مدت زمان زیادی است که تفاوت قیمتی همیشگی میان آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده با واحدهای میانسال (به طور تقریبی ۱۰ سال ساخت) دچار نوسان شده و به گسلی در بازار تبدیل گردیده است. بر اساس تحقیقات میدانی از بازار مسکن، افزایش قیمت در عرضه‌های جدید با شدت بیشتری رو به افزایش است. در این راستا، پنج دلیل برای این تغییرات مطرح و عوامل بازگشت این فاصله قیمتی مورد بررسی قرار گرفته‌اند.
نظام اقتصادی، گسل جدید قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی «نوساز و کلید نخورده» را شناسایی کرده است. این تغییرات در روند قیمت‌ها در جریان تحقیقات میدانی درباره جدیدترین سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش این نوع واحدها و فاصله قیمتی آن‌ها با آپارتمان‌های قدیمی‌تر بررسی شد.
آخرین بررسی‌ها از اوضاع بازار مسکن تهران در رده‌های سنی مختلف نشان می‌دهد که فاصله عادی قیمت‌های پیشنهادی بین آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده (حداکثر یک ساله) با آپارتمان‌های میانسال، به شکل قابل توجهی و به طور غیرمعمول افزایش یافته است.
بررسی قیمت‌های پیشنهادی برای واحدهای مسکونی نوساز (با عمربنای حداکثر یک سال) در مقایسه با قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌هایی با ۱۰ سال عمر، نشان دهنده این است که این فاصله قیمتی به ۳۰ درصد و در برخی موارد بیشتر رسیده است.
در گذشته، این فاصله قیمتی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد بود؛ اما اکنون نسبت قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز به واحدهای مسکونی میانسال (با عمربنای ۱۰ سال) بیشتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است که در مقایسه با آپارتمان‌های قدیمی نیز این اختلاف محسوس‌تر است.
جدول ارائه شده در این گزارش، نوار اختلاف قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده را در سه منطقه مختلف مورد تحلیل قرار داده و آن را در قالب مقایسه بهای ۶۰ مورد از فایل‌های فروش ارائه شده در محله‌های مختلف (۳۰ محله) ترسیم کرده است. این اطلاعات همچنین با داده‌های مشاوران فعال در این نواحی تأیید شده است.
فعالان بازار مسکن این نواحی با تأیید در مورد وجود فاصله قیمتی بیش از ۳۰ درصد بین قیمت‌های قطعی و پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده و قیمت واحدهای میانسال، دلایل بروز این شرایط را تشریح داشته‌اند.
در برخی از محله‌های جنوبی پایتخت، این فاصله قیمتی کمتر است، هرچند با این حال در این محله‌ها نیز نسبت به قبل به وضوح افزایش یافته است.
۵ دلیل گسل قیمتی نوسازها
تحقیقات میدانی و نظرات واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که فاصله معمول قیمت‌های فروش واحدهای نوساز و کلید نخورده با واحدهای میانسال به شکل غیرمتعارف افزایش یافته است و حداقل ۵ عامل کلیدی برای این وضعیت شناسایی شده‌اند.
اولین و بارزترین دلیل شکل‌گیری و تشدید این گسل قیمتی به «روند افزایش قیمت ساخت مسکن» اشاره دارد، که شامل «تورم مصالح ساختمانی» و «تورم زمین» نیز می‌شود. سازندگان و فعالان بازار مسکن تهران از افزایش ۳۵ تا ۴۰ درصدی میانگین قیمت مصالح ساختمانی در زمستان امسال نسبت به ابتدای سال جاری خبر می‌دهند؛ این امر توسط آمارهای رسمی نیز تأیید شده است. آخرین آمار مرکز آمار ایران نشان‌دهنده افزایش ۴۱ درصدی قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی نسبت به پاییز سال قبل است.
این آمار نشان می‌دهد که هزینه ساخت آپارتمان‌ها در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته به واسطه افزایش قیمت مصالح، ۴۱ درصد افزایش یافته است. در حالی که آمار رسمی درباره تورم زمین در این مدت موجود نیست، بررسی‌های محلی حاکی از این است که تورم نقطه به نقطه زمین نیز در همین برهه زمانی بالای ۵۰ درصد بوده و به روند تورم مسکن نزدیک است.
دومین عامل که به افزایش نوبت فاصله قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز و واحدهای میانسال و قدیمی نسبت داده می‌شود، به «کمبود عرضه واحدهای نوساز در سال‌های اخیر ناشی از رکود تولید مسکن در ۵ سال گذشته» مربوط می‌باشد. در طول ۵ سال اخیر، تولید مسکن در تهران به طور میانگین نصف شده است و این کاهش تولید بر عرضه نوسازها و سهام نوسازها در کل معاملات مسکن اثر منفی گذاشته است.
حجم نوسازها از تمامی معاملات مسکن تهران در سنوات قبل از جهش قیمت و دوران رکود اخیر به طور متوسط ۵۰ درصد بود؛ اما اکنون به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است. با این وجود، تقاضای خرید واحدهای نوساز هنوز بالاست و این موضوع باعث افزایش فاصله قیمتی بین نوسازها و واحدهای مسکونی میانسال و قدیمی می‌گردد.
«چشم‌انداز تورم» نیز عامل مهم دیگری است که به افزایش سرعت رشد قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز نسبت به واحدهای میانسال مرتبط است. نگاه سازندگان نسبت به وضعیت بازار ساخت و هزینه‌های مسکن در ماه‌های آینده، باعث شده است تا آنان سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش نوسازها را نسبت به بهای سایر آپارتمان‌ها افزایش دهند.
فعالان بازار مسکن تهران همچنین به «تأثیر روانی افزایش عوارض ساخت‌وساز» و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت مسکن از جمله دستمزدها، بیمه و نظارت ساختمانی برای سال آینده اشاره می‌کنند. این موضوع بر فاصله قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز و واحدهای میانسال تأثیر زیادی داشته و ناشی از تلاش آنان برای پوشش دادن هزینه‌های آینده برای تجهیز کارگاه‌های ساختمانی است.
از طرفی، اقدام مهمی از سوی فروشندگان واحدهای میانسال نیز در این تغییر فاصله قیمتی مؤثر است. این رفتار، به معنای «آمادگی فروشندگان واحدهای چندساله برای تخفیف به منظور تبدیل بهینه ملک» است.
زیرا اکثر فروشندگان آپارتمان‌های قدیمی که این روزها به بازار عرضه می‌شوند، به دنبال خرید نزدیکتر و بهتری هستند و این موضوع سبب می‌شود تا آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های مناسب‌تر به بازار عرضه کنند.
به همین دلیل، آن‌ها در عمل تنها در صورتی حاضر به فروش واحدهای خود با قیمت‌های روز هستند که بتوانند واحدی بهتر را با قیمت مناسب‌تر خریداری کنند؛ بنابراین این عامل نیز در کنار عواملی که از سوی کنترل عرضه نوسازها به ایجاد فاصله بیشتر قیمتی کمک کرده‌اند، مؤثر بوده است.
چشم‌انداز نوسازها در سال ۱۴۰۳
تحقیقات نشان می‌دهد که روند آتی بازار معاملات آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده در سال آینده به حداقل سه عامل بستگی دارد. برای برقراری مجدد فاصله عادی قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز و واحدهای میانسال، نخستین نیاز، «کاهش تورم ساخت مسکن» است که به عنوان عامل اصلی تعیین‌کننده قیمت‌های آپارتمان‌های نوساز بحساب می‌آید. از آنجا که عامل بنیادین افزایش شکاف قیمتی اثرگذار بر بهای آپارتمان‌های جدید ناشی از تورم بالای مصالح، زمین و افزایش هزینه‌های ساخت از قبیل عوارض و دستمزد بوده، بنابراین شرط اصلی بازگشت به فاصله معقول قیمتی، کاهش هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده مسکن خواهد بود. در صورت آنکه تورم ساخت به سطوح معقول سال‌های قبل از جهش بازگردد، می‌توان به بهبود نسبت قیمتی بین آپارتمان‌های نوساز و میانسال‌ها امیدوار بود.
در حالی که آخرین آمار بیانگر افزایش ۴۱ درصدی قیمتی متوسط مصالح ساختمانی در پاییز امسال به نسبت پاییز ۱۴۰۱ است، این افزایش، ۴ برابر میانگین قیمت مصالح در سال‌های قبل از ۹۶ می‌باشد. میانگین قیمت تورم سالانه مصالح ساختمانی در سال‌های قبل از جهش نیز کمتر از ۱۰ درصد بوده است.
گام دوم به منظور بازگشت مجدد فاصله بین قیمت نوسازها و واحدهای میانسال، کاهش سطح قیمت مسکن است که بر قیمت نوسازها نیز تأثیر خواهد گذاشت. گام سوم، «افزایش میان‌مدت عرضه مسکن جدید به بازار تقاضا» باید مورد توجه قرار گیرد.