اجاره دلاری خانه که تا پیش از این بیشتر در مذاکرات خصوصی میان مالکان و مستاجران دیده میشد، حالا به آگهیهای ملکی هم راه پیدا کرده است. بررسیهای تجارتنیوز از رواج این شیوه در بخشهایی از بازار مسکن تهران و چالشهای حقوقی آن حکایت دارد.
طی هفتههای اخیر تصاویر آگهیهای اجاره دلاری خانه در فضای مجازی توجه کاربران را به خود جلب کرده است. اتفاقی که اگرچه تازه به نظر میرسد، اما سالهاست در بخشهایی از بازار مسکن، اما به صورت توافقات نهانی وجود دارد. با این حال این دست از معاملات به آگهیهای علنی راه یافتهاند. تجارتنیوز در این گزارش به بررسی ابعاد پنهان بازار غیررسمی اجاره دلاری در تهران میپردازد.
راهیابی آگهیهای اجاره دلاری خانه به پلتفرمها
طی سالهای اخیر و همزمان با کاهش ارزش پول ملی، برخی مالکان ترجیح دادهاند واحدهای خود را به جای اجاره ریالی، با دلار یا سایر ارزها اجاره دهند؛ پدیدهای که بیشتر در مناطق شمالی تهران و میان واحدهای لوکس و گرانقیمت دیده میشود.
نکته قابل توجه، اما ورود این فایلها به آگهیهای ملکی در سایتها و پلتفرمهاست. در گذشته، چنین شرطی بیشتر در زمان مراجعه حضوری و هنگام عقد قرارداد به مستاجر اعلام میشد، اما حالا عباراتی مانند «اجاره دلاری»، «اجاره به دلار»، «مستاجر خارجی» یا «اجاره به خارجی» نیز در برخی آگهیها دیده میشود.
البته این موضوع هنوز به شکل گسترده در پلتفرمهای ملکی دیده نمیشود، اما بررسی تجارتنیوز نشان میدهد تعداد این فایلها نیز آنقدر کم نیست که بتوان از کنار آن بهسادگی گذشت.
چالشهای حقوقی پرداخت اجاره به دلار
از نظر حقوقی وضعیت معاملات ملکی با دلار یا هرگونه معاملاتی که با ارز رسمی کشور انجام نشود، محل اشکال است. داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران خرداد سال گذشته درباره آگهیهای خرید، فروش و اجاره مسکن با دلار و سایر ارزها هشدار داده و گفته بود که چنین قراردادهایی قابلیت رسیدگی در مراجع قضایی را ندارند.
همچنین طبق ماده دو مکرر قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز، انجام معامله ارزی در کشور، جز در مواردی که حداقل یکی از طرفین صرافی مجاز، بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری دارای مجوز باشد، میتواند مشمول عنوان قاچاق ارز شود.
از سوی دیگر، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مقرر کرده است که در قراردادهای اجاره، مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح و قرارداد در سامانههای مربوط ثبت شود؛ بنابراین توافق خارج از قرارداد رسمی، ریسک حقوقی بیشتری برای هر دو طرف ایجاد میکند.
روایت مشاوران املاک از اجاره دلاری خانه
بررسیهای میدانی تجارتنیوز و گفتوگو با چند مشاور املاک در مناطق شمالی تهران، از رواج دریافت اجاره به دلار، یورو و حتی رمزارز میان برخی مالکان حکایت دارد.
یکی از مشاوران املاک منطقه نیاوران به تجارتنیوز میگوید: «برخی مالکان از مستاجر درخواست پرداخت اجاره به صورت دلاری میکنند. مبلغ آن بسته به امکانات و شرایط واحد متفاوت است، اما حتی همکاران ما در محلههای مختلف هم از این موضوع خبر میدهند. این توافقی میان مالک و مستاجر است. بسیاری از دفاتر حاضر به انجام چنین قراردادی نیستند، چون آن را غیرقانونی میدانند، اما در برخی بنگاهها قرارداد نوشته میشود.»
او درباره نحوه تنظیم این قراردادها توضیح میدهد: «گاهی در اجارهنامه مبلغ به صورت ریالی تعیین میشود و مستاجر هر ماه اجاره را به دلار پرداخت میکند. این روش هم اشکالات حقوقی خودش را دارد، چون اگر میان مالک و مستاجر اختلافی ایجاد شود، اثبات چگونگی پرداخت اجاره میتواند با مشکل مواجه شود.»
یکی از مشاوران املاک منطقه گاندی نیز به تجارتنیوز میگوید: «برخی از مالکانی که اجاره ملک خود را به صورت دلاری دریافت میکنند، در خارج از کشور زندگی میکنند. با این حال در دو، سه ماه اخیر مراجعه مالکان بیشتر شده و از ما میپرسند چطور میتوانند اجاره خود را به دلار یا یورو دریافت کنند.»
مستاجران خارجی، مسیری دیگر برای دریافت اجاره دلاری
در کنار آگهیهای مستقیم اجاره دلاری، برخی شرکتها و دفاتر فعال در حوزه اجاره املاک نیز از ارائه خدمات برای پیدا کردن مستاجر خارجی خبر میدهند. این مجموعهها مدعی هستند با مستاجرانی ارتباط دارند که دارای پاسپورت و مدارک اقامتی معتبر هستند و در صورتی که ملک مورد پسند این افراد باشد، امکان عقد قرارداد با آنها وجود دارد.
یکی از این مجموعهها به تجارتنیوز میگوید: «صفر تا صد پیدا کردن مستاجر خارجی و انجام قرارداد با خود مجموعه انجام میشود. ابتدا مشخصات کامل واحد و تصاویر آن برای متقاضی خارجی ارسال میشود. در صورت موافقت، قرارداد تنظیم خواهد شد. این قرارداد به دو زبان فارسی و انگلیسی نوشته میشود و مبلغ نیز به صورت دلار در اجارهنامه قید خواهد شد.»
با این حال، تجارتنیوز نمیتواند قانونی یا غیرقانونی بودن فعالیت این شرکتها و دفاتر را تایید کند و صرفا از وجود چنین معاملاتی در بازار خبر میدهد. ضمن اینکه وضعیت اقامت و مدارک قانونی فرد باید جداگانه بررسی شود.
با این تفاسیر، بررسی آگهیها و اظهارات فعالان بازار نشان میدهد اجاره دلاری، با وجود قرار نداشتن در سازوکار رسمی بازار اجاره، در بازار غیررسمی وجود دارد و در برخی مناطق نیز در حال گسترش است. کاهش ارزش ریال، مالکان را به سمت تعیین اجارهبها بر مبنای ارزهای خارجی سوق داده و مستاجران را نیز با شکل تازهای از ریسک در قراردادهای اجاره مواجه کرده است.