“`html
مسئولان بانک مرکزی چندین بار در مورد کنترل تورم بازار مسکن صحبت کرده‌اند و در جدیدترین اظهارات، محمدرضا فرزین، رئیس کل بانک مرکزی، اشاره نموده که میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت امسال به‌طرز نسبی مهار شده است. این در حالی است که فعالان بازار مسکن از رکود سنگین در این حیطه و کاهش قدرت خرید مردم خبر می‌دهند. کارشناسان مسکن با اشاره به عقب‌ماندن نرخ تورم مسکن از تورم عمومی، بر این نکته تأکید دارند که رکود تورمی و افت قدرت خرید خانوارها از عوامل موثر بر کاهش تورم محسوب میشود.
ادعای بانک مرکزی درباره کنترل تورم مسکن
مسئولین بانک مرکزی بارها بر کنترل تورم در بازار مسکن تأکید کرده‌اند و محمدرضا فرزین، در جدیدترین جلسه شورای عالی مسکن، به کنترل رشد قیمت مسکن اشاره کرده است. به نقل از تسنیم، فرزین اعلام کرده که «رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به‌عنوان یک نشانه از تغییرات قیمت مسکن در سراسر کشور، در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته است؛ به‌طوری که این شاخص در تهران از ۱۰۷.۲ درصد در اردیبهشت گذشته به ۱۲.۵ درصد در اردیبهشت امسال کاهش پیدا کرده است. همچنین حجم معاملات نیز در این ماه نسبت به سال گذشته ۱۱.۸ درصد افزایش یافته است. در واقع آمارهای اخیر به وضوح گویای این موضوع اند که همزمان با افزایش حجم معاملات، کنترل مطلوبی بر رشد قیمت‌ها در بازار مسکن صورت گرفته است.» این ادعا در شرایطی مطرح میشود که فعالان بازار مسکن از رکود قابل‌توجه و کاهش قدرت خرید مردم تأکید دارند.
در جهت دیگر این مسئله، آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص معاملات فروردین امسال، نشان‌دهنده ریزش شدید در خرید و فروش ملک در اولین ماه سال است. طبق گزارش جدید بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۳ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به حدود ۱۵۰۰ واحد رسید که این اعداد در مقایسه با فروردین ۱۴۰۲ کاهش ۷۵.۶ درصدی را نشان می‌دهد؛ رقمی که نمایانگر رکود سنگین بازار مسکن در آغاز سال جدید است.
این گزارش همچنین نشان می‌دهد که در فروردین ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به عدد ۱۵۰۸ واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷۵.۶ درصد کاهش یافته است. همچنین متوسط قیمت هر متر مربع از زیربنای واحد مسکونی به میزان ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان اعلام شده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۲۲.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد و در مقایسه با ماه قبل، تنها افزایش اندکی معادل ۰.۲ درصد داشته است. این ارقام حاکی از تورم نقطه‌ای حدود ۲۳ درصدی مسکن در تهران است.
نکته دیگری که در این گزارش به آن توجه شده است، روند اجاره‌بهای واحدهای مسکونی می‌باشد. طبق این اطلاعات، اجاره‌بها در تهران و سایر شهرهای استان در ماه گذشته افزایش دو درصدی را تجربه کرده است. با این افزایش، تورم نقطه‌ای اجاره در تهران به ۴۵ درصد و در کل مناطق شهری استان به ۵۲ درصد رسیده است. این مسئله نشان‌دهنده این واقعیت است که افت قدرت خرید مستأجرین منجر به انتقال تقاضا به سمت حومه تهران و در نتیجه افزایش قیمت‌ها در سایر شهرستان‌ها شده است.
ساخت‌وساز صرفه ندارد
از سوی دیگر، به گفته فعالان بازار مسکن، این بازار با رکود شدیدی مواجه است. در فروردین امسال، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، به خبرنگار مهر اعلام کرده است: «رکود حاکم بر بازار مسکن، درآمد مشاوران را تحت تأثیر قرار داده و باعث شده که برخی از مشاوران از این شغل کناره‌گیری کنند». او همچنین به رکود سنگین بازار اشاره کرد و افزود: تورم مسکن از میزان تورم عمومی کشور عقب افتاده است و به همین دلیل در حال حاضر برای یک سازنده مسکن، خرید یک واحد کلیدنخورده به‌صرفه‌تر از تهیه زمین و ساخت آن واحد با همان ویژگی‌هاست. لذا در بسیاری از نقاط تهران، ساخت‌وساز دیگر به‌صرفه نیست و بسیاری از سازندگان سرمایه‌های خود را به کشورهایی نظیر عمان، امارات و ترکیه منتقل کرده‌اند.
رکود تورمی عامل جاماندگی تورم مسکن
حال، در شرایطی که رئیس بانک مرکزی از کنترل نسبی قیمت مسکن صحبت می‌کند، منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، به روزنامه «شرق» می‌گوید: این ادعا از پایه نادرست است و رکود تورمی در بازار مسکن نشان می‌دهد که قدرت خرید مشتریان کاهش یافته و فشار تقاضا نیز در این بازار کم شده و در نتیجه تورم در حال نزول است. همچنین، حمیدرضا صارمی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، به کاهش قدرت خرید مردم در این بازار اشاره کرده است.
بر اساس گزارشی که ایسنا در هفتم خرداد امسال منتشر کرده، صارمی در دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار بیان کرده است: «۴۲ درصد خانوارهای شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان‌پذیری مسکن وضعیت مطلوبی نداریم که این موضوع نیاز شهر به مسکن‌سازی را تشدید می‌کند. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید به دلیل برخی محدودیت‌ها، میزان صدور پروانه برای واحدهای کوچک‌مقیاس کاهش یافته و صدور پروانه‌ها به سمت واحدهای بزرگتر سوق پیدا کرده است». کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این نشست به عدم وجود آمار و اطلاعات دقیق از بازار مسکن اشاره کرده است و افزود: «۵۱ درصد ساکنان تهران مستأجر هستند و این نشان‌دهنده نیاز شهر به مسکن‌سازی است».
اجاره‌بهای تصاعدی در بازار مسکن تهران
تورم آسیب‌زا در بازار مسکن تنها تأثیرات منفی بر معاملات خرید و فروش نداشته، بلکه اجاره‌بها نیز در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته و بسیاری از مستأجران توان پرداخت اجاره را در شهرهای بزرگ از دست داده‌اند. نگاهی به اجاره بهای واحدهای مسکونی در بازار تهران نشان‌دهنده این است که اجاره یک منزل در تهران امسال در قالب رهن کامل به حدود ۸۵۰ میلیون تومان و در قالب اجاره ماهانه تقریباً ۲۵ میلیون تومان هزینه به مستأجران طبقه متوسط تحمیل می‌کند.
وب‌سایت خبری فرارو در گزارشی میدانی از بازار اجاره‌بها آورده است که برای اجاره یک آپارتمان ۸۶ متری نوساز در محله سهروردی، مستأجر باید یک میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. همچنین یک واحد صد متری دوخوابه در توحید که دارای سال ساخت ۱۴۰۰ است، نیاز به پول پیش یک میلیاردی و اجاره ماهانه ۹ میلیون تومان دارد. این آپارتمان نیز امکانات کامل دارد و در طبقه چهارم واقع شده است. اجاره یک واحد ۸۰ متری در محله عباس‌آباد ماهانه ۲۵ میلیون تومان بوده و صاحبخانه مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان را برای پول پیش در نظر گرفته است.
یک واحد دیگر با ابعاد بزرگتر و مساحت ۹۷ متری برای اجاره همان مقدار پول پیش نیاز داشته اما اجاره ماهانه آن دو میلیون تومان بیشتر است. واحد ۸۰ متری دو خوابه در محله هفت‌حوض که یکی از محله‌های شرق تهران است، به پول پیش ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان نیاز دارد و همچنین واحد ۸۵ متری با سال ساخت ۱۴۰۰ و دو خوابه در خیابان سازمان برنامه به ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان احتیاج دارد. افزایش قیمت در خرید و فروش و اجاره بها در سال‌های اخیر باعث شده که بخش مهمی از تقاضای معاملات و اجاره مسکن در تهران به سمت مناطق حومه تغییر مسیر دهد؛ به‌طوری که در برخی مواقع رشد قیمت ملک و اجاره بها در این مناطق نسبت به قسمت‌های مرکزی تهران بیشتر شده است.
“`