واحد مسکونی به پایان رسیده است.
بیشتر بخوانید
آیا نهضت ملی مسکن به ثمر می رسد؟
از سوی دیگر، قدرت خرید متقاضیان به عنوان یک ظرفیت که می تواند تأثیر کاهشی یا افزایشی بر بازار ملک داشته باشد، هم اکنون در سطح بسیار پایینی قرار دارد و به نظر نمی رسد از طریق خریدهای مصرفی، تأثیر تورمی بر بازار ملک ایجاد شود. تحولات سیاسی و منطقه ای نظیر ات ریاست جمهوری آمریکا و سرنگونی بشار اسد نیز به رغم انتظارات، تأثیر چندانی بر بازار مسکن ایران نداشته است.
با توجه به وضعیت کنونی و عدم وجود اطلاعات رسمی قیمتی، برای درک وضعیت بازار مسکن باید به برآوردهای میدانی از مشاوران املاک و آگهی های ملکی اتکا کرد. فعالان این بازار معتقدند که تغییر معناداری از نظر قیمت در بازار مسکن مشاهده نمی شود، اما حجم مراجعات افزایش یافته است.
تحلیل آگهی های فروش مسکن نیز نشان می دهد که سطوح قیمتی تغییر زیادی نسبت به اوایل سال جاری نداشته است.
داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در خصوص آخرین وضعیت بازار مسکن تهران اذعان داشت: میزان مراجعه ها در مقایسه با ماه گذشته افزایش یافته است. در پایان سال، معمولاً مردم تمایل بیشتری برای خرید مسکن دارند و در حال حاضر هم مراجعه برای خرید آپارتمان های با کیفیت و متراژ بالا کمی بیشتر شده است. این امکان وجود دارد که این مراجعات به عقد قرارداد منجر شود.
وی افزود: این وضعیت نشان می دهد که بازار مسکن احتمالاً می خواهد شرایطی برای جذب سرمایه گذاری فراهم کند. اما افزایش مراجعات باعث افزایش قیمت نخواهد شد، چون تعداد واحدهای موجود برای عرضه با تعداد مراجعه کنندگان تناسب دارد.
نایب رئیس اتحادیه املاک تأکید کرد: به نظر من، افرادی که اکنون اقدام به خرید ملک می کنند، نسبت به کسانی که تعلل می کنند، یک قدم جلوتر هستند و ممکن است در برابر تورم های آینده موفق تر عمل کنند. به ویژه این که برخی فروشندگان برای کسب نقدینگی، املاک خود را پایین تر از قیمت واقعی عرضه کرده اند. معمولاً در پایان سال، سازندگان برای تسویه حساب با مجریان، مقداری در فروش انعطاف نشان می دهند.
بیگی نژاد در مورد احتمال افزایش تورم در بازار مسکن گفت: در حال حاضر تغییر قیمتی مشخصی مشاهده نمی شود، اما در نهایت نقدینگی موجود در سایر بازارها به سمت بازار ملک جذب خواهد شد. رفتار مردم در سال های گذشته این موضوع را تأیید می کند، زیرا تصور عمومی بر این است که بازار مسکن مطمئن ترین مکان برای سرمایه گذاری و حفظ ارزش در برابر تورم است. در سال های اخیر که بازار ارز و طلا دچار نوسانات شدید بود، بازار مسکن با منطقی ترین رفتار خود را نشان داد و افرادی که در این بازار سرمایه گذاری کرده اند، هیچ گاه احساس پشیمانی نداشته اند.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا بازار مسکن تحت تأثیر افزایش قیمت ارز در ماه های اخیر قرار گرفته است، گفت: واقعاً بازار ملک تحت تأثیر این هیجانات قرار نگرفته است. قیمت ها به همان نرخ های قبلی باقی مانده اند. با این حال، قیمت تمام شده ساخت ممکن است در آینده بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد. البته نمی توان پیش بینی دقیقی از بازار مسکن در سال آینده داشت، چرا که این بازار در آستانه تأثیرپذیری از عوامل متنوع اقتصادی و سیاسی قرار دارد که هر یک می تواند تحولات کاهشی یا افزایشی را به همراه داشته باشد.