مریم فکری: تحلیل‌های آماری مرتبط با تحولات بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۴، نشان‌دهنده توقف نسبی روند افزایش اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری، به‌ویژه در پایتخت است. کارشناسان و تحلیلگران بر این باورند که این توقف به دلیل عدم رشد قیمت مسکن است و در حالی که بازارهای موازی مانند طلا، سکه و ارز رشدهای غیرمعمولی را تجربه می‌کنند، روند اجاره‌بها به این سمت رفته است.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت مصرف‌کننده که به اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ مربوط می‌شود، حاکی از آن است که نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره‌بهای مسکن به پایین‌ترین سطح خود در طول ۳۰ ماه اخیر رسیده است. طبق این گزارش، نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در اردیبهشت امسال ۳۶.۹ درصد اعلام شده که از مهر ۱۴۰۲ بی‌سابقه محسوب می‌گردد.
علاوه بر این، گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت ماه جاری به ۳۹.۵ درصد رسیده که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها در سه سال گذشته به حساب می‌آید. در عین حال، در طول ۱۲ ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در تمامی ماه‌ها بالای ۴۰ درصد بود و کاهش آن، نشانه‌ای امیدوارکننده از کاهش آتش‌فشانی در بازار اجاره به شمار می‌رود.
تمامی این آمارها در حالی به ثبت رسیده که بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته هیچ گزارشی در خصوص تحولات بازار مسکن تهران ارائه نکرده است. در این زمینه، محمد شیریجیان، معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی به این نکته اشاره کرده است که قبل از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد، اما در حال حاضر به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و هنوز دسترسی به این دو سیستم برای بانک مرکزی فراهم نیست.
وی توضیح می‌دهد که گزارشات تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته به‌روز نشده‌اند. با اینکه پیگیری‌های مداومی صورت گرفته، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» فعال شود، دسترسی به آن برای ما فراهم خواهد شد، اما مشکلات همچنان پابرجا است. این وضعیت مانع تهیه گزارش‌های معتبر برای تحلیل بازار مسکن می‌گردد؛ در حالی که این اطلاعات برای ذی‌نفعان مختلف به شدت ضروری است.
تشدید رکود مسکن نگران‌کننده است
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگویی با خبرگزاری خبرآنلاین اظهار می‌کند: از منظر مصرف‌کننده، شامل اجاره‌نشینان یا خریداران مسکن، خبر خوبی به‌دست می‌آید.
او ادامه می‌دهد: در مورد اجاره، اول قیمت ملک بالا می‌رود و سپس این افزایش بر قیمت اجاره تأثیر می‌گذارد و در نهایت، رشد قیمت متوقف می‌شود؛ همان‌طور که اکنون شاهد آن هستیم. بنابراین اگر در سال گذشته شاهد افزایش شدید قیمت اجاره بودیم، این موضوع به اثرات قیمت مسکن در سال‌های پیش مربوط می‌شود.
این کارشناس اقتصادی تأکید می‌کند: از این جهت که افزایش قیمت مسکن متوقف شده، می‌توان خوشحال بود، اما از نظر کلی، این موضوع نگران‌کننده است. به این معنی که اگر این تعادل و کاهش قیمت‌ها ناشی از برقراری توازن بین عرضه و تقاضا یا اصلاحات ساختاری در بخش مسکن باشد، جای نگرانی نیست، اما این‌گونه به‌نظر نمی‌رسد.
سلامی می‌افزاید: زمانی که تورم در بخش مسکن پایین‌تر از برخی کالاها و خدمات دیگر است، به‌نوعی نشان‌دهنده رکود در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ چنین تصوری عموماً درست است. این رکود می‌تواند نگران‌کننده باشد؛ به‌گونه‌ای که ممکن است با بهبود وضع معیشتی مردم یا تغییر در شرایط بازار، به سرعت موجب افزایش شدید تورم در حوزه مسکن شود.
او تأکید می‌کند: دلیل این امر این است که در دوران رکود، تولید کاهش می‌یابد و وقتی تولید کاهش یابد، عرضه در مقایسه با تقاضا نیز کمتر خواهد بود، که در آینده ممکن است با تقاضای بیشتری نسبت به عرضه روبه‌رو شویم.
این کارشناس اقتصادی یادآور می‌شود: ما بارها در اقتصاد ایران شاهد این شرایط بوده‌ایم. رکود در بازار مسکن بارها اتفاق افتاده و پس از آن بلافاصله شاهد تورم شدید و افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم. این موضوع به نسل‌های مختلف آسیب جدی وارد می‌کند و به اختلال در کل اقتصاد منجر می‌شود. به همین دلیل، از این بابت چندان خوشحال نیستم و باید نگران بود.
قدرت خرید کم شد؛ باز هم احتمال جهش قیمت مسکن وجود دارد؟
سلامی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه قدرت خرید فعلی برای قیمت‌های مسکن وجود ندارد، آیا احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها وجود دارد؟ می‌گوید: ببینید، در مورد سایر کالاها، وقتی قدرت خرید کاهش یابد، مردم کمتر خرید می‌کنند؛ مثل گوشت و برنج. اما در مورد مسکن، افراد می‌توانند جابه‌جا شوند یا واحد خود را کوچک‌تر کنند، بنابراین تقاضا به‌طور کلی از بین نمی‌رود.
او ادامه می‌دهد: من فکر نمی‌کنم که به سمت زندگی در فضاهای بسیار محدود پیش برویم، بلکه سطح انتظارات طبقه متوسط کاهش پیدا خواهد کرد. به‌طور کلی تقاضا به‌صورت بالقوه موجود است و به محض اینکه تحولی در درآمد مردم یا شرایط اقتصادی کشور به وجود بیاید، این تقاضا بر عرضه فشار خواهد آورد. چنین مواردی در کشورهای در حال توسعه زیاد اتفاق می‌افتد.
این کارشناس اقتصادی می‌افزاید: ما سال‌هایی داشته‌ایم که بهبود وضعیت اقتصادی در ایران، فشار شدیدتری را بر بازار مسکن وارد کرده است. ما موضوع آمایش سرزمین را جدی نگرفته‌ایم و تقاضا به‌طور متمرکز در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها متمرکز شده است. این مسئله همواره برای ما چالش‌زا بوده و بار سنگینی بر دوش اجاره‌نشینان و خریداران مسکن نهاده است. در نهایت، مسأله قدرت خرید در حوزه اقتصاد مسکن بسیار حایز اهمیت است.
نسخه مهار انفجار مسکن
سلامی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا برای مهار انفجار قیمت مسکن نسخه‌ای کوتاه‌مدت وجود دارد؟ می‌گوید: دولت نه تنها در این سال‌ها برای تولید مسکن تلاشی نکرده، بلکه ممکن است اقداماتی نیز در راستای محدود کردن تولید مسکن انجام داده باشد که به ایجاد نگرانی‌هایی منجر شده است. به عنوان مثال، موضوع مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری به‌طور جدی مطرح گردیده و سرمایه‌گذاران بخش مسکن هدف اصلی آن بوده‌اند.
او ادامه می‌دهد: سرمایه‌گذاران مسکن در دیگر کشورها به‌عنوان یک عامل رونق بخش محسوب می‌شوند. به این معنا که وقتی سازندگان شروع به ساخت و ساز می‌کنند، بر روی این گروه حساب می‌کنند، چرا که هدف آنها ساخت و سریعاً تبدیل به پول کردن و سپس شروع به ساخت واحد جدید است. اگر سازنده‌ای احساس کند که پس از ساخت، مشتری نخواهد داشت، تمایل کمتری برای ادامه این کار پیدا می‌کند.
این کارشناس اقتصادی عنوان می‌کند: با افزایش فشارها بر این گروه از سرمایه‌گذاران، آنها را به تبع از بازار کنار می‌زنیم و این موضوع منجر به کاهش عرضه خواهد شد.
سلامی به مشروط بودن اجاره نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: فشارهای دیگری که به‌ویژه در زمینه اجاره وجود دارد، موجب نگرانی موجران و مالکان شده است. در واقع، این‌گونه اقدامات و تصمیمات منجر به محدودیت در مالکیت افراد می‌شود.
او خاطرنشان می‌کند: اینکه یک مالک قادر نیست مستاجر خود را پس از یک سال بیرون کند یا در چند سال آینده نتواند این کار را انجام دهد، محدودیتی برای مالکیت ایجاد می‌کند و موجران را از اجاره دادن منصرف می‌سازد. این موضوع قطعاً عرضه را کاهش می‌دهد.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: ما باید به سازندگان و مالکان اطمینان بدهیم که در چارچوب قانون، از حمایت‌های لازم برخوردار خواهند شد و با هیچ‌گونه مزاحمتی روبه‌رو نخواهند شد.
وی همچنین یادآور می‌شود: بخش خصوصی اگر به بازار مسکن برگردد، می‌تواند به جبران کمبودها کمک کند.
223225