تابستان سال ۱۴۰۰، در راستای اجرای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن تحت عنوان «طرح دو فوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» که از جانب دولت سیزدهم به مجلس تقدیم گردیده بود، با تصویب مجلس و شورای نگهبان به مرحله اجرایی درآمد. این طرح به قصد دگرگون ساختن وضعیت ساخت و ساز مسکن در کشور طراحی شده بود.
بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌های کشور باید تا کنون حداقل مبلغ ۲۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی را وام دهی کرده باشند، اما مدارک نشان می‌دهد که تا به حال تنها ۷ درصد از این رقم، یعنی معادل ۱۷۵ هزار میلیارد تومان، به تصویب رسیده است.
عملکرد ۲۰ بانک و مؤسسه مالی در ارائه تسهیلات نهضت ملی مسکن در دوره یک ساله (از شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) صفر بوده است. به همین ترتیب، بانک‌های سامان، کارآفرین، اقتصاد نوین، پاسارگاد، سینا، سرمایه، دی، آینده، شهر، گردشگری، خاورمیانه، ایران‌زمین، توسعه تعاون، رفاه، سپه، پست بانک، کشاورزی، صادرات و دو مؤسسه ملل و نور با وجود سهمیه تعیین شده برای سال اول اجرای قانون، هیچ تسهیلاتی برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن در نظر نگرفتند. اگرچه در سال دوم این رقم به ۸ درصد افزایش یافته، اما هنوز مخالفت سیستم بانکی با نهضت ملی مسکن در این سال هم ادامه دارد.
این آمار در حالی ثبت شده که طبق تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی مجاز به اعمال جرایم بر متخلفان است. در این بند آمده: «سازمان امور مالیاتی کشور موظف است در صورت عدم رعایت این ماده، مالیاتی معادل ۲۰ درصد تعهدات انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مستنکف دریافت کرده و به خزانه‌داری کل کشور واریز نماید.» مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در تاریخ ۲ آذرماه سال جاری اعلام کرده: «در حال حاضر جریمه مالیاتی بانک‌ها به صندوق ملی مسکن واریز نشده و طبق قانون، بانک‌ها ملزم به اختصاص ۲۰ درصد منابع تسهیلاتی خود به بخش مسکن هستند که برخی بانک‌ها از این موضوع غافل مانده‌اند.»
عدم دستیابی به اهداف جهش تولید مسکن در شرایطی پیش می‌آید که علی‌رغم افزایش ۳۵ درصدی حقوق کارگران، هنوز هم فاصله‌ای ۱۰۰۰ درصدی میان تورم دسترسی به مسکن و افزایش حقوق کارگران وجود دارد. این شرایط موجب بروز سوالاتی نظیر اینکه چرا بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن ناتوان مانده‌اند و چه راهکارهایی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن کشور لحاظ شده است، شده است. بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن و تحلیلگر حوزه اقتصاد مسکن در گفت و گوی خود با فرارو، به این سوالات پاسخ داده است:
تورم تمام دارایی‌های بانک‌ها را می‌بلعد
بیت الله ستاریان به فرارو گفت: «در حالت کلی، این روند همواره وجود داشته که بانک‌ها از ارائه تسهیلات کلان مسکن خودداری می‌کنند و این امر دلایل روشنی دارد، چرا که در جامعه‌ای با نرخ تورم بالا زندگی می‌کنیم، چگونه می‌توان انتظار داشت که بانک‌ها منابع مالی خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند؟ در حالی که تسهیلات بین بانکی به مراتب بیشتر از این موارد است. ضررهای ناشی از این مسأله چگونه می‌تواند جبران شود؟ دولت یا باید به بانک‌ها یارانه بدهد که از نظر اقتصادی معقول نیست، یا باید نرخ بهره را تا ارقامی مانند ۵۰ درصد بالا ببرد که این نیز غیر ممکن است، زیرا هیچ کدام از بخش‌های تولید ما نمی‌توانند چنین درآمدهایی را تحمل کنند. حتی نرخ‌های ۲۰ درصدی که در بخش‌های مختلفی مثل کشاورزی به کار می‌رود، به گونه‌ای است که تولیدکننده نه تنها قادر نیست از عهده بهره‌های بانکی برآید، بلکه به دنبال جبران هزینه‌ها از طریق سرمایه‌گذاری‌های آتی خود است.»
وی افزود: «نمی‌توانیم واقعیت را نادیده بگیریم و بگوییم اقتصاد ما دچار بیماری و تورم بالای ۴۰ درصد نیست؛ در این شرایط، انتظار از سیستم بانکی کشور به هیچ وجه منطقی و عملی نیست. کاهش نرخ بهره نیز شرایط و قوانین خاص خود را دارد. در واقع، برای ایجاد کوچک‌ترین تغییر در مبلغ تسهیلات بانکی یا نرخ بهره، باید تمام قوانین اقتصادی به درستی اجرا شوند. بانک باید بتواند تبادل مالی مؤثری داشته باشد؛ زیرا در غیر این صورت، آن‌ها نیز دچار زیان خواهند شد. در شرایط کنونی، هیچ کدام از شرایطی که بیان کردم رعایت نمی‌شود. سرمایه‌ها در بانک‌ها به حالت ساکن باقی مانده و تمام عملیات‌های بانکی که در کشورهای دیگر انجام می‌شود، در کشور ما انجام نمی‌شود. متأسفانه سیستم تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بسیاری از موارد به ایجاد رانت منجر می‌شود. حتی اگر فردی که تسهیلات دریافت کرده به جای سرمایه‌گذاری در تولید، در بازار ارز فعالیت کند و به عنوان مثال دلار خریداری کند، سود بیشتری خواهد برد تا سرمایه‌گذاری اصلاحی. به همین دلیل است که معتقدم تورم موجود در کشور، تمامی سرمایه‌های ما را از بین می‌برد، از جمله سرمایه‌های بانکی.»
ورشکستگی بانک‌ها راه‌حلی برای مشکل مسکن نیست
این استاد دانشگاه گفت: «در زمینه مسکن، برخی ابزارهای مالی وجود دارند که می‌توانند به رشد بازار مسکن یاری رسانند، اما مشکل این است که هیچ‌یک از این ابزارها فضای مناسبی برای فعالیت ندارند. اقتصاد ما به طور کلی بسته و انحصاری است و به همین دلیل، ابزارهای مالی در این نظام اقتصادی کارایی خود را از دست داده‌اند. جالب اینجاست که بیشتر ابزارهای مالی از طریق سیستم‌های بانکی فعال می‌شوند، اما در کشورهای دیگر، ساختار اقتصادی به نحوی طراحی شده که بخش خصوصی دارای قدرت و نفوذ زیادی است و به طور مثال، تا ۹۰ درصد مسکن در آن بخش تامین می‌شود. در کشور ما، مسکن عمدتاً در دست دولت یا بخش‌هایی است که دولت در آن‌ها سهم دارد. این ساختار در واقع سبب می‌شود که بخش خصوصی توانایی خود را در توسعه مسکن از دست بدهد. این وضعیت نه تنها در حوزه مسکن، بلکه در سایر صنایع و معادن نیز مشاهده می‌شود. سازندگان مسکن و تولیدکنندگان در دیگر بخش‌ها عموماً امیدی به دولت یا سیستم بانکی ندارند.»
وی ادامه داد: «فاصله میان نرخ تسهیلات بانکی مسکن که دولت اعلام می‌کند و آنچه واقعاً در عمل به وقوع پیوسته، بسیار زیاد است. دلیل این امر نیز واضح است، چرا که هیچ گونه واقع بینانه‌ای در این زمینه نمی‌بینیم. حتی اگر تسهیلات به زور و اجبار یا به دلیل ورشکستگی بانک‌ها نیز تأمین شود، باز هم مشکل مسکن در کشور حل نخواهد شد. گردش مالی در بخش مسکن کشور به شدت بالا است. نیمی از دارایی‌های کشور در این حوزه فعال است. منظور من فقط نیمی از نقدینگی نیست، بلکه تأکید بر این است که نیمی از دارایی‌های ملی در این حوزه قرار دارد. بنابراین، نوع هدف‌گذاری باید به گونه‌ای باشد که این دارایی‌ها به شکل «قابل تبدیل» درآیند و بتوانند فعال شوند. مسکن نیازی به درآمد نفت یا گاز ندارد؛ این بخش خود می‌تواند هزینه‌هایش را تأمین کند، مشروط به اینکه ابزار مالی مناسب وجود داشته باشد. در حوزه مسکن، فروشندگان، سازندگان، خریداران و سرمایه‌گذاران عمدتاً از بخش خصوصی تشکیل شده‌اند، لذا دولت بایستی شرایطی فراهم کند که این بخش بتواند منابع مالی را به چرخش درآورد. تنها وظیفه دولت این است که ضوابطی را تعیین کند که این بخش‌ها بتوانند به طرز بهتری با یکدیگر در تعامل مالی قرار گیرند. اما متأسفانه چنین چیزی در کشور ما دست نیافتنی است.»