ترکیه به سمت دیجیتالی کردن بازار املاک می‌رود
طبق اعلام این وزارتخانه، فاز اول این پروژه قرار است در اوایل سال ۲۰۲۶ (زمستان ۱۴۰۴) در استانبول آغاز شود و به تدریج در طی سال ۲۰۲۷ (تابستان ۱۴۰۶) به سایر نقاط کشور گسترش یابد. این طرح جزئی از پروژه جامع «مدل‌سازی سه‌بعدی شهرها» است که تحت نظر اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر اجرا می‌شود.
کاربرد هوش مصنوعی برای شفاف‌سازی بازار
یکی از بارزترین مزایای این سامانه، به کارگیری الگوریتم‌های هوش مصنوعی است. بازار املاک ترکیه سال‌ها به دلیل نبود معیارهای یکپارچه برای ارزیابی و همچنین تفاوت عظیم بین قیمت‌های واقعی و قیمت‌های ثبت شده در اسناد رسمی با انتقادات زیادی روبرو بوده است. این عدم هماهنگی نه تنها به کاهش درآمدهای مالیاتی دولت منجر شده بلکه به عدم ثبات در بازار نیز دامن زده است.
بدون یک نظام نظارتی کارآمد، ثبت قیمت‌های کمتر از واقعیت به جهت اجتناب از مالیات یا تسهیل معاملات تبدیل به یک رویه رایج شده بود.
سامانه «مرکز اطلاعات ارزش» با استناد به داده‌های دقیق و نقشه‌های دیجیتال تعاملی، داده‌های قابل اعتمادی از ارزش املاک در کل ترکیه به کاربران ارائه می‌دهد.
این سیستم به تمامی افراد – از شهروندان عادی تا سرمایه‌گذاران و نهادهای دولتی – این قابلیت را می‌دهد که ارزش واقعی هر ملک را مشاهده کرده و آن را با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه کنند و بهره‌مند از شاخص‌های تحلیلی از جمله میزان عرضه و تقاضا، هزینه‌های توسعه و بازده پیش‌بینی شده سرمایه‌گذاری شوند.
یکی از ویژگی‌های برجسته این سامانه ارائه نقشه‌های دیجیتال ارزش‌گذاری شده به صورت سه‌بعدی است که در آن اطلاعات مربوط به هر ملک شامل سال ساخت، متراژ، نوع کاربری و نقشه طبقات به‌روزرسانی و در دسترس قرار گرفته است. این اطلاعات نه تنها فرآیند تصمیم‌گیری برای خرید را تسهیل می‌کند بلکه به شهرداری‌ها و دیگر نهادهای حکومتی در زمینه برنامه‌ریزی شهری، ارزیابی مالیات و اولویت‌بندی پروژه‌های زیرساختی نیز کمک می‌کند.
پایان انحصار قیمت‌گذاری و شفاف‌سازی سیستم مالیاتی
براساس اعلام وزارت محیط زیست، هدف اصلی از راه‌اندازی این سامانه، خاتمه دادن به بی‌نظمی مزمن در قیمت‌گذاری املاک، از بین بردن انحصار دفاتر املاک در تعیین قیمت‌ها و ایجاد مرجعی رسمی، شفاف و یکپارچه برای تعیین ارزش واقعی املاک است. همچنین این سامانه به مقابله با افزایش‌های کاذب قیمت‌ها، بهینه‌سازی درآمد مالیاتی و دقت تصمیم‌گیری‌های مالی بانک‌ها کمک خواهد کرد.
برآوردهای رسمی نشان می‌دهد که اطلاعات این سامانه در آینده برای تدوین سیاست‌های تحول شهری، برنامه‌ریزی ساخت مسکن جدید و ارزیابی ارزش املاک در فرایند سلب مالکیت – به ویژه در مناطق آسیب‌پذیر در برابر زلزله یا جمعیت‌پر فشار – مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
از این رو، این سامانه به مراتب بیشتر از یک ابزار اطلاعاتی ساده، به‌عنوان یک ابزار نظارتی مؤثر به فعالیت پرداخته و نقش بالقوه‌ای در ایجاد تعادل در یکی از ارکان اقتصادی ترکیه ایفا خواهد کرد.
رشد بازار با وجود چالش‌های اقتصادی
آمار رسمی ارائه شده از سوی مؤسسه آمار ترکیه نشان می‌دهد که با وجود چالش‌های اقتصادی، بازار مسکن این کشور در ماه‌های آغازین سال جاری همچنان روندی صعودی داشته است.
در فاصله زمانی ژانویه تا پایان آوریل (دی تا اردیبهشت)، تعداد واحدهای مسکونی فروخته‌شده به عدد ۴۵۴ هزار و ۱۴۵ واحد رسید که نمایانگر رشد ۲۷.۹ درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل است.
در ماه آوریل (فروردین) به تنهایی، فروش ۱۱۸ هزار و ۳۵۹ واحد ثبت شده که نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیر ۵۶.۶ درصدی داشته و دومین رکورد فروش در ماه آوریل تاریخ بازار مسکن ترکیه را به ثبت رسانده است.
اما با این حال، نشانه‌هایی از احتمال رکود در آینده مشاهده می‌شود. بانک مرکزی ترکیه در ماه آوریل، نرخ بهره کلیدی را به ۴۶ درصد افزایش داده و سیاست‌های انقباضی پولی را از سر گرفته است، اقدامی که می‌تواند قدرت وام‌گیری افراد را در ماه‌های آتی محدود کند.
علاوه بر این، ترس از وقوع زلزله سبب تغییر در الگوهای خرید شده و تمایل به خرید واحدهای کوچکتر، مقاوم در برابر بلایای طبیعی و در مناطق دور از جمعیت در مراکز شهری افزایش یافته است.
نظرات کارشناسان درباره تأثیر سامانه جدید
راتب القادسی، مشاور املاک و سرمایه‌گذار ترک، در مصاحبه با الجزیره نت، راه‌اندازی این سامانه را قدمی مؤثر در راستای تنظیم بازار و افزایش شفافیت دانسته و آن را پاسخی به «هرج و مرج قیمتی» سال‌های اخیر توصیف کرده است.
او به این نکته اشاره می‌کند که ارائه برآوردهای استاندارد و قابل اعتماد از قیمت املاک، علاوه بر جلوگیری از دستکاری‌های قیمتی، منجر به بهبود کیفیت تصمیمات خرید و فروش در بازار خواهد شد. همچنین به گفته وی، این سامانه ابزار مناسبی برای تحقق عدالت مالیاتی خواهد بود؛ زیرا با اجباری شدن استفاده از آن، امکان ثبت املاک با ارزش کمتر از قیمت واقعی از میان برداشته می‌شود و بدین‌ترتیب بخشی از اقتصاد غیررسمی این حوزه کنترل خواهد شد.
القادسی همچنین تأکید می‌کند که وجود یک بستر دیجیتال برای تعیین حداقل ارزش املاک به دولت کمک خواهد کرد تا معاملات را تنظیم کرده و بر بازار نظارت مؤثری اعمال کند. به گفته او، این سامانه با فراهم آوردن بانک اطلاعاتی دقیق، امکان مطالعات امکان‌سنجی را برای سرمایه‌گذاران به‌صورت شفاف امکان‌پذیر می‌سازد و آنان را از وابستگی به برآوردهای متناقض بی‌نیاز می‌کند.
به نظر او، هرچند تأثیر این سامانه ممکن است در مراحل اولیه محدود باشد، اما در میان‌مدت و بلندمدت می‌توان انتظار داشت که تأثیرات مثبت و قابل توجهی بر بازار مسکن ترکیه داشته باشد.
کارایی وابسته به اجرای مؤثر
حقی ارول گون، پژوهشگر اقتصادی، نیز در گفت‌وگو با الجزیره نت، این سامانه را ابتکاری مثبت و ضروری توصیف کرده و به‌ویژه در شرایطی که تا کنون هیچ سیستم نهادی منسجم و قابل اعتمادی برای تعیین ارزش واقعی املاک در ترکیه وجود نداشته، اهمیت آن را یادآور می‌شود.
او تصریح می‌کند که در سال‌های اخیر، شاهد افزایش‌های بدون پشتوانه و اغراق‌آمیز در قیمت املاک بوده‌ایم که عمدتاً بر اساس داده‌های غیرقابل اعتماد یا معیارهای نامشخص بوده‌اند؛ موضوعی که به کاهش اعتماد عمومی و تصمیم‌گیری‌های نادرست در زمینه سرمایه‌گذاری منجر شده است.
گون بر این باور است که کارایی این سامانه تنها به واسطه راه‌اندازی آن تحقق نخواهد یافت، بلکه به میزان پایبندی بازار و ذی‌نفعان به استفاده از آن به‌عنوان مرجع معتبر و همچنین همراهی آن با نظارت مؤثر دولت وابسته است. در غیر این صورت، این پروژه صرفاً در حد یک ابتکار فناورانه باقی خواهد ماند و از دستیابی به اهداف واقعی خود ناتوان خواهد بود.
