طرح توجیهی شهرداری چیست و چه نیازهایی را برآورده می کند؟

برای این که درک درستی از طرح توجیهی شهرداری داشته باشید، ابتدا بایستی با مفهوم دقیق “طرح توجیهی” آشنا شوید. دانستن این که طرح توجیهی شهرداری چه نیازهایی را برآورده می‌کند نیز منوط به فهم درست مفهوم “طرح توجیهی” است.

طرح توجیهی چیست؟

در ابتدا لازم است اشاره شود که طرح توجیهی، تنها به طرح توجیهی شهرداری محدود نمی‌شود. به عبارتی دیگر، انواع و اقسام مختلفی از طرح‌های توجیهی در سایر حوزه‌ها به چشم می‌خورند. به طور کلی، یک طرح توجیهی، طرحی است که برای انجام و اجرای پاره‌ای از تغییرات و اصطلاحات بر طرح‌های پیشین مورد بررسی قرار می‌گیرد. مهم‌ترین قسمت مربوط به اجرای یک طرح توجیهی، امکان‌پذیر بودن و یا نبودن آن می‌باشد. در واقع، بر هر طرح توجیهی، مجموعه الزامات و قوانینی حاکم است که تعیین کننده رد و یا پذیرش مندرجات طرح توجیهی خواهد بود. بدین‌منظور، سازمان و یا سازمان‌هایی وجود دارند که براساس ضوابط مندرج در آیین‌نامه‌ها، یک طرح توجیهی را به تصویب رسانده و یا به طور کامل رد می‌کنند.

برای این که طرح توجیهی با قطعیت بیشتری مورد قبول نهادهای مربوطه واقع گردد، نیاز است تا محتوای طرح توسط افرادی متخصص بازبینی شود. مهندسین مشاور شهرسازی، افرادی هستند که با ظرافت بسیار زیادی یک طرح توجیهی شهرداری را بررسی و تصحیح می‌کنند. این کارشناسان، علاوه بر اعمال نظرات سازنده خود بر پروژه مورد نظر، در مطرح‌کردن آن در جلسات و نشست‌های مربوط به رسیدگی طرح‌های توجیهی شهرداری نیز نقش اساسی دارند.

طرح توجیهی شهرسازی چیست؟

به طور کلی، طرح توجیهی شهرسازی طرحی است که جهت انجام پاره‌ای از تغییرات بر ساختمان‌ها، فضاهای شهری و سایر املاک و اراضی، در کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 5 مطرح می‌گردد. این طرح که با عنوان طرح توجیهی شهرسازی نیز شناخته می‌شود، مختص مالکان و نیز کارفرمایانی است که اهدافی چون رشد و توسعه منطقه، رشد فضای ملی و حتی توسعه فضای شهرداری را در سر می‌پرورانند.

چرا ارائه طرح های توجیهی شهرداری مهم است؟

همان طور که گفته شد، طرح توجیهی شهرداری یک طرح جدید است که بر طرح‌های پیشین اعمال می‌شود. عموماً در پس هر طرح جدید، مجموعه‌ای از افکار سازنده برای ایجاد تحولاتی سودمند به چشم می‌خورد. در واقع، سیاست شهرداری نیز بر این موضوع استوار است که چالش‌های مرتبط به حوزه‌ی معماری پهنه‌های شهری شناسایی شوند و بر مبنای آن‌ها پروژه‌های جدید تعریف گردند.

از جمله این پروژه‌ها نیز می‌توان به مواردی چون تغییر کاربری، تغییر تراکم ساختمان و نیز تغییر در پهنه شهر توسط سرمایه‌گذاران و صاحبان اراضی اشاره کرد. در کنار مساله‌ی تحولات شهری، اقتصاد نیز از دیگر مولفه‌های مهم در ارائه طرح‌های توجیهی به شهرداری به شمار می‌رود. به عبارتی دیگر، از آن جائی که این پروژه‌ها از جمله طرح‌های وابسته به شهرداری هستند، شهرداری از پروژه‌هایی که سودآوری خوبی داشته باشند استقبال خواهد کرد. البته، این به این معنا نیست که هر طرح سودآوری حتماً به کمیسیون ابلاغ می‌گردد و یا مورد تایید اعضای کمیسیون قرار می‌گیرد. مثلاً طرحی که اقتصادی باشد و در عین حال به بافت شهر و یا به سلامت انسان‌ها آسیب برساند، قطعاً نامناسب تلقی خواهد شد.

فواید طرح توجیهی شهرداری چیست؟

بر مبنای سیاست‌های تبیین شده در طرح توجیهی شهرداری، می‌توان نقاط قوت پروژه‌های مختلف را مورد بررسی قرار داد. علاوه بر نقاط قوت طرح‌ها، نقاط ضعف پروژه‌ها نیز مورد بررسی قرار می‌گیرند. به عبارتی دیگر، شناسایی بحران‌ها، چالش‌ها و خطرات احتمالی در هر دو حالت انجام طرح و یا نادیده گرفتن آن مورد توجه قرار می‌گیرد.

به عنوان مثال، از جمله مواردی که به عنوان یک طرح توجیهی شهرداری می‌تواند در نظر گرفته شود، تغییر تراکم ساختمان است. افزایش تراکم یک ساختمان طرح خوبی به نظر می‌رسد. چرا که باعث می‌شود تا خانوارهای بیشتری ساکن مسکن شوند. با این حال، ممکن است که تغییر کاربری یک ساختمان مسکونی به تجاری چالش‌برانگیز بوده و نیازمند بررسی‌های بیشتری باشد. چرا که چنین کاری می‌تواند از حیث تجاری و در نگاه کسب‌وکار مفید به نظر برسد و در همین حال برای ساکنین قبلی ساختمان، موضوع نگران‌کننده‌ای باشد. بنابراین، طرح‌های توجیهی مختلف مبنی بر توسعه فضای شهری می‌توانند با خطراتی نیز مواجه باشند و نیاز است که همه این موارد به دقت بررسی شوند.

آیا همه طرح های توجیهی شهرداری قابل تصویب هستند؟

طرح‌های توجیهی شهرداری در ابتدا “امکان سنجی” می‌شوند. امکان‌سنجی براساس الزامات خاصی صورت می‌گیرد؛ الزاماتی که تعیین کننده منطقی بودن یا نبودن طرح مورد نظر هستند. از این رو، طرح‌های توجیهی را طرح امکان سنجی شهرسازی نیز می‌نامند. مهم‌ترین سوالی که در این قسمت مطرح می‌شود این است که آیا مالکان می‌توانند به تنهایی و بدون گرفتن مشاوره از افراد حاذق، امکان‌سنجی درستی از طرح خود را داشته باشند؟

چگونه یک طرح توجیهی موفق داشته باشیم؟

به طور کلی، تعیین تکلیف یک طرح توجیهی شهرداری توسط کمیسیون ماده 5 انجام می‌گیرد. از این رو، طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 نیز نامیده می‌شود. طرح‌های غیر منطقی و نامناسب هرگز به تصویب اعضای کمیسیون نخواهند رسید. اما گاه طرح به خودی خود مشکلی ندارد بلکه، اشکال در نامفهوم بودن اهداف طرح مورد نظر است. بنابراین، لازم است که حتماً از یک مشاور کار بلد که به زیر و بم چنین مسائلی آشنا است، کمک گرفته شود تا یک ایده خام اولیه به طرح و ایده‌ای قابل پذیرش مبدل گردد.

مهندسان مشاور شهرسازی افرادی هستند که با تجربه چندین ساله خود در زمینه امکان‌سنجی طرح‌های توجیهی شهرداری، می‌توانند در همان نگاه اول ایرادات پروژه کارفرما را تشخیص دهند. این افراد با استفاده از رویکرد و نگاهی کاملاً بی‌طرفانه، پروژه‌ها را مورد بررسی قرار می‌دهند.

در صورت تشخیص امکان‌پذیر و منطقی‌بودن طرح برای اجرا و نیز پس از رفع ابهامات و مشکلات طرح، مهندسین مشاور شهرسازی یک طرح توجیهی کاملاً مناسب را برای ارائه به کمیسیون پیاده‌سازی می‌کنند. همچنین، در روز جلسه کمیسیون حضور داشته و به بهترین نحو ممکن، طرح شما را تسلیم اعضای حاضر در جلسه می‌کنند. به این ترتیب، تصویب پروژه توجیهی شما نیز محتمل‌تر خواهد شد.

بهترین مشاوران برای طرح توجیهی شهرداری چه کسانی هستند؟

زمانی که صحبت از مشاور برای بهره‌وری حداکثر از مزایای یک طرح توجیهی شهرداری به میان می‌آید، اکثر افراد تیم مهندسین هفت شهر آریا را معرفی می‌کنند. در واقع، کمتر کسی پیدا می‌شود که در ارائه طرح توجیهی خود به شهرداری از کارشناسان این تیم راهنمایی نگرفته باشد.

مهندسان مشاور هفت شهر آریا با تجربه حدود 20 ساله در زمینه انجام خدمات مربوط به طرح‌های توجیهی شهرداری و بدون در نظر گرفتن هرگونه منفعت شخصی، به سرمایه‌گذاران و صاحبان املاک و اراضی خدمات لازم را ارائه می‌دهند. همچنین، با حضور خود در جلسات کمیسیون ماده 5، از تمام تجربه چندین ساله‌ی خود استفاده می‌کنند تا نظر مثبت اعضایی که حق رای دارند را به طرح مربوطه جلب نمایند.