فرایند انحصار زمین و شکل‌گیری محدوده‌های شهری موجب گردیده تا امروزه تهران چهارمین شهر پرجمعیت و متراکم در بین سایر شهرهای شلوغ جهان به شمار آید. این افزایش تراکم به اعتقاد کارشناسان، بستری را برای فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن فراهم کرده است.
، در حالی که حدود 80 سال پیش یک خبرنگار درباره مزایای ساخت و سازهای عمودی مطلب نوشت، شاید هرگز تصور نمی‌کرد که در دوردست‌ها، این شیوه به چنین جذابیتی دست یابد. در سایر کشورها، اجرای بلند مرتبه‌سازی به ویژه محدود به مناطق مرکزی و ساختمان‌های تجاری بود؛ اما ایران به تدریج بدل به شیوه اصلی شهرسازی گردید و خانه‌های ویلایی را از شهرهای بزرگ کنار زد. می‌توان به وضوح مشاهده کرد که تصمیماتی مانند تعیین محدوده‌های شهری، فرایند بلند مرتبه‌سازی را تسهیل کرده است. به این ترتیب، ساخت و ساز به تنها روش موجود، یعنی بلند مرتبه‌سازی تبدیل شد. حامیان این نوع ساخت‌وساز در توجیه تراکم‌سازی، استدلال می‌کنند که این روش منجر به تولید واحدهای مسکونی بیشتر و عرضه بالاتر در بازار می‌شود. اما بر خلاف این نظر، مطالعات حاکی از این است که تراکم‌سازی تنها قیمت زمین و مسکن را افزایش و قدرت خرید مردم را کاهش داده است.
تراکم جمعیت در تهران هم‌تراز با بمبئی و داکا
تراکم جمعیت به نسبت تعداد افراد ساکن در یک مساحت خاص اطلاق می‌شود. این موضوع به یکی از دلایل اصلی مشکلات زیست‌شهری در ایران تبدیل شده است و مقایسه تراکم جمعیت شهرهای ایران با دیگر نقاط جهان به خوبی این مساله را روشن می‌سازد. تراکم جمعیتی در مناطق شهری کشور، به ویژه در کلانشهرها، به موازات شهرهای بزرگ دنیا در حال افزایش است. بر اساس آمار منتشر شده توسط مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی، تراکم جمعیت در مناطق 22 گانه تهران به ازای هر هکتار 149 نفر است. بدین ترتیب، تهران بعد از داکا با 309 نفر، بمبئی با 241 نفر و کراچی با 180 نفر، جایگاه چهارم را در تراکم جمعیت شهری کسب کرده است. تهران امروز تراکم بیشتری نسبت به شهرهایی نظیر دهلی‌نو با 133 نفر، مانیل با 126 نفر و استانبول و بغداد با 98 و 95 نفر تجربه می‌کند. زمانی که تراکم تهران را با شهرهایی مانند میلان با 25 نفر، نیویورک با 19 نفر، ملبورن با 16 نفر و مسکو با 27 نفر مقایسه كنيم، وضیعت حادتر نمایان می‌شود.
علت تراکم جمعیت در شهرهای ایران چیست؟
مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی در گزارشی که تحت عنوان «مطالعه تطبیقی انواع تراکم جمعیتی در شهرسازی ایران و جهان» منتشر شده، به بررسی وضعیت تراکم جمعیتی در ایران و برخی شهرهای بزرگ دنیا پرداخته است. در این تحقیق بیان شده است: «تحلیل انواع تراکم جمعیتی نشان می‌دهد که ایران، به‌ویژه در برخی شاخص‌ها، در رده کشورهای پرازدحام است. وقتی نگاهی به سطح مسکن زیربنایی ویژه مقادیر پایین در مقایسه با سایر کشورها بیندازیم، متوجه می‌شویم که در قشرهای کم‌درآمد کاهش جدی مشاهده می‌شود. همین مساله به افزایش تراکم ساختمانی انجامیده و نسبت اتاق به نفر، که عامل تعیین‌کننده‌ای در آسیب‌شناسی شهری به شمار می‌آید، فرایند بارگذاری تراکم بالا را کاهش داده است.»
کالایی‌سازی، سوداگری و در آمدزایی ناشی از تراکم جمعیت
در بخشی دیگر از این گزارش به ارتباط میان افزایش تراکم و ساختار شهری ایران اشاره شده است. در این زمینه عنوان شده است: «سیاست‌های کلان مدیریت و آمایش سرزمین ایران بر اساس تعریف محدوده و حریم شهرها است. همچنین در برخی مناطق، زیرساخت‌های لازم برای توسعه و تأمین زمین شهری وجود ندارد. این موارد باعث شده تا ساخت‌وساز در شهرها بیش از پیش به سمت تراکم بالا گرایش یابد. از طرفی، بارگذاری بیش از حد تراکم، چهره‌شناسی و کارکردی شهرها را با تغییراتی مواجه کرده است. انباشت و تمرکز واقعیات اقتصادی، جمعیتی و عملکردی، پیامدهای منفی متعددی به همراه داشته است که در زمینه‌های دسترسی به امکانات عمومی شهری، بی‌نظمی در منظر شهری و تحریک مهاجرت‌های داخلی قابل مشاهده است.
این گزارش همچنین تأکید کرده است که «این نوع ساخت‌وساز فرهنگی جدید در کشور ایجاد کرده که به نوبه خود باعث برقراری الگوهای ساخت‌وساز پرطرفدار و مروج تراکم بالا شده است. این فرآیند زمین شهری را به تجارتی تبدیل کرده و درآمدزایی در این حوزه را به همراه داشته است. در نهایت، با تغییر در ارزش املاک و ترویج الگوی مشخصی از کاربری و فعالیت، تراکم بالای نامطلوب در کشور تسری یافته و برنامه‌ریزی کاربری زمین تحت تأثیر قرار گرفته است.» تمام این موارد در شرایطی به وقوع پیوسته است که ایران کشوری وسیع است و اراضی فراوانی برای ساخت مسکن ویلایی دارد.
طبق سند آمایش سرزمینی کشور که مساحتی معادل با 165 میلیون هکتار را در بر می‌گیرد، تنها یک میلیون هکتار آن به اراضی شهری و روستایی اختصاص یافته است. گزارشی دیگر از مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که در حال حاضر تنها 2.69 درصد اراضی کشور به سکونتگاه‌های شهری تخصیص یافته است.
زمین، این نعمت الهی را آباد کنید
سعید محمدی، کارشناس حوزه مسکن، در مورد توسعه افقی شهرهای کشور بیان داشت: «بحث تراکم یا عدم تراکم و افزایش محدوده شهرها نه به صورت خاص مثبت است و نه منفی؛ بلکه بسته به نیاز هر منطقه و موقعیت جغرافیایی می‌تواند متفاوت باشد. به عبارتی دیگر، در هر جایی که امکان توسعه وجود دارد، می‌توان شهر را گسترش داد و در نقاطی که با محدودیت مواجه هستیم، باید از افزایش محدوده‌های شهری جلوگیری کرد. باید در نظر داشت که گستره جغرافیایی ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی، به صورت عمده بیابانی است و ارزش زیست‌محیطی و کشاورزی کمی دارد. اکثر اراضی کشور در چنین وضعیتی هستند و می‌توان در آن‌ها محدوده‌های شهری را توسعه داد و تراکم را کاهش داد.»
محمدی تصریح کرد: «با توجه به وسعت شهرهای کشور، فاصله گرفتن از ساخت و سازهای عمودی میسر خواهد شد. یکی از عواملی که باعث شده شهرها تحت سلطه آپارتمان‌ها و برج‌ها قرار بگیرند، فقدان زمین برای ساخت و ساز است. در حالی که همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، ایران یک کشور وسیع است و فقط از یک درصد ظرفیت خود برای ایجاد سکونتگاه‌ها استفاده کرده است. اگر از محدودیت‌های شهری کاسته شود، به آسانی می‌توان خانه‌های ویلایی و الگوهای معماری ایرانی را به جای ساخت و سازهای عمودی جایگزین کرد. زمانی که قیمت زمین پایین بیاید، این موضوع خود به تنهایی عاملی برای کاهش هزینه‌های مسکن خواهد شد. همچنین، باید در نظر داشت که با توجه به زلزله‌خیز بودن ایران، هر چه تراکم کمتر باشد و خانه‌ها به صورت یک یا دو طبقه طراحی شوند، مقاوم‌تر خواهند بود. در نهایت، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که توسعه افقی، تنها راهکار برای بهبود بحران مسکن و مشکلات ناشی از تراکم در شهرهاست.