چگونه اجرای قانون ثبت رسمی معاملات به بهبود شرایط اقتصادی یاری می‌رساند؟

علیرغم اینکه فرآیند ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک فرایند حقوقی و اداری است، اما نتایج اقتصادی قابل توجهی دارد. خرید و فروش املاک به شیوه قولنامه‌ای نه تنها منجر به بروز مشکلات قضایی متعدد می‌شود، بلکه باعث می‌شود دولت‌ها نتوانند بر روی زمین و مسکن نظارت داشته باشند. از سوی دیگر، املاک بدون مدارک رسمی و تنها با تکیه بر قولنامه‌ها، به توسعه ناموزون شهرها و افزایش حاشیه‌نشینی و بد مسکنی دامن می‌زنند.

اهمیت این موضوع به حدی است که رهبر انقلاب در تاریخ ششم تیرماه ۱۴۰۲ در دیدار رئیس و دیگر مسئولان قوه قضائیه، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را یکی از منابع اصلی فساد شناختند و بر لزوم حذف اعتبار این نوع معاملات تأکید کردند. ایشان همچنین اشاره کردند که اگر نظر شورای نگهبان در مورد مصوبه مجلس نیز ایرادی داشته باشد، مصلحت نهایی کشور و نظام، تصویب قانون است.

چرا ثبت رسمی معاملات در محیط اقتصادی ضروری است؟

عباس کریمی، استاد تمام گروه حقوق دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران و همچنین عضو شورای پژوهش پژوهشکده حقوق و قانون ایران، در توضیح ضرورت تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، به ایسنا گفت: «اردات اموال غیرمنقول، به ویژه زمین، به عنوان بستر سرمایه‌گذاری اهمیت دارد؛ به‌طوری که برای راه‌اندازی کارخانه یا مجتمع‌های تجاری و مسکونی، نیاز به زمین وجود دارد. در این فراز می‌توان بیان کرد که سرمایه‌گذاری‌ها ملی و خارجی باید بر روی زمین مستقر شوند، و چنانچه مالکیت این زمین دچار ناپایداری باشد، فرار سرمایه به دنبال خواهد داشت.»

وی افزود: «تثبیت حقوق از مسائل مورد توجه در قوانین بیشتر کشورها است. تأسیس سازمان ثبت در ایران یک امر بی‌نظیر به شمار می‌آید. فقدان سازمان مشابه در کشورهای غربی محسوس است. این سازمان به منظور حفاظت از حقوق شهروندان تأسیس شده است. به ویژه می‌توان به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اشاره کرد که به ضرورت استفاده از اسناد رسمی و ثبت مالکیت افراد پرداخته‌اند. برای برچیدن اسناد غیررسمی، تمامی نهادها باید همکاری کنند؛ به عنوان مثال، شهرداری باید صدور پروانه ساخت را به وجود سند رسمی برای ملک منوط سازد یا بانک‌ها فقط اسناد رسمی را مورد قبول قرار دهند.»

امنیت قضایی کلید بقای اقتصاد کشور است

وی در زمینه اهمیت تأمین امنیت برای فعالان اقتصادی خاطرنشان کرد: «هنگامی که فعالان اقتصادی در کشوری احساس ناامنی کنند، به ترک آن مکان روی می‌آورند. ناامنی‌ها می‌تواند به جنبه‌های حقوقی و قضائی نیز مربوط شود. در صورت مهاجرت سرمایه‌گذاران داخلی، بدیهی است که سرمایه‌گذاران خارجی نیز تمایلی به سرمایه‌گذاری در کشور نخواهند داشت. بنابراین در چنین شرایطی ضرورت رسمی‌سازی اسناد دوچندان می‌شود.»

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، باید زودتر به تصویب می‌رسید

رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، درباره کلیت این قانون گفت: «قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول چند سالی است که در حال بررسی بوده و تصویب آن قطعا شایسته ذکر است. لازم به یادآوری است که این قانون شامل ابهاماتی می‌شود که بر اهداف قانون‌گذار تأثیر منفی دارد. وجود برخی مواد طولانی در قانون، زمان زیادی از کشور را گرفته و به عنوان مثال در ماده ۱۰ این قانون آمده است که افرادی که پیش از این با اسناد عادی معاملات خود را انجام داده‌اند، دو سال زمان دارند تا اسناد خود را ثبت نمایند. در این مدت، دعاوی نیز ممکن است به دادگاه برسند و به این ترتیب می‌توان گفت که برای مشاهده اثر واقعی این قانون باید سال‌ها منتظر ماند. با این حال، من اصل این قانون را ضروری و شایسته می‌دانم.»

استاد تمام گروه حقوق دانشگاه تهران درباره کاستی‌های این قانون تصریح کرد: در هر حال تصویب این قانون، اقدام مثبتی محسوب می‌شود و شایسته تقدیر است. امیدوارم در فرآیند اجرایی آن، آیین‌نامه‌ها خلأهای موجود را برطرف کنند.»

آیین‌نامه‌ها تسهیل‌کننده اجرایی شدن این قانون هستند

وی در خصوص تسریع اجرای این قانون گفت: «اگر سرعت در نظام قانون‌گذاری کشور ما بیشتر بود، پیشنهاد می‌دادم که اصلاحاتی فوری در این قانون صورت گیرد؛ مثلاً مشخص کنیم که معاملاتی که به طور غیرقانونی و به صورت عادی انجام شده‌اند، چه حکمی دارند. در مجلس تأکید شده است که اینگونه معاملات باطل است، اما به نظر ما این معاملات باید به‌عنوان غیرنافذ شناخته شوند. در مجمع تشخیص مصلحت هم در این مورد اختلاف نظر وجود داشت و نهایتا موضوع به تفسیر شخصی قضات واگذار شد. در متن قانون باید به طور صریح نشان داده می‌شد که حکم این معاملات چیست. استناد به تفسیر قضات خود مشکلی است که می‌تواند ایجاد تنش و نگرانی کند. به همین دلیل به نظر می‌رسد که ابهامات و ایرادات این قانون با کمک آیین‌نامه‌ها شفاف‌تر و حل خواهد شد.»

اقتصاد پویا و زنده، وابسته به امنیت قضایی است

کریمی ادامه داد: «در خصوص رابطه بین امنیت و سرمایه‌گذاری به نامه حضرت علی(ع) به مالک اشتر اشاره کرد که در آن، ناامنی و سرمایه‌گذاری را به ترس گرگ و گوسفند تشبیه کرده‌اند. ناامنی چون گرگی است که اگر پدید آید، سرمایه مانند گوسفندی به دنبال روی نخواهد آمد. نبود اسناد رسمی به لطمه زدن به امنیت قضایی و کاهش کیفیت رسیدگی به پرونده‌ها در دادگاه‌ها منجر شده است. اختلافات مرتبط با اسناد عادی بخش عمده‌ای از دعاوی قضایی کشور را تشکیل می‌دهد. اجرایی شدن این قانون می‌تواند اثرات مثبتی بر امنیت قضایی کشور داشته باشد. عدم پذیرش اسناد عادی توسط تمامی نهادها و ارگان‌ها می‌تواند تا ۶۰ درصد به بهبود فضای اقتصادی کشور بینجامد.»

همکاری برای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران درباره ارتباط دستگاه‌ها با نظام حقوقی کشور گفت: «دستگاه‌های اجرایی در هر نقطه‌ای از کشور که حضور دارند باید آگاه باشند که موفقیت آنها به موفقیت نظام حقوقی وابسته است. به عنوان مثال، وزارت صمت باید بداند که بدون وجود یک بستر حقوقی مطلوب، صنعتی شکل نخواهد گرفت که شامل مسائلی نظیر حق مالکیت فکری و موضوعات مربوط به سند باشد. یا در حوزه‌های اقتصادی نیز نیازمند یک نظام حقوقی شفاف هستیم که باعث ایجاد امنیت قضایی گردد. در نهایت اجرایی شدن این قانون به توافق و همکاری تمامی نهادهای مربوط احتیاج دارد. یکی از امتیازات این قانون این است که نهادهایی که ممکن است مانع‌تراشی کنند، در آن مشخص شده و وظایف آنان به روشنی تعریف شده است. به عنوان مثال در رابطه با بدهی‌هایی که شهرداری از مالک دارد، قانون تصریح کرده که این بدهی نباید مانع از تنظیم سند رسمی شود زیرا این بدهی‌ها در سند قید خواهد شد.»

وی در پایان گفت: «طبق آمار، بخش عمده‌ای از پرونده‌های ورودی به دادگاه‌ها ارتباط مستقیمی با مسائل مرتبط با اسناد عادی دارد. با شفاف‌تر شدن این قانون به یاری آیین‌نامه‌های اجرایی می‌توانیم کاهش این پرونده‌ها را در دادگاه‌ها شاهد باشیم.»