چشم اندازهای احتمالی در مورد آینده بازار املاک
بازار مسکن در حال حاضر در وضعیتی نسبتا پویا و بدون تورم قبل از عید قرار دارد، اما تغییرات قیمتی نسبت به سال گذشته قابل توجه نیست و در برخی موارد کاهش هم مشاهده شده است. طبق اظهارات فعالان عرصه املاک، به طور کلی با نزدیک شدن به هفته های پایانی سال، میزان مراجعه به بنگاه های ملکی و تمایل به خرید آپارتمان نسبت به ماه های گذشته افزایش یافته است؛ افزایشی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید دارد با افزایش قیمت بازار همراه نخواهد بود.
عوامل مختلفی چون تورم عمومی، رشد بازارهای جانبی، قیمت مصالح ساختمانی، قدرت خرید خریداران، معاملات سرمایه گذاری، تقاضای پنهان، مالیات های مرتبط با مسکن، میزان ساخت وساز و شرایط سیاسی می توانند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشند. به احتمال زیاد در بین این ۹ عامل، هیچ یک به اندازه ی قدرت خرید مصرف کنندگان اهمیت نداشته باشد. رکود در خرید و فروش های مصرفی به طور مستقیم بر معاملات سرمایه گذاری و سوداگری تأثیر می گذارد.
درحال حاضر، به واسطه رکود عمیقی که از اواسط سال گذشته در بازار مسکن به وجود آمده، نرخ تورم بخش مسکن تقریباً به نصف تورم عمومی کاهش یافته است. مطابق جدیدترین آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران، در دی ماه امسال تورم عمومی ۳۲ درصد گزارش شده در حالی که رشد قیمت مسکن شهر تهران بر اساس آمار منتشر شده در مرداد سال جاری حدود ۱۷ درصد بوده است (آمار مسکن از مرداد به بعد منتشر نشد). آمار معاملات نیز ۳۵۵۹ مورد بوده درحالی که در سال های رونق بازار، میانگین معاملات ماهانه در تهران به چیزی بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله می رسید.
با این وجود، به تازگی رئیس اتحادیه مشاوران املاک از افزایش نسبی معاملات مسکن با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال خبر داده است. کیانوش گودرزی بیان کرده است که تقاضا برای آپارتمان هایی که زیر قیمت بازار هستند افزایش یافته و به همین دلیل شاهد رشد قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود.
این سوال مطرح می شود که چه آینده ای برای بازار مسکن در سال آینده قابل پیش بینی است؟ در صورتی که سیاست های دولت در راستای کنترل تورم و آسان سازی روند ساخت وساز به درستی اجرایی گردد، احتمال ثبات نسبی در بازار محتمل خواهد بود. از سوی دیگر، یک تحلیل نشان می دهد که اگر قدرت خرید مردم همچنان با کاهش مواجه شود، حتی در صورت رشد قیمت ها، تقاضای مؤثر در بازار کاهش یافته و رکود ادامه خواهد یافت.
در چند ماه اخیر، قیمت مصالح ساختمانی تحت تأثیر افزایش قیمت ارز نوساناتی را تجربه کرده است. از این رو، برخی کارشناسان بر این باورند که قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد یافت؛ در حالی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک این نظر را نپذیرفته و اعلام کرده که «بسیار بعید است که در سال آینده تورم بازار مسکن به اندازه تورم عمومی برسد. به عبارتی دیگر، وضعیت کنونی بازار در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت و پیش بینی می شود که رشد قیمت مسکن حدود نصف میزان افزایش قیمت سایر کالاها باشد».
یکی دیگر از فاکتورهای تأثیرگذار بر رکود کنونی، روند تدریجی اجرای مالیات بر خانه های خالی است که منجر به ورود بخش قابل توجهی از آپارتمان ها در تهران و اطراف آن مانند پردیس به بازار مسکن گردید و این وضعیت به طور مستقیم بر کاهش قیمت ها تا یک میلیارد تومان تأثیرگذار بوده است.
در حال حاضر، تحقیقات میدانی و نظرخواهی از دفاتر املاک نشان دهنده ی افزایش نسبی معاملات نسبت به ماه های گذشته است. اگرچه آمار رسمی به عنوان مرجع دقیق بازار مسکن در دسترس نیست. در این شرایط، برخی خریداران و فروشندگان سعی دارند تا قیمت های پیشنهادی را بالا ببرند، اما مشتریان برای این نوع املاک کمتر یافت می شوند. همچنین ممکن است برخی واسطه ها، شرایط تورمی را برای خریداران ایجاد کنند که صحت ندارد.
به رغم این مسائل، هزینه های ساخت در برخی موارد بیش از قیمت واحدهای آماده در بازار مسکن تمام می شود. این نمایانگر آن است که بازار مسکن به تدریج به نزدیک ترین قیمت خود رسیده، اما خروج از رکود می تواند زمان بر باشد و احتمالا بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می انجامد. بنابراین، رکودی که از نیمه ی سال گذشته آغاز گردیده، بنا به تجربیات دوره های گذشته احتمالاً تا نیمه ی سال ۱۴۰۵ ادامه خواهد داشت. البته این فرضیه به صورت مطلق نیست و تحت تأثیر عوامل نُه گانه ای که در این گزارش به آن ها اشاره شد، ممکن است تغییر کند.
