دولت چهاردهام به منظور نگهداشتن «اعتماد رایدهندگان» و ارتقاء سطح «مشارکت عمومی» در فرآیند اصلاحات، باید نسبت به «تعهدات دولت پیشین در قبال مردم» پاسخگو بوده و بهموقع به وعدههای ناتمام که اکنون به تکالیف معوق تبدیل شدهاند، رسیدگی کند. یکی از این تکالیف، طرح «مسکن ملی» است که به دلیل «پیشفروش واحدهای مسکونی دولتیساز»، دولت جدید هیچ گزینهای جز تکمیل و تحویل این خانهها ندارد. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد که برای پیشبرد این طرح ناتمام «مسکن دولتی»، که پرداخت هزینههای آن بر عهده بانکها و احتمالاً بودجه سالهای آتی خواهد بود، به رقم دستکم ۶۰۵ همت منابع بانکی نیاز است تا در قالب وام ساخت، برای احداث خانههای ۱.۸ میلیون پیشخریدار قطعی، تأمین شود. این مبلغ تقریباً دو برابر حجم تسهیلاتی است که سال گذشته به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شده است و نشاندهنده آن است که چالشها زیاد است. اما این تنها بار مالی ناشی از فعالیتهای دولت سیزدهم نیست؛ آمادهسازی زمینهای ۹۹ساله که هر مترمربع آن حدود ۴ میلیون تومان هزینه برمیدارد، منابع مالی مستقل مورد نیاز دارد. بدهی پنهان دولت چهاردهم تنها به بخش مسکن محدود نمیشود، بلکه شامل هزینههای نامرئی نظیر «افزایش قیمت تکمیل واحدهای دولتیساز در تناسب تورم تولید» نیز میشود؛ امری که با انتقال پرونده مسکنمهر از دولت قبلی به دولت جدید، قیمتهای توافقشده با پیشخریداران را افزایش داده و مشکلاتی را ایجاد کرده که همچنان ادامه دارد. پیشرفت فیزیکی مسکنملی در آغاز فعالیت دولت پزشکیان، به طور قابل توجهی کمتر از مسکنمهر در زمان شروع به کار دولت روحانی مشاهده میشود. این تحلیل ابعاد مالی، اجرایی و اجتماعی طرح مسکنملی را برای وزیر جدید راهوشهرسازی و تیم اقتصادی دولت چهاردهام تبیین کرده است تا پیش از تعریف طرح نو، امکان مقایسه ظرفیتهای فعلی با تکالیف موجود فراهم شود و به دنبال آن، وعدههای جدید برای تأمین مسکن ارائه گردد.
فرید قدیری: وزیر جدید راه و شهرسازی، مشابه وزرای پیشین، در آغاز فعالیت خود ممکن است رئیسجمهور و تیم اقتصادی کابینه را در راستای اجرای طرح جدید در حوزه «تأمین مسکن» همراه کند. اما دولت چهاردهام در این بخش با «یک تکلیف مکتوب از طرف دولتهای قبلی که ناقص باقیمانده» مواجه است و نه تنها «ابعاد مالی» تکمیل آن را نمیداند بلکه از «هزینه اجتماعی» ناشی از تعلل در برابر «بار اقتصادی منتقلشده» نیز بیخبر است. تکلیف «مسکن ملی» که شامل اقدامات ناتمام و به زمینمانده «مسکن دولتی» میباشد، به مثابه یک چالش بیپاسخ بر دوش دولت جدید قرار دارد؛ که براساس تجربیات گذشته میتوان گفت، «هیچ راهی جز اجرای کامل تعهدات دولت سیزدهم وجود ندارد». در این زمینه و با توجه به فاکتورها –غیرقابل حذف کردن تعهدات ناشی از طرح مسکن مهر و ارائه زمین ۹۹ساله به پروژهها به همراه شروع ساخت واحدها و ثبت نام قطعی (بانکی) پیشخریداران– دولت چهاردهام ملزم است تا هزینههای پنهان یکی از «بزرگترین تعهدات اقتصادی» پیش روی خود را شناسایی و برنامهریزی مالی و اعتباری لازم برای رسیدن به این هدف را انجام دهد. «دنیایاقتصاد» در این مقاله با استناد به دادههای رسمی و موجود درباره طرح «مسکن ملی»، هزینههای پنهان دولت چهاردهام را برای اتمام طرح مورد بررسی قرار داده و در عین حال، خطراتی که تاکنون برای دولت قابل دیدن نبودهاند، را مشخص کرده است.
مانده حساب دولت با مردم در «مسکن دولتی»
پیشخریداران واحدهای مسکونی تحت دو طرح «مسکن دولتی»، که شامل «مسکن مهر» و «مسکن ملی» میباشد، به تاریخچه دولتها توجه نمیکنند و تنها «دولت حاضر» را به عنوان مسئول، بانی و مجری «ساخت و تحویل فوری واحدها» میشناسند. با این دیدگاه، دولت چهاردهام که هنوز بهطور رسمی آغاز به کار نکرده، به قیمت امروز و براساس محاسباتی، به حدود ۶۰۵ همت و از محاسبهای دیگر به حدود ۱۱۰۰ همت اعتبار بانکی نیاز دارد تا بتواند واحدهای در حال ساخت (محاسبه اول) و همچنین واحدهای وعده داده شده به مشمولان مسکن دولتی (محاسبه دوم) را تکمیل و به ایشان تحویل دهد. طبق گزارشی که در وبسایت رسمی بانک مرکزی موجود است، در حال حاضر تنها ۷۴.۷ همت تسهیلات (وام ساخت مسکن ملی) به این پروژهها پرداخت شده است.
تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان میدهد که میزان پیشرفت فیزیکی مسکن ملی کمتر از ۴۰ درصد است؛ به عبارتی، بیش از ۵۰ درصد ساخت و سازهای طرح دولت قبلی باید در طول دوران دولت بعدی انجام پذیرد، که طبیعتاً هم منبع مالی و هم مدیریت و تدابیر آن، پیشتر بر دوش این دولت تحمیل شده است. نزدیک به ۲ میلیون خانه اولی در لیست «مسکن دولتی» ثبت نام شدهاند و به آنها وعده «ساخت و تحویل خانه در زمینهای ۹۹ساله» داده شده است. از این تعداد، برای یک میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار، «زمین ۹۹ ساله» فراهم شده و ساخت مسکن نیز آغاز شده و در حال انجام است.
با در نظرگرفتن مبلغ وام ساخت تعهد داده شده برای این طرح که تا پیش از یک ماه پیش، معادل ۵۵۰ میلیون تومان بود، محاسبه اول «تعهد بانکی دولت چهاردهام» برای تکمیل ۱.۱ میلیون واحدی که ساخت آنها آغاز شده، انجام شده و محاسبه دوم نیز برای کل واحدهایی که باید توسط دولت به حدود ۲ میلیون خانوار ثبتنامکننده تحویل شود، انجام شده است. اگر مصوبه روزهای پایانی دولت سیزدهم که سقف وام مسکن دولتی را از ۵۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش داده را لحاظ کنیم، آنگاه «تعهد مالی دولت چهاردهام» از ۶۰۵ همت به حداقل ۸۷۷ همت افزایش خواهد یافت. این رقم، بهتنهایی مرتبط با «تسهیلات بانکی» از تعهد دولت است و با وضعیت فعلی یکی از بزرگترین بانکهای دولتی که در تأمین مالی بخش مسکن فعال است، پرداخت آن بیشتر به یک «ماموریت غیرممکن» میماند. در ماههای اخیر، عملیات پرداخت وام ساخت مسکن ملی توسط این بانک برای برخی پروژهها و سازندگان تقریباً متوقف شده و گفته میشود «حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزی» پر شده و منابع برای پرداخت وام مسکن ملی موجود نیست. با این شرایط، تأمین اعتبار حداقل ۶۰۰ همت، آنهم بر اساس قیمت امروز، یکی از «پیچیدگیهای» کار دولت در مواجهه با یک تکلیف اقتصادی به دوش افتاده (انتقالی) خواهد بود.
کار مسکن پزشکیان سختتر از روحانی است؟
مشاوران اقتصادی دولت چهاردهام ممکن است هنگامی که «پرونده ناتمام» مسکن ملی را در مقابل خود میبینند، بار آن را با مقایسهای سرسری با پرونده مسکن مهر در زمان انتقال آن به دولت یازدهم، به همان اندازه برآورد کنند. اما حقیقت این نیست؛ واحدهای ناتمام مسکن ملی در زمان انتقال مسئولیت از دولت طراح به دولت بعدی به مراتب بیشتر از مسکن مهر است. بررسیهای «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که میزان پیشرفت مسکن مهر در پایان دولت دهم، با احتساب واحدهای آغازشده، تحویل داده شده و واحدهای نازککاری شده، ۸۷ درصد بود. با آن سطح پیشرفت، از میان ۲.۳ میلیون واحد مسکونی مهر، قبل از شروع به کار دولت روحانی، نزدیک به یک میلیون واحد تحویل داده شده بود. همچنین در آن زمان، نازککاری ۱.۳ میلیون واحد به پایان رسیده بود که واحدهای تحویلی بخشی از همین ۱.۳ میلیون واحد بودند. با توجه به پیشرفت بالای ۸۰ درصدی کل طرح مسکن مهر، نهتنها پرونده مسکن مهر در دولتهای اول و دوم روحانی بسته نشد، بلکه در دولت سیزدهم نیز هنوز پایان نیافته است و هماکنون حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر به شکل ناقص و ناتمام به عنوان تکلیف دولت چهاردهام منظور شده است.
امروز در مقابل، میزان پیشرفت طرح «مسکن ملی» نزدیک به ۴۰ درصد تخمین زده میشود که بهوضوح فاصله بیشتری با وضعیت مشابه در مسکن مهر دارد. در برخی آمار، تعداد واحدهای تحویلی این طرح کمتر از ۱۰۰ هزار واحد و در برخی دیگر حدود ۲۰۰ هزار واحد تخمین زده میشود. همچنین تعداد واحدهایی که نازککاری آنها به پایان رسیده نیز از این مقادیر کمتر است. اگرچه برای ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین ۹۹ ساله تأمین شده، اما آمار بانکی نشان میدهد، تعداد واحدهایی که در طرح مسکن ملی، ساخت آنها آغاز شده است، کمتر از ۵۰۰ هزار واحد برآورد میشود. بنابراین، مسیر پیش روی دولت جدید برای تحویل خانههای دولتی سابق وعده داده شده، دشوارتر از دولتهای قبلی است. اما این به هر حال به معنی طولانیتر شدن فرآیند نیست و اگر طولانی شود، «هزینههای نامرئی» دیگری به این ارقام افزوده خواهد شد.
بار دولت یا تعهد بانکها
بخش قابل توجهی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانههای دولتی وعدهداده شده، همان تسهیلات بانکی است که باید تأمین و پرداخت شود. همانطور که در ابتدای این مقاله اشاره شد، حداقل ۶۰۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی برای ساخت واحدهای طرح «مسکن ملی» برای حدود ۱.۸ میلیون خانوار ثبتنامکننده (پیشخریداران) نیاز است. از این مبلغ، تا به امروز به اندازه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بین ۲۵ بانک و دو موسسه اعتباری با تمامی پیمانکاران و سازندگان مسکن ملی» منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خردادماه امسال فقط ۶۴.۶ هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله طبیعی است زیرا وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل ۳ مرحله پرداخت میشود. اما بخشی دیگر مربوط به «نبود منابع» و «توقف ساخت در پشت درب بانکها» است.
علاوه بر تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی بر دوش دولت جدید، مقدار معتنابهی از «بودجه دولت» برای آمادهسازی زمینهای ۹۹ ساله اختصاص یافته یا نیاز به «آستانه اختصاص» وجود دارد که شامل تأمین آب و برق و گاز و آمادهسازی اراضی برای ساخت مسکن دولتی است. همانطور که پیشتر اشاره شد، در مقابل نزدیک به ۲ میلیون خانوار ثبتنام کنندگی قطعی، در حال حاضر تنها برای ساخت ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین تأمین شده است. این زمینها هم به خودی خود نیاز به بودجه آمادهسازی دارند و هم زمینهایی که هنوز تأمین نشدهاند. برآوردها حاکی از آن است که هر مترمربع زمین ۹۹ ساله خام، به قیمتهای ابتدایی امسال، برای آمادهسازی کامل و تأمین زیرساختهای شهری، نیاز به هزینهای بین ۴ تا ۵ میلیون تومان دارد.
هزینه «عبور» چیست؟
هزینههای نمایان طرح دولت قبلی برای دولت جدید تنها در «مسکن دولتی» یا همان «مسکن ملی»، شامل «تسهیلات بانکی» و «بودجه دولتی» میشود. اما این «همراه ناخوانده دولت چهاردهام»، یک هزینه نامرئی نیز دارد که بر اساس تجارب انتقال بار مسکن مهر به دولت بعد، قابل مشاهده است. این هزینه نامرئی، تعهد یا وعدهای است که دولت قبل در قبال «قیمت تمامشده» واحدهای مسکونی به پیشخریداران و سازندگان ارائه داده است. در طرح مسکن مهر، به این نیت بود که واحدهای مسکونی به قیمت مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان ساخته و تحویل داده شوند، اما مرور زمان و اطاله پروژهها، همراه با «تورم عمومی» و «تورم تولید»، بر طرح تأثیر گذاشت و «قیمت ساخت مسکن مهر» به بالای یک میلیون تومان در هر مترمربع رسید.
جنجالها و هزینههای اجتماعی «افزایش اجتنابناپذیر قیمت توافقی» به دلیل رشد سالیانه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ساختمانی، بخش نامرئی پرونده انتقالی «مسکن ملی» را تشکیل میدهد. پیشتر در مورد اینکه واحدهای مسکونی این طرح به قیمت یک میلیارد تومان ساخته میشوند و نیمی از آن وام بانکی خواهد بود، وعده داده شده بود. برخی از قراردادهای ساخت پیمانکاران با قیمت ساخت مترمربعی از ۵ تا ۸ میلیون تومان منعقد شدهاند. در برخی از این قراردادها، مشخصات «ساخت کامل و متعارف» یک واحد مسکونی شامل تأمین تجهیزات داخلی مانند کابینت، شیرآلات و … درج نشده است. تجربه گذشته نشان داده که پیشخریداران معمولاً «تکمیل متعارف» را در زمان تحویل درخواست میکنند. این موارد، «نقاط ناشناخته» مسیر پیشروی دولت چهاردهام به حساب میآید.
اما «هزینه عبور» چیست؟ بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد که از آنجا که «هزینه اجاره مسکن» در کلانشهرها بالای ۷۰ درصد و در کل کشور، ۵۵ درصد از کل هزینه ماهانه خانوارها را به خود اختصاص میدهد، «سنگینترین» مسئولیت و وظیفه دولت چهاردهام، «کنترل تورم مسکن» خواهد بود. در این میان، «مطالبات پیشخریداران مسکن دولتی» که به دنبال واحدهای خود از دولت هستند، ابعاد متنوعی دارد که هرگونه وقفه، بیتفاوتی یا انتقاد درباره «مسکن دولتی» بهطور تصاعدی به وزن مطالبات آنها اضافه میکند و ممکن است باعث آسیب به پایگاه اجتماعی دولت گردد. همچنین بخشی از این مطالبات به سرعت توسط نمایندگان مجلس پیگیری خواهد شد که اگر در روند ساخت وقفهای رخ دهد، ریسکهای متوجه وزارتخانه و وزیر بخش مسکن خواهد شد. لذا، هزینههای نامرئی طرح دولت قبل برای دولت جدید شامل «تورم در زمان تأخیر در ساخت و بار مضاعف مالی به پیشخریداران، بانکها و بودجه دولت»، «مطالبات اجتماعی» و «فشار مجلس» خواهد بود.