در آمارهای رسمی نرخ تورم مسکن به مراتب پایینتر از میانگین تورم عمومی است اما در بازار قیمتها به نحوی محسوس و حتی بیش از تورم عمومی افزایش یافته است. در مرکز تهران واحدهای مسکونی نوساز متری ۳۵۰ میلیون تومان قیمتگذاری شدند که افزایشی بیش از ۱۰۰ درصدی داشته است. در بازار اجاره هم چنین وضعیتی حاکم است و گفته میشود دولت به زودی سقفی برای اجاره بها تعیین خواهد کرد.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن به خبرآنلاین گفت: پس از جنگ رمضان و به دلیل آسیب دیدن بخشی از صنایع فولاد و پتروشیمی، مافزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی ثابل انتظار بود . از سوی دیگر حداقل دستمزد نیز با رشد شصت درصدی مواجه شد و این دو اتفاق دست به دست هم دادند تا قیمت تمام شده ساخت مسکن در کشور افزایش یاید.
او ادامه داد: این روند موحب این شد که انتظارات تورمی در سمت سازندگان و عرضه را بالا برد. در سوی دیگر، انتظارات تورمی هم در بخش فروشندگان ایجاد شد؛ با تعطیلی بورس و رکود نسبی که بازار طلا و ارز را در بر گرفت، سبب شد تا برخی از سرمایهگذاران به این نتیجه برسند که با توجه به عقب افتادگی یکی دو ساله مسکن، نسبت به طلا، استعداد بازدهی بیشتری در این بخش وجود دارد.
این کارشناس مسکن درباره قیمت واقعی مسکن گفت: معمولا قیمت واقعی در نیمه دوم خرداد ماه تعیین میشود. امسال که کشور درگیر جنگ شده، حتی در سالهای پیش هم معاملات دو ماه اول، بسیار ناچیز بود و بیشتر انتظارات خریداران و فروشندگان را پوشش میداد. به نظر من همچنان باید صبور باشیم تا یک ماه آینده قیمتهای واقعی در بیایند. با این همه به نظر میرسد موج تورمی مسکن را نیز بینصیب نگذاشته است.
بازار اجاره در ایران به کدام سو میرود؟
سلطان محمدی در مورد وضعیت بازار اجاره مسکن در سال جاری گفت: اجاره بها جدا از قیمت مسکن نیست و اجاره بهای سالانه چیزی در حدود ۴ تا ۵ درصد قیمت نهایی مسکن را تشکیل میدهد. از این مقدار یک درصد عموما صرف تعمیرات و مالیات میشود و یک درصد هم نرخ استهلاک است. درنتیجه موجر سالانه در حدود دو تا سه درصد از مبلغ نهایی منزل خود را از مستاجر دریافت میکند که مشابه بسیاری از کشورهای جهان است.
وی ضمن تاکید بر اینکه اجاره بها در میان مدت و دراز مدت تابع قیمت مسکن است، افزود: این انطباق لحظهای نیست و ممکن است سالی بیشتر و سالی کمتر شود. روند تغییرات قیمتی در خرید و فروش مسکن پلهای و ناگهانی است اما در بازار اجاره بیشتر تحولات تدریجی هستند ولی در میان مدت این دو بر هم منطبق میشوند.
سلطان محمدی باور دارد اثر این اقدامات کوتاه خواهد بود و اگر تنها بر این جنس سیاستها پافشاری شود، در نهایت انگیزه برای اجاره واحدهای مسکونی و متعاقب آن عرضه مسکن کم شود. درنتیجه باید به یاد داشت که این سیاستها میتوانند عوارض سختی به دنبال داشته باشند. گرچه برای کوتاه مدت و به طور خاص برای مستاجرانی که قصد جابجایی ندارند، تا حدی این اقدام میتواند از افزایش هزینهها جلوگیری کند.
او با یاد آوری تورم ۷۳ درصدی گفت: انتظار این است هزینهها به اندازه تورم افزایش پیدا کند. مشکل این است که ما اکنون با یک تورم بسیار بزرگ و سخت مواجه هستیم. حالا وقتی تورم نقطه به نقطه را مرکز آمار ۷۳ درصد اعلام کرده، چنانچه قیمت اجاره بهای مسکن فقط ۲۵ درصد افزایش یابد، عقب ماندگی ۴۸ درصدی شکل میگیرد و درنهایت انگیزه را برای سرمایهگذاری در مسکن یا فعالیت در بخش اجاره از بین میبرد.
وی با یادآوری اینکه بخش بزرگ موجران، کسانی هستند که یکی دو واحد بیشتر ندارند، توضیح داد: ما با موجران حرفهای چنانکه در اروپا مرسوم است، مواجه نیستیم. تعداد کسانی که مالک بیش از ۱۰ واحد هستند هم محدود است زیرا بازار اجاره چندان بازار جذابی نیست که سرمایهگذاران را به خود جلب کند. به هر روی دولت میتواند با ابزارهایی چون مالیات موجران بزرگ را تا اندازهای کنترل کند ولی سهم آنها از بازار محدود است.
وی با اشاره به اینکه کنترل بازار در شرایط تورمی آسان نیست هشدار داد: گاهی با هدف حمایت از مستاجران، اقداماتی انجام میشود که در نهایت زیانش به مستاجر میرسد. راه حل ریشهای مساله در کشور ما افزایش عرضه است و دولتها میتوانند با سیاستهای تشویقی عرضه واحدهای استیجاری را افزایش دهند. از طریق مشوقهای مالیاتی یا پرداخت وامهای کم بهره، چنانکه در آمریکای شمالی انجام میشود، میتواند در میان مدت و بلندمدت به سود دو طرف باشد.
۲۲۳۲۲۹