پیش بینی های ممکن درباره آینده بازار ملک
در حال حاضر، مخارج ساخت و ساز در بسیاری از موارد از قیمت های واحدهای آماده در بازار مسکن فراتر رفته است. این مساله نشان دهنده نزدیک شدن بازار مسکن به کف قیمت ها است، اما بر اساس تجربیات گذشته، رکودی که از نیمه سال گذشته آغاز گردیده، ممکن است دوام آن بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول بینجامد. بنابراین، بر مبنای تجارب قدیمی، این رکود ممکن است تا نیمه سال ۱۴۰۵ ادامه یابد. البته این پیش بینی مطلق نیست و تحت تأثیر نه عامل مختلف که در این گزارش به آن ها اشاره خواهد شد، ممکن است تغییر کند.
بازار مسکن در وضعیت رونق نسبی ولی بدون تورم پیش از عید قرار دارد، اما قیمت های اعلام شده نسبت به سال گذشته تفاوت ملموسی نداشته و در برخی مورد کاهش نیز یافته است. همانطور که واسطه های ملکی اشاره می کنند، با نزدیک شدن به هفته های پایانی سال، میزان مراجعه به بنگاه های املاک و تمایل به خرید آپارتمان نسبت به ماه های پیش افزایش می یابد؛ بااین حال، به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، این افزایش با رشد قیمت همراه نیست.
عواملی همچون تورم عمومی، تحرک بازارهای موازی، قیمت مصالح ساختمانی، قدرت خرید مشتریان، معاملات سرمایه ای، تقاضای پنهان، مالیات های مربوط به مسکن، سطوح ساخت و ساز و متغیرهای سیاسی می توانند اثرات مهمی بر بازار مسکن بگذارند. شاید در میان این نه عامل، هیچ کدام به اندازه قدرت خرید مصرف کنندگان دارای وزن نباشد؛ رکود در معاملات آن ها مستقیماً بر خرید و فروش های سرمایه ای و سوداگرانه تأثیر می گذارد.
در حال حاضر، به دلیل رکود شدیدی که از اواسط سال گذشته بر بازار مسکن سایه افکنده، نرخ تورم مسکن به حدود نصف نرخ تورم عمومی کاهش یافته است. براساس آخرین آمار از مرکز آمار ایران، در دی ماه امسال تورم عمومی به ۳۲ درصد رسید، در حالی که رشد قیمت مسکن در شهر تهران بر اساس آمار مرداد امسال حدود ۱۷ درصد بوده است (آمار مسکن از مرداد به بعد منتشر نشده است). تعداد معاملات نیز به ۳۵۵۹ فقره رسید، در حالی که در سال های رونق، این تعداد به ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در ماه می رسید.
با این وجود، اخیراً رئیس اتحادیه مشاوران املاک از رونق نسبی در معاملات مسکن خبر داده است. به گفته کیانوش گودرزی، تقاضا برای آپارتمان های زیر قیمت در حال افزایش است، لذا شاهد افزایش قیمتی در بازار مسکن نیستیم.
سوال این است که سال آینده چه سناریوهای محتملی برای بازار مسکن وجود دارد؟ در صورتی که سیاست های دولت در کنترل تورم و تسهیل فرآیند ساخت و ساز موفق عمل کند، بازار ممکن است به وضعیت ثبات نسبتاً رضایت بخشی برسد. از طرف دیگر، تحلیل ها نشان می دهند اگر روند کاهش قدرت خرید مردم ادامه یابد، حتی با وجود افزایش قیمت ها، تأثیر واقعی تقاضا کاهش خواهد یافت و رکود در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
هزینه های ساختمانی در ماه های اخیر به دلیل افزایش نرخ ارز با نوساناتی مواجه شده اند. به دنبال این وضعیت، برخی کارشناسان بر این باورند که قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد داشت؛ اما این موضوع از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک رد شده و او اظهار کرده است: «به احتمال زیاد در سال آینده تورم بازار مسکن به سطح عمومی تورم نخواهد رسید. به عبارت دیگر، وضعیت کنونی بازار برای سال آینده همچنان باقی است و افزایش قیمت مسکن احتمالاً تنها نصف افزایش قیمت سایر کالاها خواهد بود.»
یکی دیگر از عواملی که بر رکود فعلی تأثیر گذاشته، افزایش تدریجی مالیات بر خانه های خالی است؛ این امر موجب ورود تعداد قابل توجهی از آپارتمان ها به بازار مسکن در تهران و شهرهای اطراف مانند پردیس شده و به تبع آن در کاهش قیمت ها تا یک میلیارد تومان مؤثر واقع شده است.
اینک، براساس مشاهدات میدانی و بررسی ها از دفاتر املاک، میزان معاملات نسبت به ماه های قبل افزایش یافته، هرچند که آمار رسمی به عنوان اصلی بررسی دقیق بازار مسکن، در دسترس نیست. در چنین شرایطی معمولاً برخی فروشندگان تلاش می کنند قیمت های پیشنهادی را بالا ببرند، اما مشتری برای این نوع واحدها کمتر پیدا می شود. ممکن است برخی واسطه ها نیز شرایط تورمی را برای خریداران القا کرده و به نوعی دچار توهم باشند که چنین تحلیلی نیز درست نیست.
با این حال، هزینه ساخت در مواردی از نرخ واحدهای آماده در بازار مسکن فراتر رفته و به معنای نزدیکی قیمت ها به کف است، اما خروج از رکود ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل طول بکشد. بنابراین، رکود کنونی که از اواسط سال گذشته شکل گرفته، وفق تجربیات قبلی ممکن است تا میانه سال ۱۴۰۵ ادامه یابد. البته این فرض به صورت قطعی نیست و می تواند بر اساس نه عامل مختلف ذکر شده تغییر یابد.
